15.12.2014 Kapital wird weiter in Immobilien fließen
Geld wird weiterhin aus allen Kapitalmärkten in Immobilien fließen. Investoren sollten sich jedoch zunehmend mit dem Gedanken beschäftigen, dass sie am Ende des Zyklus stehen könnten und sollten dem nächsten zyklischen Abschwung in ein paar Jahren zuvorkommen. Zu diesem Ergebnis kommt LaSalle Investment Management („LaSalle“) in der Ausgabe 2015 seines Investment Strategy Annual (ISA).
Vor dem Hintergrund, dass verschiedene Regionen der Welt unterschiedlich schnell wachsen, müssen Investoren ihre Portfolien für eine Welt rüsten, in der Zinsen in einigen Teilen schneller steigen als in anderen, so der ISA. Um sich darauf vorzubereiten, empfiehlt LaSalle Investoren folgendes:
• Diversifizierung der Engagements über mehrere Länder, die sich in unterschiedlichen Stadien des Kapitalmarktzyklus befinden.
• Verschiedenen Zinsumfeldern zuvorkommen durch Allokation auf Immobilien mit Ertragsströmen, die mit der steigenden Inflation und steigenden Zinssätzen in wachsenden Volkswirtschaften wie Großbritannien und den USA Schritt halten können.
• Außerdem in Märkte, in denen mit hoher Wahrscheinlichkeit die Leitzinsen „über längere Zeit hinweg“ niedrig bleiben werden, wie z.B. Deutschland, Frankreich oder Japan, auf qualitativ hochwertige Immobilien und Lagen konzentrieren.
• Investition in langfristige statt in zyklische Trends, die einem Abschwung weniger ausgesetzt sein werden. Investitionen, die mit Demografie, Technologie und Urbanisierung (DTU) in Verbindung stehen – erstmals im vergangenen Jahr aufgeführt – sind wahrscheinlich der Schlüssel zu einer über der Benchmark liegenden Performance. In Deutschland können diese Trends negative Entwicklungen, wie eine schrumpfende Bevölkerung, kompensieren.
• Weiterhin sollten Nachhaltigkeitsfaktoren wie Energieeffizienz und Recycling beim Kauf, der Sanierung und dem Betrieb von Gebäuden einen hohen Stellenwert haben. Mieter und Kapitalmärkte werden in den kommenden Jahren mehr auf Umwelt-Standards achten.
Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle Investment Management:
„Wo wir im Immobilienzyklus stehen, ist eine der am häufigsten gestellten Fragen von Immobilien-Investment-Managern, und das mit gutem Grund. Die Investoren haben nun Sorge, dass sie am Ende des Zyklus stehen und fragen sich, was geschieht, wenn sich die Kapitalmärkte von Immobilien abwenden. Zeitplanungs-Strategien sind auf eine relativ illiquide Asset-Klasse wie Immobilien schwer anwendbar. Dennoch kann die Anpassung von Portfolien, wenn Assets und Märkte sich durch ihre jeweiligen Zyklen bewegen, die Performance steigern, indem Erträge erhöht und Risiken gemindert werden.“
„Die Märkte rund um die Welt befinden sich in ganz unterschiedlichen Stadien in Bezug auf ihre Grundlagen, ihre Kapitalmärkte und somit auf ihre künftige Performance. Daher macht es Sinn, einen Investitions-Plan zu haben, der sich die Immobilienzyklen zunutze macht.”
Beispiele zyklus-sensibler Strategien sind das Mitnehmen von Gewinnen und der Verkauf von Immobilien in überschäumenden Kapitalmärkten, die Wahrnehmung der Vorteile eines höheren Vermietungs-/Mietpreis-Wachstums in Wachstumsmärkten und die Konzentration auf Lagen/Sektoren, die so positioniert sind, dass sie in ein paar Jahren allgemein als „Core“-Assets gelten werden.
