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06.01.2015 Logistikimmobilien als Assetklasse bei Investoren immer beliebter

Logistikimmobilien haben sich als Assetklasse bereits vor Jahren durchgesetzt und sind bei institutionellen Investoren sowohl im Inland als auch im Ausland stark nachgefragt. „Industrieimmobilien hingegen sind bisher überwiegend für angelsächsische Investoren eine attraktive hochrentierliche Assetklasse“, sagt Bodo Hollung MRICS, Geschäftsführer des Investmenthauses Realogis Real Estate GmbH. Internationale Investoren verstehen unter „Industrial Real Estate“ sowohl Industrie- als auch Logistikliegenschaften, während in Deutschland je nach Marktteilnehmer von Produktionsimmobilien, Unternehmensimmobilen, Transformationsimmobilien, Lager- und Logistikimmobilien und teilweise sogar von Gewerbeparks gesprochen wird.

„Diese unterschiedliche Einordnung und das differenzierte Verständnis über Industrieimmobilien haben einer weiteren Institutionalisierung bisher im Wege gestanden“, so Hollung weiter. Hinzu kommt eine fehlende Transparenz der relevanten Immobilienmärkte. Marktdaten wie Mieten, Renditen, Angebot und Nachfrage sowie Aussagen zur flexiblen Nutzung bei Nachvermietung und Leerstand sind nur in eingeschränktem Maße verfügbar.

Industriestandort Deutschland

Deutschland zählt nach Japan und den USA zu den weltweit führenden Warenexportnationen und ist aufgrund seiner zentralen Lage, Bevölkerungsdichte, der ausgeprägten Infrastruktur sowie seiner ökonomischen Stärke der wichtigste und größte Wirtschaftsstandort innerhalb Europas. Deutsche Industrieunternehmen sind weltweit durch herausragende Kompetenz und Innovationskraft bekannt. Die Verfügbarkeit von hoch qualifizierten Facharbeitern und Ingenieuren in Verbindung mit einer weiter zunehmenden Globalisierung führt zu jährlichen Produktivitätssteigerungen. Der Gesamtumsatz aller Industriebranchen betrug in 2012 rund 1.750 Mrd. €, wovon auf die KFZ-Branche 360 Mio. € und die Logistikbranche 225 Mrd. € entfielen.

Zukunft Industrieimmobilie

Industrieimmobilien stellen den unmittelbaren Bezug zur Schlüsselbranche „Industrie“ her und bieten somit die direkte Möglichkeit, am wirtschaftlichen Erfolg der deutschen Unternehmen zu partizipieren. Wichtige Parameter wie u.a. Globalisierung, Wirtschaftswachstum und Konsumklima sind gleichermaßen wesentliche Treiber der Logistik- als auch der gesamten Industriebranche. „Wir erwarten, dass sich auch die Industrieimmobilie in den nächsten drei bis fünf Jahren als Assetklasse durchsetzt“; ist Hollung überzeugt.

„Mit Industrieliegenschaften lassen sich oft durch Nachverdichtungen, Revitalisierungen, Leerstandabbau und Mietoptimierung erhebliche Werte steigern, die jedoch eine intensive Bewirtschaftung und einen erfahrenen Assetmanager erfordern“, so Bodo Hollung weiter. Hierauf hat sich die Realogis Real Estate eingestellt und kann institutionellen Investoren professionelle Lösungen anbieten.

Wie können Investoren vom Wachstumsmarkt Logistik profitieren – Märkte und aktuelle Trends

Vor allem der Wachstumstreiber E-Commerce hat viele neue Investoren auf den Plan gerufen. Der Anteil am gewerblichen Transaktionsmarkt macht – nachdem er jahrelang um die 7 % lag – jetzt bereits über 10 % im Jahresdurchschnitt aus. Logistikimmobilien erzielen attraktive Renditen zwischen 6 und 9 % p.a. und liegen damit deutlich über vergleichbaren Investments in Büro,- Einzelhandels -oder Wohnimmobilien. Stabile Cash-Flows bei geringen Volatilitäten führen zu einem attraktiven Risiko/Renditeprofil. Diesen Vorteil nutzen viele Portfoliomanager in Verbindung mit einer sektoralen Diversifizierung zu Investments in Logistikimmobilien.

