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29.12.2014 Düsseldorfer Büromarkt mit schlechtestem Ergebnis seit fünf Jahren

Der Düsseldorfer Büromarkt hat nach dem gefeierten Rekordjahr 2013 nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens ANTEON in diesem Jahr das schlechteste Ergebnis seit dem Jahr 2009 erzielt. Im Gesamtjahr 2014 wurden nur rund 238.000 m² Bürofläche umgesetzt, was einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr von mehr als 31 % bedeutet. Im Jahr 2013 wurden noch circa 347.000 m² Bürofläche vermietet. Alle Zahlen von ANTEON-Research beziehen sich auf das Düsseldorfer Stadtgebiet ohne die umliegenden Gemeinden Hilden, Ratingen, Neuss und Erkrath.

Dabei wurden im Jahr 2014 mit rund 380 Vermietungen etwa 35 Vertragsabschlüsse mehr registriert als noch im Jahr 2013. „Kleinere Mietvertragsabschlüsse bildeten auch in 2014 einmal mehr einen soliden Unterbau des Düsseldorfer Büromarktes, allerdings entscheiden die größeren Mietvertrage über Wohl und Wehe des Gesamtjahresergebnisses, und diese blieben in 2014 im Wesentlichen aus<<“, erklärt Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter der ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG, in einem aktuellen Büromarktbericht des Unternehmens. Allein rund 48.700 m² vermietete Fläche fielen in den Kleinstbereich bis zu 300 m²; weitere circa 67.700 m² in den Bereich zwischen 300 und 1.000 m² Bürofläche. Der Flächenumsatz insgesamt blieb im Jahr 2014 auch signifikant hinter dem relevanten 5-Jahresschnitt von etwa 294.000 m² zurück.

Nur vier Großvermietungen oberhalb von 5.000 m²

„Tatsächlich“, sagt Heiko Piekarski, „konnten wir in diesem Jahr nur vier Großanmietungen oberhalb von 5.000 m² registrieren – gegenüber zehn im Vorjahr.“ Ein Vorjahr, erklärt Piekarski weiter, dass ohnehin stark durch die Anmietung der ehemaligen Flächen der WestLB durch das Innenministerium mit rund 45.000 m² geprägt wurde. Dessen ungeachtet sei das gute Ergebnis des vergangenen Jahres aber vorrangig durch die Vielzahl der großflächigen Vermietungen zustande gekommen. Vermietungen, die im Jahr 2014 einfach fehlten. Dadurch bedingt hätten sich die Vielzahl der positiven Prognosen für 2014 – auch die eigene – nicht bewahrheiten können.

Zu den wenigen Großumsätzen zählen die Eigennutzer Rheinmetall mit circa 6.500 m² (Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf) und FOM mit etwa 5.300 m² (Teilmarkt City) ebenso wie die Vermietungen an SPX Cooling Technologies mit rund 7.000 m² (Teilmarkt Nord) und an die Trivago GmbH mit rund 5.500 m² (Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf). Erwähnenswert sind noch MFI- Management für Immobilien AG mit circa 4.600 m² (Teilmarkt Airport City) und Mitsui mit rund 4.500 m² (Teilmarkt City). Von vier Flächenumsätzen oberhalb von 5.000 m² wurden demnach zwei durch Eigennutzer realisiert.

Teilmärkte: City liegt nach Vermietungsleistung vorne

Wie im Vorjahr liegt auch in diesem Jahr der Teilmarkt City im Gesamtvergleich mit insgesamt rund 47.300 m² vermieteter Fläche vorn. Es folgt nur knapp dahinter der Bereich Nord/Airport City mit etwa 44.800 m², der im Vergleich zum Vorjahr die Platzierung mit dem Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf getauscht hat, der im aktuellen Berichtsjahr auf eine Fläche von 43.800 m² kommt. Die Umsätze verteilen sich also deutlich gleichmäßiger über die starken Teilmärkte. Im Vorjahr war der Vorsprung des Teilmarktes City durch die Anmietung der ehemaligen WestLB-Flächen deutlich höher ausgefallen.