Weitere Themen des ISA für 2015:
• Geld wird voraussichtlich weiter in Immobilien fließen, solange die Renditen für Immobilien weiterhin einen Aufschlag gegenüber erstklassigen Anleihen bieten.
• Die Kreditmärkte vergeben auch wieder Immobiliendarlehen, wenngleich die Kreditvergabe noch nicht so aggressiv ist wie während des Höhepunktes des letzten Zyklus.
• Insgesamt dürfte dies die Preise weiter nach oben treiben, während es die künftig zu erwartenden Erträge von Immobilien weiter senken wird.
• Dies könnte auch zu einer starken Zunahme von Projektentwicklungen führen. Nach vielen Jahren einer geringen Neubautätigkeit in fast allen G-20-Ländern können die meisten großen Märkte moderate Zuwächse ihrer Bestandsimmobilien mühelos absorbieren, ohne dass ein problematisches Überangebot entstehen würde.
Regionale Trends
Europa
- Europa wird 2015 die weltweit am langsamsten wachsende Region bleiben, dennoch umfasst es sowohl blühende als auch ins Stocken geratene Volkswirtschaften. Großbritannien wird weiterhin eine der am schnellsten wachsenden entwickelten Volkswirtschaften der Welt sein, die Region wird jedoch auch die am stärksten stagnierenden Länder der entwickelten Welt beheimaten.
- Die größte Überraschung 2014 kam von einer deutlichen Verlangsamung des deutschen Wachstums, das sich in einer Eintrübung des Geschäftsklima-Index zeigte. Die Gründe dafür sind hinlänglich bekannt: allen voran geopolitische Unwägbarkeiten, eine Eskalation des Ukraine-Konflikts und die wirtschaftliche Schwäche Frankreichs. In Anbetracht der generellen Wirtschaftskraft Deutschlands sind Ängste, die Aussichten betreffend, jedoch eher übertrieben. So wird zum Beispiel der starke Arbeitsmarkt ein Konsummotor bleiben mit guten Chancen etwa bei Investitionen im Retailsektor, der zwar mittlerweile teuer, aber auf risikobereinigter Basis immer noch attraktiv ist.
- Der Kapitalmarktzyklus wird ein über längere Zeit hinweg niedriges Zinsumfeld weiter einpreisen und das Investitionsvolumen wird weiterhin schnell wachsen, wenn auch langsamer als 2014.
- Die Büro-Immobilienmärkte in Gateway Cities wie London, Paris, München, Frankfurt und Berlin werden aufgrund besser werdender Marktgrundlagen und minimaler Fertigstellungen von Projektentwicklungen, die in den nächsten Jahren zu erwarten sein werden, weiter an Stärke gewinnen.
- In Großbritannien werden Nischen-Immobiliensektoren wie direktvermietete Studentenunterkünfte, Hotels und betreutes Wohnen eine überdurchschnittliche Performance ablegen.
- Investitionen in Wohnimmobilien in Großbritannien, den Niederlanden und Deutschland bieten attraktive, risikoangepasste Erträge in diesem Teil des Zyklus.
- Internationale Einzelhandels-Marken, die zur Zahlung von Spitzenmieten bereit sind, werden ihr Hauptaugenmerk weiterhin auf dominante Einkaufszentren richten. Der zweitklassige Einzelhandel und schwächere Formate wie eigenständige Warenhäuser werden weiterhin zu kämpfen haben.
- Der ISA identifiziert zudem überzeugende, DTU-basierte Value-Add-Strategien für Büro-Immobilien in CBD-Randlagen (CBD = Central Business District) in den wichtigsten Städten Europas.
- Urbane Logistikimmobilien in Großbritannien, Einkaufszentren in Polen und der Tschechischen Republik sowie ein spätzyklischer Aufschwung in Italien bevorzugt LaSalle für ertragsstärkere Strategien.