Logistikimmobilien erfreuen sich zunehmender Beliebtheit, was sich in der Entwicklung der Transaktionszahlen von 2006 bis 2014 ausdrückt. 2014 hat mit rund 3 Mrd. € Umsatz den bisherigen Spitzenwert aus 2007 deutlich übertroffen. Eine große Nachfragegruppe bildeten ausländische Kapitalinvestoren wie Blackstone sowie große international tätige Projektentwicklungsfirmen wie Goodman, Segro und IDI Gazely. Der Anteil ausländischer Investoren betrug in 2014 rund 55 %.

Eine hohe Liquidität im Markt verbunden mit Kapitaldruck und der Notwendigkeit bestimmte Mindestvolumina von oftmals mehr als 50 Mio. € zu erreichen, führte zu zahlreichen Portfoliokäufen aus deutschen und internationalen Immobilien. Der Portfolioanteil am gesamten Transaktionsvolumen betrug rund 45 %.

Wie und wo in Logistikimmobilien investieren?

Attraktive Logistikstandorte liegen in der Nähe von Absatz- und Beschaffungsmärkten, z.B. in größeren Ballungsräumen sowie in der Nähe von Produktions- und Industriestandorten. Nationale wie internationale Verkehrsknotenpunkte sowie Standorte mit Seehäfen bzw. internationalen Flughäfen sind ebenfalls wichtige Logistikcluster.

Da sich die Standortanforderungen von Logistikunternehmen nicht mehr überall realisieren lassen bzw. durch den E-Commerce neue Anforderungen hinzugekommen sind, passt die Realogis Real Estate jedes Jahr die Karte für Logistikcluster in Deutschland an. Neben etablierten Standorten weist sie auch Standorte mit Potential aus. Diese sind vorwiegend durch eine ausreichende Flächenverfügbarkeit, entsprechendes Arbeitskräftepotential, eine gute Infrastruktur, positive Bevölkerungsentwicklung und ein steigende Nachfrage potentieller Logistikunternehmen gekennzeichnet.

Während sich die Region Magdeburg insbesondere für den Warenverkehr mit Osteuropa als Logistikknotenpunkt profilieren möchte, hat die Realogis Real Estate auch Wilhelmshaven mit dem Jade-Weser-Port als Standort mit Potential aufgenommen. Die hohe geschaffene Umschlagkapazität von 2,7 Millionen Standardcontainern sowie die Vorzüge des Tiefseewasserhafens und des tidefreien Innenhafens werden in den nächsten Jahren für stärkere Flächennachfrage sorgen.

Neben der Makrolage sind vor allem die Mikrolage, Gebäudequalität und vor allem die Nutzbarkeit durch potentielle Logistikdienstleister wichtige Investitionskriterien. Viele Neubauten kommen gar nicht erst mehr auf den Markt, da große Projektentwickler wie Goodman, Prologis, IDI Gazely, Panattoni usw. sie direkt in ihre eigenen Investmentvehikel einbringen. Da sich viele Investoren angesichts fehlender Marktkenntnis bzw. fehlendem Marktzugang einen starken Wettbewerb um die verbliebenen sogenannten Core-Immobilien (TOP-Standort, Neubau, hohe Bauqualität, langer Mietvertrag) lieferten, sanken die Spitzen-Renditen in 2014 erheblich auf teilweise 6,25 % BAR.

„Da bei Portfoliokäufen meistens Zugeständnisse an die eine oder andere Immobilie gemacht werden müssen, ergeben sich aus unserer Sicht interessante Investitionsgelegenheiten in einzeln ausgewählten Bestandsimmobilien in guten Lagen mit hoher Nutzungsflexibilität für die Mieter, langer Nutzungsdauer bei geringem Refurbishmentbedarf bei einer äußerst attraktiven Rendite“, so Hollung. Über die für diesen Akquisitionsweg erforderliche Markttransparenz sowie den Marktzugang verfügt die Realogis Real Estate GmbH und bietet damit gerade für Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke attraktive indirekte Immobilienanlagen.


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