01.01.2015 Investmentchancen bei Einzelhandelsimmobilien trotz Renditekompression
Art-Invest Real Estate hat jetzt eine umfassende Studie zum innerstädtischen Einzelhandelsimmobilienmarkt in Deutschland (Urban Retail Report) erstellt und die wesentlichen Ergebnisse veröffentlicht. Erstmals hat das Unternehmen mit dem intern entwickelten Art-Invest High-Street-Städte-Scoring 326 Städte und deren Einkaufs-Citylagen nach klar definierten Kriterien vergleichbar gemacht.
Ziel des Scorings ist es, die Städte – unabhängig von ihrer Größe und Zentralität – aufgrund relevanter Makrodaten in verschiedene Risikoklassen zu unterteilen. Damit können die Potenziale und die Leistungsfähigkeit des innerstädtischen Einzelhandelsimmobilien-Segments sowie der Städte miteinander verglichen werden. Jan Dührkoop, Geschäftsführer der Art-Invest Real Estate Funds GmbH, zieht das Fazit: „Bei innerstädtischen Einzelhandelsimmobilien bestehen auch künftig große Investmentchancen trotz der Renditekompression und der strukturellen Umbrüche im Retailsektor. Allerdings werden zunehmend anspruchsvolle Asset Management-Maßnahmen bei den Investments erforderlich sein, um die Immobilienwerte zu erhalten und auszubauen.“
In die Beurteilung beim Städte-Scoring sind die wichtigsten Erfolgsfaktoren des innerstädtischen Einzelhandels eingeflossen. Als übergeordnete Faktoren wurden die Marktgröße, die Marktattraktivität/Dynamik sowie die Marktperspektive/Chance zur Bewertung herangezogen, welche jeweils gleich gewichtet in die Gesamtbewertung (Maximalwert 5,0) eingegangen sind.
Wie am Büromarkt führen die Big7-Städte auch im High-Street-Städte-Scoring das Feld unter allen Einzelhandelsstandorten an. Spitzenreiter sind München (4,34), Düsseldorf (4,26) und Köln (4,23), gefolgt von Stuttgart, Berlin, Frankfurt am Main und Hamburg. Allerdings liegen nicht wenige B-Städte angeführt von Nürnberg (4,09), Leipzig (4,05) und Münster (3,98) nur knapp hinter den großen sieben Metropolen und weisen ebenfalls ein hohes Potenzial und weitgehend Merkmale einer A-Stadt auf. Direkt dahinter liegen ebenfalls sehr starke Einzelhandelsstandorte wie Mannheim, Hannover, Bonn und Regensburg.
Zur Gruppe der attraktiven B-Städte zählen nach dieser Analyse der Art-Invest Real Estate insgesamt 50 Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern. Darüber hinaus wurden – unabhängig von der Einwohnerzahl – in einer “Watchlist“ 24 weitere Städte erfasst, die mindestens bei einem Scoring-Faktor im Vergleich zur Gesamtstichprobe überdurchschnittlich abgeschnitten haben.
Die Analyse nach Stadttypen und spezifischen Lagen lieferte interessante Erkenntnisse zur langfristigen Miet- und Wertentwicklung:
• Innerstädtische Einzelhandelsimmobilien sind ein hochattraktives Investmentsegment. Die langfristige Total-Return-Analyse zeigt, dass diese mit durchschnittlich 4,8% p.a. seit dem Jahr 2000 deutlich höhere Renditen lieferten als Gewerbeimmobilien insgesamt (3,7%) und Büroimmobilien (2,9%). Die starke Performance dieses Segments sowie das knappe Produktangebot in A-Städten mit äußerst niedrigen Anfangsrenditen in Spitzenlagen dürfte das Investoreninteresse zunehmend in starke B-Städte sowie in attraktive B-Lagen von A-Städten lenken.
• Eine überraschende Erkenntnis ist, dass die Mietwachstumsdynamik seit 2003 in den B-Lagen der A-Städte (48,4%) genauso hoch ausfällt wie in deren A-Lagen (48,6%). Fast ebenso dynamisch haben sich auch die Mieten in den Stadtteilzentren der Städte mit mehr als 1 Mio. Einwohnern entwickelt (45,8%).