Nordamerika
- Nordamerika ist 2015 in einer guten Position mit gesunden Immobilienmärkten und einem Konjunkturwachstum, das voraussichtlich höher als in anderen entwickelten Ländern ausfallen wird. Trotz globalem Gegenwind werden die US-amerikanische Konjunktur und die Immobilienmärkte sich in den nächsten drei Jahren schneller erholen, eine willkommene Entwicklung nach fünf Jahren unterdurchschnittlichen Aufschwungs.
- Die in Immobilien fließenden Kapitalströme werden nächstes Jahr sehr stark bleiben, wobei das Immobilien-Transaktionsniveau insgesamt auf ähnlichem oder höherem Niveau wie vor der Rezession sein wird. Eigen- und Fremdkapital wird reichlich zur Verfügung stehen und Kreditgeber werden Kapital zunehmend aggressiv einsetzen.
- Der Vermietungsstand wird sich 2015 bei Logistik- und Einzelhandelsimmobilien weiter verbessern, am deutlichsten aber bei Büroimmobilien. Die Zunahme des Vermietungsstands im Logistik-Sektor wird sich jedoch nur langsam vollziehen, da das neue Angebot die Nachfrage deckt.
- Märkte wie die San Francisco Bay Area, New York City und Portland werden schneller als der nationale Durchschnitt wachsen.
- Den DTU-Trends folgend werden viele Firmen feststellen, dass die Bezahlung höherer Mieten für CBD-Lagen und die Reduzierung der Büroflächen pro Person ihre Möglichkeiten, talentierte „Millenials“ einzustellen, deutlich steigert – also diejenigen, die in den Jahren bis hin zum Jahr 2000 geboren wurden.
- Ebenfalls den DTU-Trends folgend wird der Internet-Handel weitere Markanteile erobern, wenngleich neue Modetrends, Bedarfsartikel, Dienstleistungen und die Gastronomie die besten Einkaufszentren weiterhin mit Besuchern füllen und Mieterhöhungen möglich machen werden. Der städtische Einzelhandel wird aufgrund starker Nutzernachfrage und wenig neuem Angebot weiterhin eine überdurchschnittliche Performance an den Tag legen.
Asien
- Die makroökonomischen Aussichten für die asiatisch-pazifische Region in den Jahren 2015-2016 lassen ein unter dem Trend liegendes Wachstum erwarten. Die strukturellen Umwandlungen in Japan und China werden für Immobilien jedoch von entscheidender Bedeutung sein.
- Im Büroflächen-Sektor werden Märkte mit unmittelbaren Angebots-Engpässen – wie Singapur und Tokyo – die beste Performance zeigen. Inzwischen haben sich die Mietpreis-Aussichten für Australien gebessert, da die Nachfrage gestiegen ist, angeführt von Sydney und Melbourne.
- Die Reifung des Logistik-Sektors in großen Teilen Asiens in Verbindung mit einer starken Nutzernachfrage und einer relativen Knappheit an modernen Einrichtungen führen zu vergleichsweise positiven Aussichten für den Sektor.
- Der Einzelhandels-Sektor dürfte jedoch eine unterdurchschnittliche Performance zeigen, da ein unter dem Trend liegendes Einzelhandels-Umsatzwachstum, schwache Lohnzuwächse und eine geringe Zuversicht unter den Verbrauchern das Umsatzvolumen und die Händlermargen einschränken werden.
- Nachdem der Aufschwung an Fahrt gewinnt und Core-Büroflächen teuer bleiben, haben eine Vielzahl von Revitalisierungs-, Sanierungs- und Vermietungs-Strategien für zweitrangige Flächen oder Flächen in CBD-Randlagen überall in der Region an Attraktivität gewonnen.
- Die Ertragsströme, die von maßgeschneiderten und/oder erstklassigen Logistik-Einrichtungen in Hongkong, Singapur und China generiert werden, machen diese mit zu den attraktivsten Optionen mit langer Haltedauer.
