18.12.2014 IMMOFINANZ im Halbjahr mit stabiler operativer Entwicklung
Die IMMOFINANZ Group erwirtschaftete im 1. Halbjahr des Geschäftsjahres 2014/15 ein im Vergleich zum Vorjahr stabiles operatives Ergebnis in Höhe von EUR 169,5 Mio. (Vorjahr: EUR 166,8 Mio.). Trotz dieser Entwicklung ist das Konzernergebnis im 1. Halbjahr 2014/15 mit EUR -30,2 Mio. (Vorjahr: EUR 110,3 Mio. bzw. EUR 165,0 Mio. inkl. 100% BUWOG) negativ. Ausschlaggebend dafür sind vor allem negative Effekte aus der währungsbereinigten Neubewertung des Immobilienvermögens im zurückliegenden 2. Quartal, die auf Abwertungen von Immobilien in Osteuropa – insbesondere in Russland, Polen und Tschechien – zurückzuführen sind. Diese währungsbereinigte Neubewertung in Höhe von EUR -75,0 Mio. im Halbjahr reduziert das Konzernergebnis, ist jedoch nicht zahlungswirksam. Weiters kam es im 2. Quartal zu einem erhöhten laufenden Ertragssteueraufwand, u.a. aufgrund des Verkaufs der Schweizer Logistikimmobilien. Während somit das Ergebnis vor Ertragssteuern im 2. Quartal mit plus EUR 8,9 Mio. deutlich besser als im 1. Quartal ausfiel (EUR -18,5 Mio.), beläuft sich das Konzernergebnis im 2. Quartal auf EUR -16,2 Mio. (1. Quartal: EUR -14,0 Mio.).
„Im zurückliegenden 2. Quartal unseres Geschäftsjahres 2014/15 setzte der Rubel seine Abschwächung gegenüber Dollar und Euro fort, in den letzten Wochen und Tagen hat sich dieser Trend deutlich verstärkt, sodass der Rubel zwischen Jahresbeginn 2014 und Anfang Dezember rund 40% an Wert verloren hat. Dies hat natürlich Auswirkungen auf unseren Geschäftsgang in Russland, die sich aufgrund einer längeren Dauer der temporär gewährten Mietreduktionen und abhängig von der weiteren Wechselkursentwicklung im Laufe der nächsten Quartale deutlicher als bislang in unserem operativen Ergebnis niederschlagen könnten“, sagt Eduard Zehetner, CEO der IMMOFINANZ Group. Eine weitere Eintrübung der Situation in Russland würde voraussichtlich auch zusätzliche negative Effekte in der währungsbereinigten Neubewertung der russischen Assets zur Folge haben.
„Den Mietern in unseren Moskauer Einkaufszentren bereitet vor allem die starke Abschwächung des Rubels Probleme. Dies bedeutet für sie höhere Kosten, da unsere Mietverträge überwiegend in Dollar oder Euro abgeschlossen sind. Im Sinne einer langfristigen Partnerschaft haben wir in den zurückliegenden Monaten Gespräche mit zahlreichen Retailern geführt und temporäre Mietreduktionen – jeweils auf Einzelbasis – gewährt. Damit helfen wir ihnen, die Wechselkurseffekte abzufedern. Da sich die Rubelabschwächung in den zurückliegenden Monaten fortgesetzt hat, werden wir diese Politik der temporären Nachlässe fortsetzen müssen“, so Zehetner. „Wir erwarten nicht, dass sich die Situation in Russland kurzfristig deutlich verbessert, sondern gehen auf Sicht der kommenden Monate im besten Fall von einer holprigen Seitwärtsentwicklung aus. Dennoch glauben wir an den russischen Markt und an Russland als Wirtschaftsfaktor. Moskau sowie Moskau Umgebung sind im Vergleich mit anderen großen europäischen Städten nach wie vor unterversorgt mit qualitativ hochwertigen Retail-Flächen. Wir werden daher auch weiterhin Investments in einem moderaten Ausmaß in Erwägung ziehen.“
Ausschüttungspolitik
Der Vorstand und der Aufsichtsrat der IMMOFINANZ AG haben heute das Aktienrückkaufprogramm 2014-15 mit einem beabsichtigten Volumen von 10.167.053 Stück Aktien beschlossen (siehe Ad hoc-Mitteilung vom 17. Dezember 2014). „Der starke Kursrückgang der IMMOFINANZ-Aktie aufgrund der Krise in Russland und der damit verbundene hohe Abschlag zum Net Asset Value bieten eine attraktive Möglichkeit, eigene Aktien zurückzukaufen“, kommentiert CEO Zehetner.
