23.10.2014 Investmentmarkt Leipzig entwickelt sich weiter gut
Die Nachfrage nach Investmentmöglichkeiten in Leipzig ist weiterhin hoch und hat auch im dritten Quartal für ein lebhaftes Marktgeschehen gesorgt. Insgesamt wurden in den ersten neun Monaten rund 470 Mio. € in der sächsischen Großstadt investiert. Damit wurde nicht nur das vergleichsweise schwache Endergebnis aus 2013, sondern auch der langjährige Schnitt bereits nach drei Quartalen deutlich getoppt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
„Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum hat sich der Umsatz sogar fast vervierfacht“, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. „Neben einer insgesamt spürbar gestiegenen Dealanzahl beruht dieses Ergebnis auch auf einigen größeren Abschlüssen wie dem Verkauf des Petersbogens oder des Forums am Brühl. Dieses Segment war im Vorjahr nahezu nicht besetzt.“ Dementsprechend ist auch das durchschnittliche Volumen pro Objekt deutlich gestiegen. Aktuell liegt es bei über 13 Mio. €, der Vorjahreswert dagegen bei unter 5 Mio. €.
Die Verteilung des Transaktionsvolumens nach Größenklassen weist zum Teil erhebliche Verschiebungen zum Vorjahr auf. Dabei ist hervorzuheben, dass trotz anteiliger Verluste in ausnahmslos allen Größenklassen mehr Umsatz als im Vorjahr generiert wurde. Die mit Abstand stärkste Kategorie in den ersten neun Monaten war die Klasse zwischen 10 und 25 Mio. €, auf die mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens (52 %) entfällt. Nachdem im Vorjahr kein Abschluss oberhalb der 50-Mio.-€-Marke lag, kommt dieses Segment im aktuellen Jahr wieder auf einen Beitrag von gut 17 % und liegt damit in etwa gleichauf mit Objekten zwischen 25 und 50 Mio. €. Kleinere Abschlüsse unter 10 Mio. € konnten mit knapp 14 % zwar am wenigsten zum Umsatz beitragen, sind aber hinsichtlich der Anzahl führend.
Führungswechsel: Einzelhandel vor Büros
Nachdem im Vorjahreszeitraum Büroimmobilien noch unangefochten die beliebteste Assetklasse darstellten, mussten sie sich im aktuellen Jahr den Einzelhandelsimmobilien geschlagen geben. Nicht zuletzt der Verkauf des Petersbogens verhalf diesem Segment zu einem beachtlichen Anteil von knapp einem Drittel. Auf dem zweiten Rang liegen
Büroimmobilien mit einem Rückgang um 30 Prozentpunkte auf aktuell knapp 28 %. Doch auch dahinter verbirgt sich immer noch eine deutliche Zunahme des absoluten Investmentvolumens. Ein hoher Umsatz wurde darüber hinaus mit Logistikimmobilien (16,5 %) und Hotels (10 %) erzielt.
City in Führung – Nachfrageseite breit aufgestellt
Mit einem Anteil von über 44 % ist die City mit Abstand die bedeutendste Lage im Leipziger Markt. Diese Positionierung hat sie auch den Verkäufen des Petersbogens und des Forums am Brühl zu verdanken. Hinsichtlich der Anzahl der Objekte liegt dagegen der Cityrand knapp in Führung, auch wenn er beim Transaktionsvolumen mit rund 27 % deutlich abgeschlagen auf dem zweiten Platz liegt. Mit einem Anteil von fast 20 % kann die Peripherie ebenfalls erheblich zum Ergebnis beitragen. Hier schlagen sich in erster Linie Verkäufe größerer Logistikzentren nieder. Darüber hinaus entfallen rund 9 % auf die Nebenlagen.
Leipzig ist traditionell im Visier vieler verschiedener Käufertypen. Auch in den ersten drei Quartalen 2014 ist die Nachfrageseite breit aufgestellt. Gleich vier Investorentypen halten Anteile im zweistelligen Bereich. Auf Platz eins landen aktuell Family Offices (26 %), die im großvolumigen Bereich in Erscheinung getreten sind. Gleich dahinter folgen Spezialfonds, die mit einem Anteil von mehr als 20 % umfangreich investierten. Die beiden letzten Gruppen mit Anteilen über 10 % sind Equity/Real Estate Funds (10,5 %) und Investment/Asset Manager (10,0 %). In etwa gleichauf liegen private Anleger und Immobilien AGs/REITs (jeweils rund 8 %) und Versicherungen (gut 7 %). Hinter etwa zwei Dritteln des Investmentvolumen stehen ausländische Käufer.
Die Netto-Spitzenrenditen halten bereits seit geraumer Zeit ihr Niveau. Seit Ende 2012 werden für Premium-Büroobjekte in den besten Lagen bis zu 5,50 % gezahlt. Ebenfalls stabil hat sich die Spitzenrendite für top-vermietete Geschäftshäuser entwickelt. Aktuell müssen hierfür 4,90 % angesetzt werden. Das Logistiksegment erfreut sich währenddessen einer immer breiteren Käuferschicht, wodurch der Druck auf die Renditen gewachsen ist. Demzufolge ist im dritten Quartal ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen gewesen. Mit aktuell 6,90 % liegt die Spitzenrendite 20 Basispunkte unter dem Vorjahreswert.
Optimistische Aussichten
„Leipzig hat sich in den vergangenen Jahren zu einem der beliebtesten deutschen Investmentstandorte gemausert. Da grundsätzlich ein hohes Interesse sowohl von Seiten in- als auch ausländischer Investoren besteht, dürfte sich das lebhafte Marktgeschehen auch im Schlussquartal fortsetzen. Ein ausreichendes Angebot vorausgesetzt, besteht daher durchaus die Möglichkeit, eines der besten Ergebnisse der vergangenen Dekade zu erzielen. Die Spitzenrenditen sollten daher auch im vierten Quartal stabil bleiben“, prognostiziert Stefan Sachse.
„Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum hat sich der Umsatz sogar fast vervierfacht“, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. „Neben einer insgesamt spürbar gestiegenen Dealanzahl beruht dieses Ergebnis auch auf einigen größeren Abschlüssen wie dem Verkauf des Petersbogens oder des Forums am Brühl. Dieses Segment war im Vorjahr nahezu nicht besetzt.“ Dementsprechend ist auch das durchschnittliche Volumen pro Objekt deutlich gestiegen. Aktuell liegt es bei über 13 Mio. €, der Vorjahreswert dagegen bei unter 5 Mio. €.
Die Verteilung des Transaktionsvolumens nach Größenklassen weist zum Teil erhebliche Verschiebungen zum Vorjahr auf. Dabei ist hervorzuheben, dass trotz anteiliger Verluste in ausnahmslos allen Größenklassen mehr Umsatz als im Vorjahr generiert wurde. Die mit Abstand stärkste Kategorie in den ersten neun Monaten war die Klasse zwischen 10 und 25 Mio. €, auf die mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens (52 %) entfällt. Nachdem im Vorjahr kein Abschluss oberhalb der 50-Mio.-€-Marke lag, kommt dieses Segment im aktuellen Jahr wieder auf einen Beitrag von gut 17 % und liegt damit in etwa gleichauf mit Objekten zwischen 25 und 50 Mio. €. Kleinere Abschlüsse unter 10 Mio. € konnten mit knapp 14 % zwar am wenigsten zum Umsatz beitragen, sind aber hinsichtlich der Anzahl führend.
Führungswechsel: Einzelhandel vor Büros
Nachdem im Vorjahreszeitraum Büroimmobilien noch unangefochten die beliebteste Assetklasse darstellten, mussten sie sich im aktuellen Jahr den Einzelhandelsimmobilien geschlagen geben. Nicht zuletzt der Verkauf des Petersbogens verhalf diesem Segment zu einem beachtlichen Anteil von knapp einem Drittel. Auf dem zweiten Rang liegen
Büroimmobilien mit einem Rückgang um 30 Prozentpunkte auf aktuell knapp 28 %. Doch auch dahinter verbirgt sich immer noch eine deutliche Zunahme des absoluten Investmentvolumens. Ein hoher Umsatz wurde darüber hinaus mit Logistikimmobilien (16,5 %) und Hotels (10 %) erzielt.
City in Führung – Nachfrageseite breit aufgestellt
Mit einem Anteil von über 44 % ist die City mit Abstand die bedeutendste Lage im Leipziger Markt. Diese Positionierung hat sie auch den Verkäufen des Petersbogens und des Forums am Brühl zu verdanken. Hinsichtlich der Anzahl der Objekte liegt dagegen der Cityrand knapp in Führung, auch wenn er beim Transaktionsvolumen mit rund 27 % deutlich abgeschlagen auf dem zweiten Platz liegt. Mit einem Anteil von fast 20 % kann die Peripherie ebenfalls erheblich zum Ergebnis beitragen. Hier schlagen sich in erster Linie Verkäufe größerer Logistikzentren nieder. Darüber hinaus entfallen rund 9 % auf die Nebenlagen.
Leipzig ist traditionell im Visier vieler verschiedener Käufertypen. Auch in den ersten drei Quartalen 2014 ist die Nachfrageseite breit aufgestellt. Gleich vier Investorentypen halten Anteile im zweistelligen Bereich. Auf Platz eins landen aktuell Family Offices (26 %), die im großvolumigen Bereich in Erscheinung getreten sind. Gleich dahinter folgen Spezialfonds, die mit einem Anteil von mehr als 20 % umfangreich investierten. Die beiden letzten Gruppen mit Anteilen über 10 % sind Equity/Real Estate Funds (10,5 %) und Investment/Asset Manager (10,0 %). In etwa gleichauf liegen private Anleger und Immobilien AGs/REITs (jeweils rund 8 %) und Versicherungen (gut 7 %). Hinter etwa zwei Dritteln des Investmentvolumen stehen ausländische Käufer.
Die Netto-Spitzenrenditen halten bereits seit geraumer Zeit ihr Niveau. Seit Ende 2012 werden für Premium-Büroobjekte in den besten Lagen bis zu 5,50 % gezahlt. Ebenfalls stabil hat sich die Spitzenrendite für top-vermietete Geschäftshäuser entwickelt. Aktuell müssen hierfür 4,90 % angesetzt werden. Das Logistiksegment erfreut sich währenddessen einer immer breiteren Käuferschicht, wodurch der Druck auf die Renditen gewachsen ist. Demzufolge ist im dritten Quartal ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen gewesen. Mit aktuell 6,90 % liegt die Spitzenrendite 20 Basispunkte unter dem Vorjahreswert.
Optimistische Aussichten
„Leipzig hat sich in den vergangenen Jahren zu einem der beliebtesten deutschen Investmentstandorte gemausert. Da grundsätzlich ein hohes Interesse sowohl von Seiten in- als auch ausländischer Investoren besteht, dürfte sich das lebhafte Marktgeschehen auch im Schlussquartal fortsetzen. Ein ausreichendes Angebot vorausgesetzt, besteht daher durchaus die Möglichkeit, eines der besten Ergebnisse der vergangenen Dekade zu erzielen. Die Spitzenrenditen sollten daher auch im vierten Quartal stabil bleiben“, prognostiziert Stefan Sachse.