- Moderne Logistikeinrichtungen bleiben in Großteilen der Region unterentwickelt. Der japanische Logistik-Sektor ist im Begriff, sich zu institutionalisieren, während China im Blick auf moderne Anlagen einer der am stärksten unterversorgten Märkte bleibt.
Vor dem Hintergrund, dass verschiedene Regionen der Welt unterschiedlich schnell wachsen, müssen Investoren ihre Portfolien für eine Welt rüsten, in der Zinsen in einigen Teilen schneller steigen als in anderen, so der ISA. Um sich darauf vorzubereiten, empfiehlt LaSalle Investoren folgendes:
• Diversifizierung der Engagements über mehrere Länder, die sich in unterschiedlichen Stadien des Kapitalmarktzyklus befinden.
• Verschiedenen Zinsumfeldern zuvorkommen durch Allokation auf Immobilien mit Ertragsströmen, die mit der steigenden Inflation und steigenden Zinssätzen in wachsenden Volkswirtschaften wie Großbritannien und den USA Schritt halten können.
• Außerdem in Märkte, in denen mit hoher Wahrscheinlichkeit die Leitzinsen „über längere Zeit hinweg“ niedrig bleiben werden, wie z.B. Deutschland, Frankreich oder Japan, auf qualitativ hochwertige Immobilien und Lagen konzentrieren.
• Investition in langfristige statt in zyklische Trends, die einem Abschwung weniger ausgesetzt sein werden. Investitionen, die mit Demografie, Technologie und Urbanisierung (DTU) in Verbindung stehen – erstmals im vergangenen Jahr aufgeführt – sind wahrscheinlich der Schlüssel zu einer über der Benchmark liegenden Performance. In Deutschland können diese Trends negative Entwicklungen, wie eine schrumpfende Bevölkerung, kompensieren.
• Weiterhin sollten Nachhaltigkeitsfaktoren wie Energieeffizienz und Recycling beim Kauf, der Sanierung und dem Betrieb von Gebäuden einen hohen Stellenwert haben. Mieter und Kapitalmärkte werden in den kommenden Jahren mehr auf Umwelt-Standards achten.
Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle Investment Management:
„Wo wir im Immobilienzyklus stehen, ist eine der am häufigsten gestellten Fragen von Immobilien-Investment-Managern, und das mit gutem Grund. Die Investoren haben nun Sorge, dass sie am Ende des Zyklus stehen und fragen sich, was geschieht, wenn sich die Kapitalmärkte von Immobilien abwenden. Zeitplanungs-Strategien sind auf eine relativ illiquide Asset-Klasse wie Immobilien schwer anwendbar. Dennoch kann die Anpassung von Portfolien, wenn Assets und Märkte sich durch ihre jeweiligen Zyklen bewegen, die Performance steigern, indem Erträge erhöht und Risiken gemindert werden.“
„Die Märkte rund um die Welt befinden sich in ganz unterschiedlichen Stadien in Bezug auf ihre Grundlagen, ihre Kapitalmärkte und somit auf ihre künftige Performance. Daher macht es Sinn, einen Investitions-Plan zu haben, der sich die Immobilienzyklen zunutze macht.”
Beispiele zyklus-sensibler Strategien sind das Mitnehmen von Gewinnen und der Verkauf von Immobilien in überschäumenden Kapitalmärkten, die Wahrnehmung der Vorteile eines höheren Vermietungs-/Mietpreis-Wachstums in Wachstumsmärkten und die Konzentration auf Lagen/Sektoren, die so positioniert sind, dass sie in ein paar Jahren allgemein als „Core“-Assets gelten werden.
Weitere Themen des ISA für 2015:
• Geld wird voraussichtlich weiter in Immobilien fließen, solange die Renditen für Immobilien weiterhin einen Aufschlag gegenüber erstklassigen Anleihen bieten.