Die Zahlung einer Bardividende für das laufende Geschäftsjahr 2014/15 ist von der Erzielung eines ausschüttungsfähigen Bilanzgewinns der IMMOFINANZ AG abhängig. Vor dem Hintergrund der aktuellen und weiteren Entwicklung in Russland sieht der Vorstand davon ab, eine konkrete Guidance für die Höhe einer möglichen Ausschüttung anzugeben.
Ausblick
Die IMMOFINANZ Group geht davon aus, dass sich die Kernmärkte der Region mit Ausnahme von Russland, für das 2015 eine Rezession erwartet wird, weiterhin positiv entwickeln und von einer schrittweisen Erholung der Wirtschaft profitieren, auch wenn die geopolitischen Risiken wie die Krise in der Ukraine und die Spannungen im Nahen Osten zu einem gedämpften Wachstum geführt haben. Der anhaltende und starke Wertverfall des Rubels, der niedrige Ölpreis und die steigende Zurückhaltung der Konsumenten bereiten der russischen Wirtschaft zunehmend Schwierigkeiten. Der außergewöhnlich niedrige Ölpreis könnte im Gegenzug jenen Ländern, die vom günstigen Import des Rohstoffes profitieren, zu höheren Wachstumsraten in 2015 verhelfen. In welchem Ausmaß sich die Krise in der Ukraine auf die kommerzielle Entwicklung der IMMOFINANZ-Zielmärkte, allen voran Russland, weiter auswirken wird, kann derzeit nicht abgeschätzt werden.
Den Mietern in den Moskauer Einkaufszentren der IMMOFINANZ bereitet vor allem die starke Abschwächung des Rubels Probleme. Dies bedeutet für sie höhere Kosten, da die Mietverträge überwiegend in US-Dollar oder Euro abgeschlossen sind. Im Sinne einer langfristigen Partnerschaft wurden in den zurückliegenden Monaten Gespräche mit zahlreichen Retailern geführt und temporäre Mietreduktionen – jeweils auf Einzelbasis – gewährt. Da die Rubelabschwächung in den zurückliegenden Monaten an Fahrt gewonnen hat, wird die IMMOFINANZ diese Politik der temporären Nachlässe fortsetzen. Aus heutiger Sicht sind daher für die nächsten Quartale Rückgänge in den Like-for-like-Mieterlösen in Russland zu erwarten. Was die Werthaltigkeit der offenen Mietforderungen betrifft, so wird aufgrund der oben beschriebenen Entwicklungen nach dem Bilanzstichtag mit weiteren Forderungswertberichtigungen bzw. -abschreibungen im 3. Quartal 2014/15 zu rechnen sein.
Eine weitere Eintrübung der Situation in Russland würde voraussichtlich auch zusätzliche negative Effekte in der währungsbereinigten Neubewertung der russischen Assets zur Folge haben.
Nach der mehrheitlichen Abspaltung und dem erfolgreichen Börsengang der früheren Wohnimmobilientochter BUWOG am Ende des Geschäftsjahres 2013/14 hält die IMMOFINANZ Group einen 49%-Anteil an der BUWOG, von dem sie sich mittelfristig trennen will – und zwar zumindest zum Buchwert je Aktie und auf eine marktschonende Art und Weise. Die BUWOG wird als eigenständiges börsennotiertes Unternehmen von den Investoren deutlich höher bewertet als unter dem Dach der IMMOFINANZ. So konnte die BUWOG-Aktie den Kursabschlag zum Net Asset Value von Beginn weg stark reduzieren. Belief sich der Abschlag, gemessen an der IMMOFINANZ, vor dem Spin-off implizit auf rund 36%, so hat sich dieser zwischenzeitlich deutlich verringert. Die Erstnotiz der BUWOG im Prime Standard der Frankfurter Wertpapierbörse lag bei EUR 13,00, im Amtlichen Handel (Prime Market) der Wiener Börse bei EUR 13,20. Seither hat sich der BUWOG-Aktienkurs weiter positiv entwickelt, das bisherige Jahreshoch auf Schlusskursbasis lag bei EUR 15,93 (Börse Wien).