• Mit einem Mietwachstum von über 48% in den A- und B-Lagen der A-Städte seit 2003 und durchschnittlich 25% in den B-Städten weisen High-Street-Immobilien ein signifikant höheres Mietwachstum auf als zum Beispiel zentrale Bürolagen der A-Städte (12%).
Im Retailmarkt sind erhebliche strukturelle Umbrüche zu erwarten – maßgeblich durch den demographischen Wandel, den starken Zuwachs des Online-Anteils am Einzelhandelsumsatz sowie die Dynamik des Tourismus in den Städten. Folgende Trends zeichnen sich ab:
• Die Verkaufsflächenprognose der Studie geht bis 2025 von einem bundesweiten Verkaufsflächenrückgang um 4,3% im Basis-Szenario und von bis zu 18% im Worst-Case-Szenario aus.
• Je nach Region werden die Auswirkungen der Strukturbrüche unterschiedlich stark ausfallen, mit starkem Verkaufsflächenschwund in ländlichen, nicht touristisch geprägten Räumen und teilweise sogar Flächenzuwachs in den stark wachsenden Ballungsräumen. Während in der Peripherie bis zu 30% der vorhandenen Verkaufsfläche obsolet wird, wird diese in einigen Kreisen Süddeutschlands bis 2025 noch um gut 14% zunehmen.
• Das Fachmarkt-Segment wird durch den Online-Handel am stärksten angegriffen, da es sich wie der E-Commerce über eine Preisführerschaft definiert. Die Handelsangebote im Internet stellen diese Marktpositionierung zunehmend in Frage.
• Im Warenhaus-Segment kommt es zu einer weiteren Konsolidierungswelle. Kaufhof und Karstadt dürften mittelfristig ihr Filialnetz von derzeit etwa 200 Standorten auf circa 70 Premiumhäuser reduzieren.
• Der Fokus der Shopping Center-Entwickler wird sich angesichts geringerer Neubaugenehmigungen zunehmend auf die Revitalisierung bestehender Häuser verschieben.
Darüber hinaus leitet die Studie der Art-Invest Real Estate auf Basis der Analysen und Trends Orientierungspunkte und Handlungsempfehlungen für zukünftige Einzelhandelsinvestments ab:
• Die Mieten in den Retail-A-Lagen der Big7-Städte sind vielerorts bereits stark ausgereizt und dürften kurz vor einem Wendepunkt stehen. Die B-Lagen und Stadtteilzentren der A-Städte weisen hingegen oftmals noch Entwicklungs- und Wertsteigerungspotenziale auf.
• Zahlreiche globale Handelsketten drängen auf den deutschen Markt. Nachdem sie die Standortsicherung in den A-Städten weitgehend abgeschlossen haben, rücken die A-Lagen der B-Städte stärker in deren Visier. Die Chancen auf attraktive Miet- und Wertzuwächse sind daher in den A-Lagen der B-Städte und den B-Lagen der A-Städte am höchsten.
• Mit der Konsolidierung im Warenhaus-Segment kommen in naher Zukunft großflächige Handelsimmobilien mit Asset Management-Bedarf in bester Innenstadtlage auf den Markt.
• Aufgrund geringerer Fertigstellungszahlen von Shopping-Centern sowie der Zunahme des Städte-, Messe- und Shopping-Tourismus gewinnen innerstädtische Läden (City und Stadtteilzentren) an Bedeutung. So erhöhte sich ihr Anteil an allen Vermietungen im 1. Halbjahr 2014 von 44 auf 56%.
• Die Nachfrage nach innerstädtischen Läden dürfte in den wichtigsten Ballungsräumen langfristig weiter ansteigen. Dadurch sollte sich dieses Segment im anstehenden Strukturwandel besser behaupten als andere Immobilienformen des Einzelhandels.