• Die Kreditmärkte vergeben auch wieder Immobiliendarlehen, wenngleich die Kreditvergabe noch nicht so aggressiv ist wie während des Höhepunktes des letzten Zyklus.
• Insgesamt dürfte dies die Preise weiter nach oben treiben, während es die künftig zu erwartenden Erträge von Immobilien weiter senken wird.
• Dies könnte auch zu einer starken Zunahme von Projektentwicklungen führen. Nach vielen Jahren einer geringen Neubautätigkeit in fast allen G-20-Ländern können die meisten großen Märkte moderate Zuwächse ihrer Bestandsimmobilien mühelos absorbieren, ohne dass ein problematisches Überangebot entstehen würde.
Regionale Trends
Europa
- Europa wird 2015 die weltweit am langsamsten wachsende Region bleiben, dennoch umfasst es sowohl blühende als auch ins Stocken geratene Volkswirtschaften. Großbritannien wird weiterhin eine der am schnellsten wachsenden entwickelten Volkswirtschaften der Welt sein, die Region wird jedoch auch die am stärksten stagnierenden Länder der entwickelten Welt beheimaten.
- Die größte Überraschung 2014 kam von einer deutlichen Verlangsamung des deutschen Wachstums, das sich in einer Eintrübung des Geschäftsklima-Index zeigte. Die Gründe dafür sind hinlänglich bekannt: allen voran geopolitische Unwägbarkeiten, eine Eskalation des Ukraine-Konflikts und die wirtschaftliche Schwäche Frankreichs. In Anbetracht der generellen Wirtschaftskraft Deutschlands sind Ängste, die Aussichten betreffend, jedoch eher übertrieben. So wird zum Beispiel der starke Arbeitsmarkt ein Konsummotor bleiben mit guten Chancen etwa bei Investitionen im Retailsektor, der zwar mittlerweile teuer, aber auf risikobereinigter Basis immer noch attraktiv ist.
- Der Kapitalmarktzyklus wird ein über längere Zeit hinweg niedriges Zinsumfeld weiter einpreisen und das Investitionsvolumen wird weiterhin schnell wachsen, wenn auch langsamer als 2014.
- Die Büro-Immobilienmärkte in Gateway Cities wie London, Paris, München, Frankfurt und Berlin werden aufgrund besser werdender Marktgrundlagen und minimaler Fertigstellungen von Projektentwicklungen, die in den nächsten Jahren zu erwarten sein werden, weiter an Stärke gewinnen.
- In Großbritannien werden Nischen-Immobiliensektoren wie direktvermietete Studentenunterkünfte, Hotels und betreutes Wohnen eine überdurchschnittliche Performance ablegen.
- Investitionen in Wohnimmobilien in Großbritannien, den Niederlanden und Deutschland bieten attraktive, risikoangepasste Erträge in diesem Teil des Zyklus.
- Internationale Einzelhandels-Marken, die zur Zahlung von Spitzenmieten bereit sind, werden ihr Hauptaugenmerk weiterhin auf dominante Einkaufszentren richten. Der zweitklassige Einzelhandel und schwächere Formate wie eigenständige Warenhäuser werden weiterhin zu kämpfen haben.
- Der ISA identifiziert zudem überzeugende, DTU-basierte Value-Add-Strategien für Büro-Immobilien in CBD-Randlagen (CBD = Central Business District) in den wichtigsten Städten Europas.
- Urbane Logistikimmobilien in Großbritannien, Einkaufszentren in Polen und der Tschechischen Republik sowie ein spätzyklischer Aufschwung in Italien bevorzugt LaSalle für ertragsstärkere Strategien.
Nordamerika
- Nordamerika ist 2015 in einer guten Position mit gesunden Immobilienmärkten und einem Konjunkturwachstum, das voraussichtlich höher als in anderen entwickelten Ländern ausfallen wird. Trotz globalem Gegenwind werden die US-amerikanische Konjunktur und die Immobilienmärkte sich in den nächsten drei Jahren schneller erholen, eine willkommene Entwicklung nach fünf Jahren unterdurchschnittlichen Aufschwungs.