Neben dem Anteil an der BUWOG ist die IMMOFINANZ Group auch in eine 3,5%ige BUWOG-Wandelanleihe investiert, die ein Volumen von EUR 260,0 Mio. hat. Die BUWOG ist im Zeitraum bis 27. Dezember 2014 berechtigt, diese Anleihe vollumfänglich zu kündigen und das Nominale zu 101% zurückzuzahlen. Das BUWOG-Management hat angekündigt, dass diese Call-Option ausgeübt werden wird. Die IMMOFINANZ Group erwartet daraus einen Mittelzufluss exklusive anteiliger Zinsen von über EUR 262,6.
Die Liquidität aus der Verwertung der BUWOG-Aktien und der BUWOG-Wandelanleihe wird die IMMOFINANZ Group zur Rückführung von bestehenden, teureren Finanzierungen, für laufende und geplante Portfolioinvestitionen, opportunistische Wachstumsmöglichkeiten und allgemeine Unternehmenszwecke verwenden.
„Im zurückliegenden 2. Quartal unseres Geschäftsjahres 2014/15 setzte der Rubel seine Abschwächung gegenüber Dollar und Euro fort, in den letzten Wochen und Tagen hat sich dieser Trend deutlich verstärkt, sodass der Rubel zwischen Jahresbeginn 2014 und Anfang Dezember rund 40% an Wert verloren hat. Dies hat natürlich Auswirkungen auf unseren Geschäftsgang in Russland, die sich aufgrund einer längeren Dauer der temporär gewährten Mietreduktionen und abhängig von der weiteren Wechselkursentwicklung im Laufe der nächsten Quartale deutlicher als bislang in unserem operativen Ergebnis niederschlagen könnten“, sagt Eduard Zehetner, CEO der IMMOFINANZ Group. Eine weitere Eintrübung der Situation in Russland würde voraussichtlich auch zusätzliche negative Effekte in der währungsbereinigten Neubewertung der russischen Assets zur Folge haben.
„Den Mietern in unseren Moskauer Einkaufszentren bereitet vor allem die starke Abschwächung des Rubels Probleme. Dies bedeutet für sie höhere Kosten, da unsere Mietverträge überwiegend in Dollar oder Euro abgeschlossen sind. Im Sinne einer langfristigen Partnerschaft haben wir in den zurückliegenden Monaten Gespräche mit zahlreichen Retailern geführt und temporäre Mietreduktionen – jeweils auf Einzelbasis – gewährt. Damit helfen wir ihnen, die Wechselkurseffekte abzufedern. Da sich die Rubelabschwächung in den zurückliegenden Monaten fortgesetzt hat, werden wir diese Politik der temporären Nachlässe fortsetzen müssen“, so Zehetner. „Wir erwarten nicht, dass sich die Situation in Russland kurzfristig deutlich verbessert, sondern gehen auf Sicht der kommenden Monate im besten Fall von einer holprigen Seitwärtsentwicklung aus. Dennoch glauben wir an den russischen Markt und an Russland als Wirtschaftsfaktor. Moskau sowie Moskau Umgebung sind im Vergleich mit anderen großen europäischen Städten nach wie vor unterversorgt mit qualitativ hochwertigen Retail-Flächen. Wir werden daher auch weiterhin Investments in einem moderaten Ausmaß in Erwägung ziehen.“
Ausschüttungspolitik
Der Vorstand und der Aufsichtsrat der IMMOFINANZ AG haben heute das Aktienrückkaufprogramm 2014-15 mit einem beabsichtigten Volumen von 10.167.053 Stück Aktien beschlossen (siehe Ad hoc-Mitteilung vom 17. Dezember 2014). „Der starke Kursrückgang der IMMOFINANZ-Aktie aufgrund der Krise in Russland und der damit verbundene hohe Abschlag zum Net Asset Value bieten eine attraktive Möglichkeit, eigene Aktien zurückzukaufen“, kommentiert CEO Zehetner.
Die Zahlung einer Bardividende für das laufende Geschäftsjahr 2014/15 ist von der Erzielung eines ausschüttungsfähigen Bilanzgewinns der IMMOFINANZ AG abhängig. Vor dem Hintergrund der aktuellen und weiteren Entwicklung in Russland sieht der Vorstand davon ab, eine konkrete Guidance für die Höhe einer möglichen Ausschüttung anzugeben.
