29.10.2014 Flächenumsatz am Logistikmarkt Köln auf Rekordniveau
Der Kölner Lager- und Logistikflächenmarkt (inklusive Umland) erzielte in den ersten neun Monaten des Jahres einen Flächenumsatz in Höhe von 215.000 m². Mit diesem neuen Rekordergebnis wurde das Vorjahresresultat mehr als verdoppelt und auch der langjährige Durchschnitt seit 2008 um knapp 38 % übertroffen. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
„Diese enorme Steigerung liegt im Wesentlichen an dem Neubau eines ca. 100.000 m² großen Logistikzentrums für Hammer in Bedburg, aber auch ohne diesen Sondereinfluss läge das Resultat noch deutlich über den eher schwachen Umsätzen der beiden Vorjahre“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH Der Eigennutzeranteil ist dabei spürbar gesunken und liegt mit gut 16 % auch im bundesweiten Vergleich auf einem relativ niedrigen Niveau. Stark gestiegen ist dagegen der Anteil von Neubauobjekten am Flächenumsatz; für einen Großteil der knapp 65 % ist jedoch die Anmietung von Hammer verantwortlich.
Logistikdienstleister an erster Position – Großvermietung dominiert das Bild
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Branchen liegen Logistikdienstleister mit fast 61 % unangefochten in Führung. Auch dieses hohe Ergebnis wurde im Wesentlichen durch die Großanmietung ermöglicht. Die noch im Vorjahreszeitraum führenden Handelsunternehmen werden auf den zweiten Platz verwiesen (gut 23 %), obwohl sie deutlich mehr Fläche umsetzen und in diesem Segment auch wesentlich mehr Abschlüsse verzeichnet wurden. Auf diese zwei Branchen entfallen damit allein knapp 84 % des Resultats. Mit 9 % leisten darüber hinaus Unternehmen aus dem Bereich Industrie/Produktion einen höheren Beitrag zum Umsatz. Auch sie können ihr Vorjahresergebnis absolut erheblich steigern (+40 %).
Die Größenverteilung des Flächenumsatzes wird stark von dem Hammer-Deal beeinflusst: Mit über 47 % entfällt der größte Anteil des Ergebnisses auf Abschlüsse über 20.000 m². Darüber hinaus wurden aber kaum größere Verträge verzeichnet. Während das Segment zwischen 12.000 und 20.000 m² im Gegensatz zum Vorjahreszeitraum noch gar nicht besetzt ist, steuert die Kategorie 8.000 bis 12.000 m² bisher nur einen sehr geringen Anteil (knapp 5 %) bei. Darüber hinaus kommen aber auch die Verträge bis 8.000 m² auf fast die Hälfte des Ergebnisses. In diesem Bereich war eine lebhafte Nachfrage mit einer hohen Abschlusszahl zu verzeichnen, sodass der Vorjahresumsatz in diesen Klassen insgesamt um gut 83 % gesteigert werden konnte.
Spitzenmiete stabil geblieben
Die Höchstmiete des Kölner Marktgebiets ist Anfang des Jahres auf 5 €/m² gestiegen und seitdem auf diesem Niveau konstant geblieben. Sie wird für moderne Flächen in guten Stadtlagen wie Köln-Ossendorf und generell für Logistikneubauflächen mit ausgezeichneter Verkehrsanbindung erzielt. Durch das geringe Angebot von größeren, modernen Bestandsflächen in stark nachgefragten Bereichen wie Niehl oder Porz, sind Nutzer teilweise gezwungen auf andere Lagen auszuweichen. Darüber hinaus kommen kaum Neubauflächen auf den Markt - lediglich im Güterverkehrszentrum Am Eifeltor steht aktuell noch eine Fläche zur Verfügung, die spekulativ errichtet wurde. Vor diesem Hintergrund ist es nicht auszuschließen, dass das Mietpreisniveau zukünftig leicht anzieht. Die Durchschnittsmiete spiegelt diese Entwicklung mit aktuell 4,10 €/m² jedoch noch nicht wider.
Stabile Aussichten
„Für den weiteren Jahresverlauf gehen wir von einer stabilen Entwicklung aus. Der zehnjährige Durchschnitt von 209.000 m² ist bereits jetzt überschritten, sodass wir für das Gesamtjahr eines der besten Ergebnisse auf dem Kölner Logistikmarkt erwarten. Insbesondere aus den Bereichen E-Commerce und Automotive ist dabei weiterhin mit bedeutenden Nachfrageimpulsen zu rechnen. Inwieweit sich die Unsicherheiten aus den globalen Krisenherden und der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung auf die Nachfrage auswirken, bleibt allerdings abzuwarten“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann.