- Die in Immobilien fließenden Kapitalströme werden nächstes Jahr sehr stark bleiben, wobei das Immobilien-Transaktionsniveau insgesamt auf ähnlichem oder höherem Niveau wie vor der Rezession sein wird. Eigen- und Fremdkapital wird reichlich zur Verfügung stehen und Kreditgeber werden Kapital zunehmend aggressiv einsetzen.
- Der Vermietungsstand wird sich 2015 bei Logistik- und Einzelhandelsimmobilien weiter verbessern, am deutlichsten aber bei Büroimmobilien. Die Zunahme des Vermietungsstands im Logistik-Sektor wird sich jedoch nur langsam vollziehen, da das neue Angebot die Nachfrage deckt.
- Märkte wie die San Francisco Bay Area, New York City und Portland werden schneller als der nationale Durchschnitt wachsen.
- Den DTU-Trends folgend werden viele Firmen feststellen, dass die Bezahlung höherer Mieten für CBD-Lagen und die Reduzierung der Büroflächen pro Person ihre Möglichkeiten, talentierte „Millenials“ einzustellen, deutlich steigert – also diejenigen, die in den Jahren bis hin zum Jahr 2000 geboren wurden.
- Ebenfalls den DTU-Trends folgend wird der Internet-Handel weitere Markanteile erobern, wenngleich neue Modetrends, Bedarfsartikel, Dienstleistungen und die Gastronomie die besten Einkaufszentren weiterhin mit Besuchern füllen und Mieterhöhungen möglich machen werden. Der städtische Einzelhandel wird aufgrund starker Nutzernachfrage und wenig neuem Angebot weiterhin eine überdurchschnittliche Performance an den Tag legen.
Asien
- Die makroökonomischen Aussichten für die asiatisch-pazifische Region in den Jahren 2015-2016 lassen ein unter dem Trend liegendes Wachstum erwarten. Die strukturellen Umwandlungen in Japan und China werden für Immobilien jedoch von entscheidender Bedeutung sein.
- Im Büroflächen-Sektor werden Märkte mit unmittelbaren Angebots-Engpässen – wie Singapur und Tokyo – die beste Performance zeigen. Inzwischen haben sich die Mietpreis-Aussichten für Australien gebessert, da die Nachfrage gestiegen ist, angeführt von Sydney und Melbourne.
- Die Reifung des Logistik-Sektors in großen Teilen Asiens in Verbindung mit einer starken Nutzernachfrage und einer relativen Knappheit an modernen Einrichtungen führen zu vergleichsweise positiven Aussichten für den Sektor.
- Der Einzelhandels-Sektor dürfte jedoch eine unterdurchschnittliche Performance zeigen, da ein unter dem Trend liegendes Einzelhandels-Umsatzwachstum, schwache Lohnzuwächse und eine geringe Zuversicht unter den Verbrauchern das Umsatzvolumen und die Händlermargen einschränken werden.
- Nachdem der Aufschwung an Fahrt gewinnt und Core-Büroflächen teuer bleiben, haben eine Vielzahl von Revitalisierungs-, Sanierungs- und Vermietungs-Strategien für zweitrangige Flächen oder Flächen in CBD-Randlagen überall in der Region an Attraktivität gewonnen.
- Die Ertragsströme, die von maßgeschneiderten und/oder erstklassigen Logistik-Einrichtungen in Hongkong, Singapur und China generiert werden, machen diese mit zu den attraktivsten Optionen mit langer Haltedauer.
- Moderne Logistikeinrichtungen bleiben in Großteilen der Region unterentwickelt. Der japanische Logistik-Sektor ist im Begriff, sich zu institutionalisieren, während China im Blick auf moderne Anlagen einer der am stärksten unterversorgten Märkte bleibt.