Ausblick
Die IMMOFINANZ Group geht davon aus, dass sich die Kernmärkte der Region mit Ausnahme von Russland, für das 2015 eine Rezession erwartet wird, weiterhin positiv entwickeln und von einer schrittweisen Erholung der Wirtschaft profitieren, auch wenn die geopolitischen Risiken wie die Krise in der Ukraine und die Spannungen im Nahen Osten zu einem gedämpften Wachstum geführt haben. Der anhaltende und starke Wertverfall des Rubels, der niedrige Ölpreis und die steigende Zurückhaltung der Konsumenten bereiten der russischen Wirtschaft zunehmend Schwierigkeiten. Der außergewöhnlich niedrige Ölpreis könnte im Gegenzug jenen Ländern, die vom günstigen Import des Rohstoffes profitieren, zu höheren Wachstumsraten in 2015 verhelfen. In welchem Ausmaß sich die Krise in der Ukraine auf die kommerzielle Entwicklung der IMMOFINANZ-Zielmärkte, allen voran Russland, weiter auswirken wird, kann derzeit nicht abgeschätzt werden.
Den Mietern in den Moskauer Einkaufszentren der IMMOFINANZ bereitet vor allem die starke Abschwächung des Rubels Probleme. Dies bedeutet für sie höhere Kosten, da die Mietverträge überwiegend in US-Dollar oder Euro abgeschlossen sind. Im Sinne einer langfristigen Partnerschaft wurden in den zurückliegenden Monaten Gespräche mit zahlreichen Retailern geführt und temporäre Mietreduktionen – jeweils auf Einzelbasis – gewährt. Da die Rubelabschwächung in den zurückliegenden Monaten an Fahrt gewonnen hat, wird die IMMOFINANZ diese Politik der temporären Nachlässe fortsetzen. Aus heutiger Sicht sind daher für die nächsten Quartale Rückgänge in den Like-for-like-Mieterlösen in Russland zu erwarten. Was die Werthaltigkeit der offenen Mietforderungen betrifft, so wird aufgrund der oben beschriebenen Entwicklungen nach dem Bilanzstichtag mit weiteren Forderungswertberichtigungen bzw. -abschreibungen im 3. Quartal 2014/15 zu rechnen sein.
Eine weitere Eintrübung der Situation in Russland würde voraussichtlich auch zusätzliche negative Effekte in der währungsbereinigten Neubewertung der russischen Assets zur Folge haben.
Nach der mehrheitlichen Abspaltung und dem erfolgreichen Börsengang der früheren Wohnimmobilientochter BUWOG am Ende des Geschäftsjahres 2013/14 hält die IMMOFINANZ Group einen 49%-Anteil an der BUWOG, von dem sie sich mittelfristig trennen will – und zwar zumindest zum Buchwert je Aktie und auf eine marktschonende Art und Weise. Die BUWOG wird als eigenständiges börsennotiertes Unternehmen von den Investoren deutlich höher bewertet als unter dem Dach der IMMOFINANZ. So konnte die BUWOG-Aktie den Kursabschlag zum Net Asset Value von Beginn weg stark reduzieren. Belief sich der Abschlag, gemessen an der IMMOFINANZ, vor dem Spin-off implizit auf rund 36%, so hat sich dieser zwischenzeitlich deutlich verringert. Die Erstnotiz der BUWOG im Prime Standard der Frankfurter Wertpapierbörse lag bei EUR 13,00, im Amtlichen Handel (Prime Market) der Wiener Börse bei EUR 13,20. Seither hat sich der BUWOG-Aktienkurs weiter positiv entwickelt, das bisherige Jahreshoch auf Schlusskursbasis lag bei EUR 15,93 (Börse Wien).
Neben dem Anteil an der BUWOG ist die IMMOFINANZ Group auch in eine 3,5%ige BUWOG-Wandelanleihe investiert, die ein Volumen von EUR 260,0 Mio. hat. Die BUWOG ist im Zeitraum bis 27. Dezember 2014 berechtigt, diese Anleihe vollumfänglich zu kündigen und das Nominale zu 101% zurückzuzahlen. Das BUWOG-Management hat angekündigt, dass diese Call-Option ausgeübt werden wird. Die IMMOFINANZ Group erwartet daraus einen Mittelzufluss exklusive anteiliger Zinsen von über EUR 262,6.
Die Liquidität aus der Verwertung der BUWOG-Aktien und der BUWOG-Wandelanleihe wird die IMMOFINANZ Group zur Rückführung von bestehenden, teureren Finanzierungen, für laufende und geplante Portfolioinvestitionen, opportunistische Wachstumsmöglichkeiten und allgemeine Unternehmenszwecke verwenden.