Zu geeigneten Investmentstrategien für innerstädtische Einzelhandelsimmobilien meint Dührkoop: „Angesichts überhitzter Anlagemärkte in den A-Lagen der A-Städte empfehlen wir in A-Städten Objekte in aussichtsreichen B-Lagen und in starken Stadtteilzentren zu erwerben sowie in B-Städten Immobilien in A-Lage. Gute Chancen bieten sich auch bei einer etwas höheren Risikoneigung: Eine Manage-to-Core-Anlagestrategie lohnt sich bei erkennbaren Entwicklungspotenzialen und bietet mittel- bis langfristig hohe Wertschöpfungspotenziale und attraktive Gesamtrenditen aus den Investments.“
Ziel des Scorings ist es, die Städte – unabhängig von ihrer Größe und Zentralität – aufgrund relevanter Makrodaten in verschiedene Risikoklassen zu unterteilen. Damit können die Potenziale und die Leistungsfähigkeit des innerstädtischen Einzelhandelsimmobilien-Segments sowie der Städte miteinander verglichen werden. Jan Dührkoop, Geschäftsführer der Art-Invest Real Estate Funds GmbH, zieht das Fazit: „Bei innerstädtischen Einzelhandelsimmobilien bestehen auch künftig große Investmentchancen trotz der Renditekompression und der strukturellen Umbrüche im Retailsektor. Allerdings werden zunehmend anspruchsvolle Asset Management-Maßnahmen bei den Investments erforderlich sein, um die Immobilienwerte zu erhalten und auszubauen.“
In die Beurteilung beim Städte-Scoring sind die wichtigsten Erfolgsfaktoren des innerstädtischen Einzelhandels eingeflossen. Als übergeordnete Faktoren wurden die Marktgröße, die Marktattraktivität/Dynamik sowie die Marktperspektive/Chance zur Bewertung herangezogen, welche jeweils gleich gewichtet in die Gesamtbewertung (Maximalwert 5,0) eingegangen sind.
Wie am Büromarkt führen die Big7-Städte auch im High-Street-Städte-Scoring das Feld unter allen Einzelhandelsstandorten an. Spitzenreiter sind München (4,34), Düsseldorf (4,26) und Köln (4,23), gefolgt von Stuttgart, Berlin, Frankfurt am Main und Hamburg. Allerdings liegen nicht wenige B-Städte angeführt von Nürnberg (4,09), Leipzig (4,05) und Münster (3,98) nur knapp hinter den großen sieben Metropolen und weisen ebenfalls ein hohes Potenzial und weitgehend Merkmale einer A-Stadt auf. Direkt dahinter liegen ebenfalls sehr starke Einzelhandelsstandorte wie Mannheim, Hannover, Bonn und Regensburg.
Zur Gruppe der attraktiven B-Städte zählen nach dieser Analyse der Art-Invest Real Estate insgesamt 50 Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern. Darüber hinaus wurden – unabhängig von der Einwohnerzahl – in einer “Watchlist“ 24 weitere Städte erfasst, die mindestens bei einem Scoring-Faktor im Vergleich zur Gesamtstichprobe überdurchschnittlich abgeschnitten haben.
Die Analyse nach Stadttypen und spezifischen Lagen lieferte interessante Erkenntnisse zur langfristigen Miet- und Wertentwicklung:
• Innerstädtische Einzelhandelsimmobilien sind ein hochattraktives Investmentsegment. Die langfristige Total-Return-Analyse zeigt, dass diese mit durchschnittlich 4,8% p.a. seit dem Jahr 2000 deutlich höhere Renditen lieferten als Gewerbeimmobilien insgesamt (3,7%) und Büroimmobilien (2,9%). Die starke Performance dieses Segments sowie das knappe Produktangebot in A-Städten mit äußerst niedrigen Anfangsrenditen in Spitzenlagen dürfte das Investoreninteresse zunehmend in starke B-Städte sowie in attraktive B-Lagen von A-Städten lenken.
• Eine überraschende Erkenntnis ist, dass die Mietwachstumsdynamik seit 2003 in den B-Lagen der A-Städte (48,4%) genauso hoch ausfällt wie in deren A-Lagen (48,6%). Fast ebenso dynamisch haben sich auch die Mieten in den Stadtteilzentren der Städte mit mehr als 1 Mio. Einwohnern entwickelt (45,8%).
• Mit einem Mietwachstum von über 48% in den A- und B-Lagen der A-Städte seit 2003 und durchschnittlich 25% in den B-Städten weisen High-Street-Immobilien ein signifikant höheres Mietwachstum auf als zum Beispiel zentrale Bürolagen der A-Städte (12%).
