16.12.2014 Anfangsrenditen am Immobilienmarkt sinken im Non-Core-Segment
Auch im Jahr 2015 bleibt der Nachfrageüberhang am Investmentmarkt bestehen, die Anfangsrenditen dürften weiterhin rückläufig sein. „Anders als in diesem Jahr erwarten wir im Jahr 2015 einen deutlich stärkeren Renditerückgang im Non-Core-Segment als im Core-Bereich“, so Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills und begründet diese Erwartung wie folgt: „Erstens steigt die Risikobereitschaft der Investoren weiter an, zweitens führt die Straffung der US-Geldpolitik zu einer Verlangsamung des Renditerückgangs im Spitzensegment“. In der Eurozone hingegen dürfte die Europäische Zentralbank ihre extrem expansive Geldpolitik auch im nächsten Jahr fortsetzen, so dass institutionelle Investoren noch mehr Geld in Immobilien umschichten und sich aufgrund der rekordniedrigen Spitzenrenditen immer stärker im Non-Core-Segment engagieren. „2015 wird ABBA Mainstream“, fasst Andreas Wende, COO und Head of Investment bei Savills Deutschland, die absehbare Entwicklung am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt zusammen. Doch nicht nur die Investoren gehen stärker ins Risiko, auch die Kapitalgeber werden versuchen, verstärkt jenseits des Spitzensegments Geschäft zu generieren. „Durch steigende Beleihungsausläufe und sinkende Margen wird der Rückgang der Anfangsrenditen nur teilweise auf die Eigenkapitalrenditen der Investoren durchschlagen“, erläutert Draženko Grahovac, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills.
Für den Bürovermietungsmarkt erwartet Savills wegen ausbleibender positiver konjunktureller Impulse auch im Jahr 2015 keine substanzielle Belebung der Flächennachfrage. „Wir gehen davon aus, dass die Büronutzer noch mehr als in den Vorjahren zu einer Verlängerung ihrer bestehenden Mietverträge tendieren und von mit Kosten und Risiken verbundenen Umzügen in dem nach wie vor unsicheren wirtschaftlichen Umfeld im Zweifel absehen“, so Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Office Agency bei Savills Deutschland. Diese Stagnation betrifft jedoch auch die Angebotsseite, denn nachdem das Flächenfertigstellungsvolumen in den vergangenen Jahren auf niedrigem Niveau gestiegen ist, stehen im nächsten Jahr nur ca. 900.000 m² Bürofläche in den Top 6 zur Fertigstellung an – ein Viertel weniger als im zu Ende gehenden Jahr. Dieses geringe Flächenfertigstellungsvolumen hat zur Folge, dass der Leerstand trotz stagnierender Nachfrage auch im nächsten Jahr leicht rückläufig sein wird. Dies wiederum stützt die Mietentwicklung, vor allem im Spitzensegment. Hier ist im nächsten Jahr von einer Fortsetzung des seit 2010 laufenden Aufwärtstrends und einem durchschnittlichen Anstieg in den Top-6-Standorten um 2 % bis 3 % zu rechnen. Im C-Segment bleiben die Mieten dagegen voraussichtlich weiterhin unter Druck, so dass die Spreizung zwischen hoch- und niedrigpreisigen Büroflächen noch größer wird.
„Die Stagnation am Bürovermietungsmarkt und die Fortsetzung des Booms am Investmentmarkt führen im nächsten Jahr zwangsläufig zu einem weiteren Auseinanderdriften der beiden Märkte“, prognostiziert Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland und ergänzt: „War die Entkopplung von Kapitalwerten und Mieten in den letzten Jahren aufgrund der hohen Risikoaversion der Investoren weitgehend auf das Spitzensegment begrenzt, beschleunigt sich diese Entwicklung nun auch bei Non-Core-Immobilien.“ Bereits jetzt haben die Kapitalwerte für Büroobjekte im B-Segment ihren Stand von Anfang 2009 um knapp 4 % übertroffen, wohingegen die Mieten nach wie vor 5 % unter diesem Niveau liegen. Dieses Auseinanderdriften von Mieten und Kapitalwerten wird sich aufgrund der erwarteten Renditekompression im Laufe des Jahres 2015 noch beschleunigen.
Für den Bürovermietungsmarkt erwartet Savills wegen ausbleibender positiver konjunktureller Impulse auch im Jahr 2015 keine substanzielle Belebung der Flächennachfrage. „Wir gehen davon aus, dass die Büronutzer noch mehr als in den Vorjahren zu einer Verlängerung ihrer bestehenden Mietverträge tendieren und von mit Kosten und Risiken verbundenen Umzügen in dem nach wie vor unsicheren wirtschaftlichen Umfeld im Zweifel absehen“, so Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Office Agency bei Savills Deutschland. Diese Stagnation betrifft jedoch auch die Angebotsseite, denn nachdem das Flächenfertigstellungsvolumen in den vergangenen Jahren auf niedrigem Niveau gestiegen ist, stehen im nächsten Jahr nur ca. 900.000 m² Bürofläche in den Top 6 zur Fertigstellung an – ein Viertel weniger als im zu Ende gehenden Jahr. Dieses geringe Flächenfertigstellungsvolumen hat zur Folge, dass der Leerstand trotz stagnierender Nachfrage auch im nächsten Jahr leicht rückläufig sein wird. Dies wiederum stützt die Mietentwicklung, vor allem im Spitzensegment. Hier ist im nächsten Jahr von einer Fortsetzung des seit 2010 laufenden Aufwärtstrends und einem durchschnittlichen Anstieg in den Top-6-Standorten um 2 % bis 3 % zu rechnen. Im C-Segment bleiben die Mieten dagegen voraussichtlich weiterhin unter Druck, so dass die Spreizung zwischen hoch- und niedrigpreisigen Büroflächen noch größer wird.
„Die Stagnation am Bürovermietungsmarkt und die Fortsetzung des Booms am Investmentmarkt führen im nächsten Jahr zwangsläufig zu einem weiteren Auseinanderdriften der beiden Märkte“, prognostiziert Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland und ergänzt: „War die Entkopplung von Kapitalwerten und Mieten in den letzten Jahren aufgrund der hohen Risikoaversion der Investoren weitgehend auf das Spitzensegment begrenzt, beschleunigt sich diese Entwicklung nun auch bei Non-Core-Immobilien.“ Bereits jetzt haben die Kapitalwerte für Büroobjekte im B-Segment ihren Stand von Anfang 2009 um knapp 4 % übertroffen, wohingegen die Mieten nach wie vor 5 % unter diesem Niveau liegen. Dieses Auseinanderdriften von Mieten und Kapitalwerten wird sich aufgrund der erwarteten Renditekompression im Laufe des Jahres 2015 noch beschleunigen.