Wenig gute Flächen am Markt

„Hieß es im letzten Jahr noch richtigerweise, dass attraktive Immobilien Markt machen,“ sagt Heiko Piekarski, „so muss man in diesem Jahr leider umgekehrt konstatieren, dass ein mangelndes Angebot auch für eine schlechte Performance sorgt.“

In 2014 kamen lediglich circa 89.000 m² neue Flächen auf den Markt – deutlich weniger als im Jahr 2013. Für 2015 muss mit rund 123.000 m² neuer Fläche gerechnet werden, wobei die Entwicklungsachse vom Kennedydamm in Richtung Nord geht. Allein rund 30.000 m² werden in der Airport City entstehen. Und auch an der Mercedesstraße werden sich bald die Baukräne drehen. Neben einer wohnungswirtschaftlichen Entwicklung ist hier das neue Projekt Skyview mit rund 36.000 m² BGF geplant.

Spitzenmiete sinkt auf 26,00 €/m² mtl., Durchschnittsmiete auf 13,80 €/m² mtl.
Die Spitzenmiete in Düsseldorf sank im Vergleich zum Vorjahr recht deutlich von 27,50 €/m² auf nunmehr 26,00 €/m² monatlich. Der Wert liegt nun wieder auf dem Niveau des Jahres 2012. Vor dem Hintergrund der realistischen Projektentwicklungen bis Ende 2016 kann nach Angaben von Heiko Piekarski nicht davon ausgegangen werden, dass die Spitzenmieten kurzfristig wieder deutlich ansteigen werden. Vielmehr, erklärt Piekarski, müsse man feststellen, dass die hohen Spitzenmieten ein Resultat besonders attraktiver Projektentwicklungen waren und sich ohne dieselben nicht dauerhaft etablieren konnten.
Zudem macht sich diese auch bei der Entwicklung der Durchschnittsmiete bemerkbar, die in Ermangelung hochpreisiger Anmietungen ebenfalls signifikant sinkt. Nach 14,95 €/m² mtl. im Vorjahr liegt diese aktuell nur noch bei 13,80 €/m² mtl. und damit sogar unter dem Niveau von 2012 mit 14,10 €/m² mtl..

Leerstand stagniert

Vor dem Hintergrund des sinkenden Flächenneubaus einerseits und des Zuzugs von außerhalb, der sog. Nettoabsorption, andererseits (u.a. FOM und MFI) stagniert die Leerstandsquote de facto. Der Büroflächenbestand in Düsseldorf betrug nach ANTEON-Erhebungen zum Jahresende 2014 etwa 7,6 Millionen m². Der absolute Leerstand liegt bei rund 826.000 m², was einer Leerstandsquote von 10,9 % entspricht.

Industrie und Handel stärkste Nachfrager vor IT/EDV und Telekommunikation
Mit rund 57.800 m² angemieteter Fläche erwiesen sich die Industrie- und Handelsunternehmen für das Jahr 2014 als stärkste Nachfrager nach Büroflächen in Düsseldorf. Es folgt mit deutlichem Abstand der Bereich IT/EDV und Telekommunikation mit circa 28.400 m² angemieteter Fläche.

Fazit und Ausblick

„Ein ohne jeden Zweifel enttäuschendes Ergebnis mit einem massiven Umsatzeinbruch, das so wohl niemand erwartet hatte“, resümiert Heiko Piekarski. Und auch der Blick auf die kommenden zwölf Monate bietet seiner Ansicht nach wenig Grund zur Euphorie. „Es sind nur wenige Gesuche nach Großflächen am Markt, die möglicherweise im ersten Quartal 2015 realisiert werden könnten.“ Vor dem Hintergrund der noch immer unterdurchschnittlichen Menge der neuen Flächen, die voraussichtlich in 2015 fertiggestellt werden, müsse man wohl zufrieden sein, wenn ein durchschnittliches Ergebnis knapp unterhalb von 300.000 m² realisiert werde. Immerhin: Ein erneuter Höhenflug käme genauso überraschend wie der Einbruch in 2014. „Möglich“, sagt Piekarski abschließend, „ist er dieser Logik folgend demnach also schon.“



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