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07.01.2015 Deutscher Investmentmarkt überflügelt Vorjahresergebnis deutlich

Auf dem gewerblichen Investmentmarkt Deutschland wurden nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International Deutschland 2014 knapp 39,8 Milliarden Euro investiert, so viel wie seit 2007 nicht mehr. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies eine Zunahme um knapp 30 Prozent. Ein Grund hierfür ist im gesteigerten Portfolioanteil zu sehen, welcher bei etwa 31 Prozent lag. Insgesamt wurden rund 12,4 Milliarden Euro in Immobilienpakete und damit circa 57 Prozent mehr als im Vorjahr investiert.

Ignaz Trombello MRICS, Head of Investment bei Colliers International Deutschland: „Befeuert durch das niedrige Zinsniveau ging es 2014 mit den Transaktionsvolumina in den meisten europäischen Immobilieninvestmentmärkten spürbar bergauf, da eine Vielzahl an Investoren nach wie vor auf der Suche nach lohnenden Anlageobjekten ist. Der deutsche Immobilienmarkt profitierte davon in erheblichem Umfang. Alleine im vierten Quartal wechselten hierzulande Gewerbeimmobilien für über 14 Milliarden Euro den Eigentümer. Dabei zeigten sich, wie im gesamten Jahresverlauf 2014, internationale Anleger sehr aktiv. Diese investierten 2014 in Summe über 17 Milliarden Euro in Deutschland. Im Vergleich zum Vorjahr steigerten sie ihr Anlagevolumen somit um beachtliche 86 Prozent und ihren Marktanteil auf insgesamt 43 Prozent.“

Der mit Abstand größte Verkauf, das über eine Milliarde Euro schwere Leo-I-Portfolio, fand bereits im ersten Quartal statt. Im weiteren Jahresverlauf gesellten sich hierzu weitere großvolumige Paketverkäufe quer über alle Nutzungsarten und Risikoklassen hinweg: CR Investment Management sicherte sich mit dem Kauf des Sunrise-Portfolios 127 überwiegend innerstädtisch gelegene Einzelhandelsimmobilien und zahlte dafür über 300 Millionen Euro. Für ein ähnliches Volumen kaufte die HIH im Auftrag von Warburg-Henderson acht Gewerbeobjekte von der Dibag.

Aber auch großvolumige Einzeldeals waren 2014 an der Tagesordnung. Eine besondere Position nahm dabei der Investmentmarkt Frankfurt am Main ein. Während die Finanzmetropole im ersten Halbjahr nur wenig Aufmerksamkeit erfuhr, hatte es die zweite Jahreshälfte in sich. Neben dem Verkauf des Palais Quartier-Ensembles für rund 800 Millionen Euro fand hier mit dem Verkauf des Silberturms für über 450 Millionen Euro auch die drittgrößte Einzeltransaktion Deutschlands statt. Der zweitgrößte Einzeldeal war der Verkauf eines 50-Prozent-Anteils am CentrO in Oberhausen für 535 Millionen Euro.

Logistik- und Hotelimmobilien mit Rekordergebnissen

Der Appetit von Investoren auf Büroimmobilien war auch 2014 sehr hoch. Jeder zweite Euro des bundesweiten Transaktionsvolumens wurde in Immobilien dieses Nutzungstyps investiert, was in Summe rund 20 Milliarden Euro ergibt. Auf Einzelhandelsimmobilien entfielen rund 8,4 Milliarden Euro und ein Marktanteil von 21 Prozent. Hervorzuheben sind allerdings die Rekordergebnisse von Logistik- und Hotelimmobilien. Logistikimmobilien mit 3,6 und Hotelimmobilien mit 3,1 Milliarden Euro erreichten neue Höchststände und Steigerungsraten gegenüber dem Vorjahr von 57 beziehungsweise 82 Prozent. „Bis vor einigen Jahren investierte nur ein überschaubarer Anlegerkreis in diese beiden Nutzungstypen. Mittlerweile haben sich allerdings immer mehr Investoren diese Marktsegmente erschlossen, weshalb ihre Transaktionsvolumina und Marktanteile zwangsläufig angestiegen sind. Zudem lassen sich im Schnitt sowohl mit Logistik- als auch mit Hotelimmobilien höhere Renditen erzielen als mit Büro- oder Einzelhandelsimmobilien“, sagt Trombello.

Immobilien-Spezialfonds und Asset Manager stärkste Anlegergruppen

Immobilien-Spezialfonds und Asset Manager waren 2014 sehr aktiv am Markt. Insgesamt entfielen auf die Branchen Offene Immobilienfonds/Immobilien-Spezialfonds knapp 9,3 Milliarden Euro des Transaktionsvolumens (Marktanteil 23 Prozent) und auf Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) rund 5,7 Milliarden Euro (14 Prozent). Dahinter folgten relativ gleich auf Private Investoren/Family Offices, die 3,6 Milliarden Euro investierten, Projektentwickler mit 3,2 Milliarden Euro und Opportunity Fonds/Private Equity Fonds mit 3,1 Milliarden Euro.

