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14.10.2014 Bis zu zehn Prozent Wertsteigerung durch Cradle to Cradle

Mit Cradle to Cradle (von der Wiege zur Wiege) ist ein neues Wirtschaftsprinzip entstanden. Hinter dem Konzept von Michael Braungart verbirgt sich nicht nur eine ökologisch motivierte Theorie der Kreislaufwirtschaft von Rohstoffen – vielmehr lassen sich die ökonomischen Effekte praxisbezogen berechnen. Angesichts der Tatsache, dass das Bauwesen mit einem Anteil von fast 50 Prozent der größte Verbraucher von Rohstoffen ist, kommt der Immobilienwirtschaft nicht nur eine enorme soziale Verantwortung zu. Gerade diese Branche kann am meisten davon profitieren, die Rohstoffe immer wieder in gleichwertiger Qualität für neue Produkte aufzubereiten (Upcycling). In Verbindung mit der steigenden Nach-frage, die insbesondere durch die stark wachsende Mittelschicht in den Schwellenländern entsteht, kann langfristig für viele Rohstoffe von einer überinflationären Preisentwicklung ausgegangen werden. Die Immobilie wird somit zum Rohstofflager, dessen Wert kontinuierlich steigt. Berechnungen von Drees & Sommer haben ergeben, dass Cradle to Cradle (C2C) eine Wertsteigerung von bis zu zehn Prozent in Relation zu konventionellen Gebäuden ermöglichen kann.

Betrachtet man Immobilien als Rohstoffdepots, die ihre Materialien nach der Nutzungszeit wieder herausgeben, erhalten die Objekte einen zusätzlichen Wert. Das für die Baustoffe gebundene Kapital ist nicht verloren, sondern wird ähnlich einer mittel- bis langfristigen Wertanlage wieder freigegeben. Der Eigentümer der eingesetzten Produkte oder der Gebäude profitiert von künftigen Rohstoffpreisentwicklungen – ohne in deren Lagerung investieren zu müssen. Für die Rentabilität entscheidend ist eine genaue Analyse der jeweiligen verwendeten Rohstoffe hinsichtlich ihrer Preisänderungs- und Währungsrisiken.
Gegebenenfalls sollten entsprechende Absicherungskosten einkalkuliert werden. Bei Materialkosten von durchschnittlich 22 Prozent der Bruttobaukosten für Hochbauten kann durch das Upcyclen der Baustoffe ein nennenswerter Zusatzwert generiert werden. Darüber hinaus lassen sich die Instandsetzungs-, Rückbau- und Entsorgungskosten auf ein Minimum reduzieren. Da nur schadstofffreie Materialien in die Recyclingkreisläufe gehen dürfen, entstehen durch C2C automatisch vollkommen gesunde Gebäude. Daher werden diese Immobilien während des gesamten Lebenszyklus Mieten erzielen, die deutlich über dem Marktdurchschnitt liegen.

Neue Geschäftsmodelle durch Produktleasing

Die vollständige Rezyklierbarkeit von Bauprodukten ermöglicht neue Geschäftsmodelle: Her-steller nehmen die Rohstoffe am Ende der Nutzungszeit wieder zurück (zum Beispiel beim Mieterwechsel und dem damit verbundenen Austausch des Innenausbaus) und sichern sich hochwertige Materialien zu kalkulierbaren Preisen. Gleichzeitig sind sie für die sortenreine Trennung und Aufbereitung am Ende der Nutzungszeit verantwortlich. Der Immobilienbesitzer spart sich die Entsorgung von Sondermüll, auch seine Anfangsinvestitionen werden geringer.

Rentabilität von C2C prognostizieren

Um die Mehrwerte quantifizieren zu können, bedient sich Drees & Sommer klassischen, ertragswertbasierten Methoden der Immobilienbewertung sowie Ansätzen der Investitions-rechnung. Damit lassen sich verschiedene Geschäftsmodelle und Abwicklungsstrukturen, zum Beispiel klassische Projektentwicklung oder Leasingmodelle, abbilden.

Deutlich werden die Effekte von C2C am Beispiel einer durchschnittlichen Logistikimmobilie: Mit einer dynamischen Investitionsanalyse auf Kapitalwertbasis wurde das herkömmliche Realisierungsmodell einer C2C-Realisierung im Leasingmodell gegenübergestellt. Als Betrachtungszeitraum wurden 20 Jahre gewählt, ein für einfache Logistikimmobilien üblicher Wert zur Nutzungsdauer. Das Ergebnis: Selbst unter Berücksichtigung etwaiger C2C-Mehrkosten und Ausgaben zur Inflationsabsicherung steigt die Rendite beim C2C-Gebäude um circa 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte im Vergleich zur herkömmlichen Immobilie.

In der Plausibilität der Ertragswertbewertung entspräche dies einer Wertsteigerung von bis zu zehn Prozent.


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