„Diese enorme Steigerung liegt im Wesentlichen an dem Neubau eines ca. 100.000 m² großen Logistikzentrums für Hammer in Bedburg, aber auch ohne diesen Sondereinfluss läge das Resultat noch deutlich über den eher schwachen Umsätzen der beiden Vorjahre“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH Der Eigennutzeranteil ist dabei spürbar gesunken und liegt mit gut 16 % auch im bundesweiten Vergleich auf einem relativ niedrigen Niveau. Stark gestiegen ist dagegen der Anteil von Neubauobjekten am Flächenumsatz; für einen Großteil der knapp 65 % ist jedoch die Anmietung von Hammer verantwortlich.
Logistikdienstleister an erster Position – Großvermietung dominiert das Bild
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Branchen liegen Logistikdienstleister mit fast 61 % unangefochten in Führung. Auch dieses hohe Ergebnis wurde im Wesentlichen durch die Großanmietung ermöglicht. Die noch im Vorjahreszeitraum führenden Handelsunternehmen werden auf den zweiten Platz verwiesen (gut 23 %), obwohl sie deutlich mehr Fläche umsetzen und in diesem Segment auch wesentlich mehr Abschlüsse verzeichnet wurden. Auf diese zwei Branchen entfallen damit allein knapp 84 % des Resultats. Mit 9 % leisten darüber hinaus Unternehmen aus dem Bereich Industrie/Produktion einen höheren Beitrag zum Umsatz. Auch sie können ihr Vorjahresergebnis absolut erheblich steigern (+40 %).
Die Größenverteilung des Flächenumsatzes wird stark von dem Hammer-Deal beeinflusst: Mit über 47 % entfällt der größte Anteil des Ergebnisses auf Abschlüsse über 20.000 m². Darüber hinaus wurden aber kaum größere Verträge verzeichnet. Während das Segment zwischen 12.000 und 20.000 m² im Gegensatz zum Vorjahreszeitraum noch gar nicht besetzt ist, steuert die Kategorie 8.000 bis 12.000 m² bisher nur einen sehr geringen Anteil (knapp 5 %) bei. Darüber hinaus kommen aber auch die Verträge bis 8.000 m² auf fast die Hälfte des Ergebnisses. In diesem Bereich war eine lebhafte Nachfrage mit einer hohen Abschlusszahl zu verzeichnen, sodass der Vorjahresumsatz in diesen Klassen insgesamt um gut 83 % gesteigert werden konnte.
Spitzenmiete stabil geblieben
Die Höchstmiete des Kölner Marktgebiets ist Anfang des Jahres auf 5 €/m² gestiegen und seitdem auf diesem Niveau konstant geblieben. Sie wird für moderne Flächen in guten Stadtlagen wie Köln-Ossendorf und generell für Logistikneubauflächen mit ausgezeichneter Verkehrsanbindung erzielt. Durch das geringe Angebot von größeren, modernen Bestandsflächen in stark nachgefragten Bereichen wie Niehl oder Porz, sind Nutzer teilweise gezwungen auf andere Lagen auszuweichen. Darüber hinaus kommen kaum Neubauflächen auf den Markt - lediglich im Güterverkehrszentrum Am Eifeltor steht aktuell noch eine Fläche zur Verfügung, die spekulativ errichtet wurde. Vor diesem Hintergrund ist es nicht auszuschließen, dass das Mietpreisniveau zukünftig leicht anzieht. Die Durchschnittsmiete spiegelt diese Entwicklung mit aktuell 4,10 €/m² jedoch noch nicht wider.
Stabile Aussichten
„Für den weiteren Jahresverlauf gehen wir von einer stabilen Entwicklung aus. Der zehnjährige Durchschnitt von 209.000 m² ist bereits jetzt überschritten, sodass wir für das Gesamtjahr eines der besten Ergebnisse auf dem Kölner Logistikmarkt erwarten. Insbesondere aus den Bereichen E-Commerce und Automotive ist dabei weiterhin mit bedeutenden Nachfrageimpulsen zu rechnen. Inwieweit sich die Unsicherheiten aus den globalen Krisenherden und der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung auf die Nachfrage auswirken, bleibt allerdings abzuwarten“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann.