Im Retailmarkt sind erhebliche strukturelle Umbrüche zu erwarten – maßgeblich durch den demographischen Wandel, den starken Zuwachs des Online-Anteils am Einzelhandelsumsatz sowie die Dynamik des Tourismus in den Städten. Folgende Trends zeichnen sich ab:
• Die Verkaufsflächenprognose der Studie geht bis 2025 von einem bundesweiten Verkaufsflächenrückgang um 4,3% im Basis-Szenario und von bis zu 18% im Worst-Case-Szenario aus.
• Je nach Region werden die Auswirkungen der Strukturbrüche unterschiedlich stark ausfallen, mit starkem Verkaufsflächenschwund in ländlichen, nicht touristisch geprägten Räumen und teilweise sogar Flächenzuwachs in den stark wachsenden Ballungsräumen. Während in der Peripherie bis zu 30% der vorhandenen Verkaufsfläche obsolet wird, wird diese in einigen Kreisen Süddeutschlands bis 2025 noch um gut 14% zunehmen.
• Das Fachmarkt-Segment wird durch den Online-Handel am stärksten angegriffen, da es sich wie der E-Commerce über eine Preisführerschaft definiert. Die Handelsangebote im Internet stellen diese Marktpositionierung zunehmend in Frage.
• Im Warenhaus-Segment kommt es zu einer weiteren Konsolidierungswelle. Kaufhof und Karstadt dürften mittelfristig ihr Filialnetz von derzeit etwa 200 Standorten auf circa 70 Premiumhäuser reduzieren.
• Der Fokus der Shopping Center-Entwickler wird sich angesichts geringerer Neubaugenehmigungen zunehmend auf die Revitalisierung bestehender Häuser verschieben.
Darüber hinaus leitet die Studie der Art-Invest Real Estate auf Basis der Analysen und Trends Orientierungspunkte und Handlungsempfehlungen für zukünftige Einzelhandelsinvestments ab:
• Die Mieten in den Retail-A-Lagen der Big7-Städte sind vielerorts bereits stark ausgereizt und dürften kurz vor einem Wendepunkt stehen. Die B-Lagen und Stadtteilzentren der A-Städte weisen hingegen oftmals noch Entwicklungs- und Wertsteigerungspotenziale auf.
• Zahlreiche globale Handelsketten drängen auf den deutschen Markt. Nachdem sie die Standortsicherung in den A-Städten weitgehend abgeschlossen haben, rücken die A-Lagen der B-Städte stärker in deren Visier. Die Chancen auf attraktive Miet- und Wertzuwächse sind daher in den A-Lagen der B-Städte und den B-Lagen der A-Städte am höchsten.
• Mit der Konsolidierung im Warenhaus-Segment kommen in naher Zukunft großflächige Handelsimmobilien mit Asset Management-Bedarf in bester Innenstadtlage auf den Markt.
• Aufgrund geringerer Fertigstellungszahlen von Shopping-Centern sowie der Zunahme des Städte-, Messe- und Shopping-Tourismus gewinnen innerstädtische Läden (City und Stadtteilzentren) an Bedeutung. So erhöhte sich ihr Anteil an allen Vermietungen im 1. Halbjahr 2014 von 44 auf 56%.
• Die Nachfrage nach innerstädtischen Läden dürfte in den wichtigsten Ballungsräumen langfristig weiter ansteigen. Dadurch sollte sich dieses Segment im anstehenden Strukturwandel besser behaupten als andere Immobilienformen des Einzelhandels.
Zu geeigneten Investmentstrategien für innerstädtische Einzelhandelsimmobilien meint Dührkoop: „Angesichts überhitzter Anlagemärkte in den A-Lagen der A-Städte empfehlen wir in A-Städten Objekte in aussichtsreichen B-Lagen und in starken Stadtteilzentren zu erwerben sowie in B-Städten Immobilien in A-Lage. Gute Chancen bieten sich auch bei einer etwas höheren Risikoneigung: Eine Manage-to-Core-Anlagestrategie lohnt sich bei erkennbaren Entwicklungspotenzialen und bietet mittel- bis langfristig hohe Wertschöpfungspotenziale und attraktive Gesamtrenditen aus den Investments.“