Über 22 Milliarden Euro fließen in die sieben Topstandorte

Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „In den deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart wurden im vergangenen Jahr gut 22,1 Milliarden Euro und damit etwa 3,8 Milliarden Euro mehr als im Jahr 2013 investiert. Das entspricht einer Steigerung von rund 21 Prozent. Obwohl damit wieder einmal mehr als die Hälfte des bundesweiten Transaktionsvolumens in nur sieben Topstandorten erzielt wurde, konnte eine Reihe von B-Standorten ebenfalls vom anhaltenden Immobilienboom profitieren. In Städte wie Bremen, Dresden, Essen, Hannover und Leipzig wurden jeweils zwischen 200 und gut 500 Millionen Euro investiert.“

Das höchste Transaktionsvolumen der Immobilienhochburgen wurde mit rund 5,2 Milliarden Euro in München erzielt, womit es etwa acht Prozent über dem Vorjahr lag. Zu den größten Verkäufen zählten die Theresie, die sich Deka Immobilien für rund 250 Millionen Euro sicherte, und die Allianz-Zentrale in Unterföhring für über 200 Millionen Euro, welche die Allianz zurück erwarb. Bedingt durch ein herausragendes viertes Quartal und Großabschlüsse wie die des Palais Quartiers, des Silberturms sowie des Winx, welches für rund 350 Millionen Euro an die BMW-Großaktionärin Susanne Klatten ging, lag Frankfurt am Main in der Endabrechnung mit gut 5,0 Milliarden Euro Transaktionsvolumen knapp hinter München. Insgesamt lag das Investmentvolumen in Frankfurt rund 46 Prozent über dem Vorjahr. Auf dem dritten Platz landete Berlin mit rund 4,0 Milliarden Euro Investmentvolumen und einem Plus von 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Großen Anteil an dieser Steigerung hatten beispielsweise das Upper West, das für über 250 Millionen Euro an die RFR Holding veräußert wurde, sowie der Büro- und Geschäftsteil des Hackeschen Quartiers, das sich Deka Immobilien für rund 150 Millionen Euro sicherte. Auch in Hamburg wurde deutlich mehr investiert als 2013. Am Jahresende lag das Transaktionsvolumen bei knapp 3,7 Milliarden Euro und damit bei einem Plus von 30 Prozent. Die Tanzenden Türme, die für rund 165 Millionen Euro an einen Spezialfonds von Hansainvest gingen, das Sumatrakontor, das für über 100 Millionen Euro von Blackstone erworben wurde, oder die Burstah Offices, welche sich die schwedische Cityhold-Gruppe für ebenfalls rund 100 Millionen Euro sicherte, zählten zu den Investment-Highlights in der Hansestadt. In Düsseldorf waren 2014 mehrere großvolumige Deals zu zählen, sodass das hohe Vorjahresniveau mit knapp 2,0 Milliarden Euro gehalten werden konnte. Die Herzogterrassen, die für rund 350 Millionen Euro an Blackstone gingen, die Kö-Galerie, welche Allianz Real Estate für etwa 300 Millionen Euro erwarb und der Verkauf der Metro-Zentrale an ein von der IVG gemanagtes Sondervermögen für rund 200 Millionen Euro sorgten für einen Großteil des erzielten Volumens. Ein beachtlicher Zuwachs von 38 Prozent beim Transaktionsvolumen war in Köln zu beobachten, wo Immobilien für etwa 1,3 Milliarden den Eigentümer wechselten. Hier sicherte sich beispielsweise der kanadische REIT Dream Global den Büroteil des KölnTurms für etwa 114 Millionen Euro. In Stuttgart betrug die Steigerung des Transaktionsvolumens im Vergleich zum Vorjahr sieben Prozent, sodass hier die Marke von einer Milliarde Euro knapp überschritten wurde. Der Kronprinzbau stellte mit rund 145 Millionen Euro den größten Verkauf im Jahr 2014 dar.

„Die durchschnittliche gewichtete Bruttoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien sank infolge der ungebrochenen Nachfrage nach entsprechenden Produkten im Vergleich zum Vorjahr um 14 Basispunkte und lag Ende 2014 bei 4,58 Prozent. Im Jahresverlauf gab sie dabei bis zu 30 Basispunkte nach und blieb lediglich in Berlin stabil. Die Spanne in den Topstandorten reicht von 4,00 Prozent in München bis jeweils 5,10 Prozent in Köln und Stuttgart“, so Trombello.

Ausblick: Weiter steigendes Transaktionsvolumen zu erwarten

„Aufgrund der absehbaren Rahmenbedingungen erwarten wir für die kommenden Monate anhaltend hohe Aktivitäten auf dem deutschen Investmentmarkt. Nach der Jahresendrallye 2014 dürften die Transaktionsumsätze im ersten Quartal 2015 zwar wieder zurückgehen. Wegen des anhaltend niedrigen Zinsniveaus und des stetig anwachsenden Kapitalstroms gehen wir allerdings davon aus, dass weiter kräftig in deutsche Gewerbeimmobilien investiert wird. Hinzu kommt, dass außereuropäische Investoren von den derzeit günstigen Wechselkursen profitieren können“, sagt Trombello. „Die aktivsten nicht-europäischen Investoren kommen momentan aus Asien und Nordamerika. Zahlreiche Unternehmen prüfen sehr konkret den Markteintritt in Deutschland, haben ihn bereits mit ersten Ankäufen vollzogen oder wollen ihr Portfolio weiter ausbauen. Sie treten damit in Konkurrenz zu den etablierten nationalen und europäischen Anlegern, weshalb wir von einem anhaltend niedrigen Renditeniveau ausgehen. Neben Core- und Core-Plus-Produkten werden 2015 vermehrt Value-add-Immobilien von der hohen Nachfrage profitieren. Trotz der aktuellen geopolitischen Unwägbarkeiten mit ihrem hohen Risikopotenzial für den Kapitalmarkt und dem in einigen Marktsegmenten begrenzten Angebot erwarten wir, dass 2015 die Marke von 40 Milliarden Euro Transaktionsvolumen deutlich überschritten wird.“



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