07.01.2015 Niedrigster Flächenumsatz seit fünf Jahren am Bürovermietungsmarkt
Was sich in den vergangenen Quartalen bereits abgezeichnet hat, findet nun in den Gesamtjahreszahlen Bestätigung. Im Jahr 2014 verzeichneten die deutschen Bürovermietungsmärkte den niedrigsten Flächenumsatz seit fünf Jahren. In den sechs großen deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München wurden 2,7 Mio. m² Bürofläche umgesetzt und damit nochmals 4,3 % weniger als im bereits unterdurchschnittlichen Vorjahr mit 2,8 Mio. m² (10-Jahres-Mittel: 2,9 Mio. m²). Bezogen auf die einzelnen Standorte zeigte sich jedoch ein heterogenes Bild. Während Hamburg und Berlin Umsatzzuwächse von jeweils 12 % verzeichneten, registrierten München (- 5 %), Frankfurt (- 16 %), Köln (- 17 %) und Düsseldorf (- 31 %) zum Teil deutliche Umsatzrückgänge. „Viele Unternehmen haben sich statt einer Neuanmietung für eine Mietvertragsverlängerung entschieden – sei es aus Mangel an alternativem Flächenangebot oder aus Kostengründen“, nennt Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Office Agency bei Savills Deutschland, einen wesentlichen Grund für den niedrigen Flächenumsatz.
Ein weiterer Grund: Viele Unternehmen streben eine Reduzierung ihrer Büroflächenkosten an. Zugleich sind jedoch ihre Ansprüche an die Ausstattungsqualität hoch. „Die Büronutzer achten eher darauf, ihre Flächeneffizienz zu erhöhen, als dass sie die Quadratmetermiete senken wollen. Dies geht zulasten des Flächenumsatzes“, so Mornhart.
Zudem sind diejenigen Unternehmen, die sich flächenmäßig vergrößern, oftmals gezwungen auf die Randlagen des Central Business Districts (CBD) auszuweichen, weil entsprechende Flächen im CBD zum avisierten Mietzins nicht zu finden sind oder es grundsätzlich an diesen Flächen mangelt. Eben jene CBD-Randlagen sind deshalb die Gewinner im aktuellen Marktumfeld. Dies lässt sich auch an der Mietentwicklung erkennen. Während die Spitzenmiete im Durchschnitt aller sechs Standorte um 1,1 % auf 27,67 EUR/m² zulegte, stieg die Durchschnittsmiete um 4,5 % auf 14,60 EUR/m². Letzteres ist im Wesentlichen auf einen Mietzuwachs in den CBD-Randlagen zurückzuführen.
Dass die Mieten trotz schwacher Flächennachfrage zulegen konnten, ist auf den erneuten Leerstandsrückgang zurückzuführen. Mit Ausnahme von Düsseldorf sank dieser in allen Standorten. Den deutlichsten Rückgang der Leerstandsrate verzeichnete Hamburg mit einem Minus von 70 Basispunkten gegenüber dem Vorjahr auf das aktuelle Niveau von 6,5 %. Nach wie vor weist Berlin mit 4,5 % die mit Abstand niedrigste Leerstandsrate aller sechs Standorte auf, in denen im Durchschnitt 7,7 % der Bürofläche leer steht (- 30 Bp. ggü. Vorjahr).
„Obwohl der Flächenumsatz in diesem Jahr mangels positiver konjunktureller Impulse stagnieren dürfte, wird sich der Leerstandsrückgang auch im Jahr 2015 – und damit das fünfte Jahr in Folge – fortsetzen“, erläutert Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. Für 2015 beläuft sich das Flächenfertigstellungsvolumen voraussichtlich auf rund 0,9 Mio. m², welches zudem bereits zu mehr als der Hälfte vorvermietet ist (2014: 1,2 Mio. m²). „Für Mieter bedeutet das, dass die Mieten auch in diesem Jahr eher nach oben tendieren und attraktive Flächen knapp bleiben“, schlussfolgert Mornhart.
Ein weiterer Grund: Viele Unternehmen streben eine Reduzierung ihrer Büroflächenkosten an. Zugleich sind jedoch ihre Ansprüche an die Ausstattungsqualität hoch. „Die Büronutzer achten eher darauf, ihre Flächeneffizienz zu erhöhen, als dass sie die Quadratmetermiete senken wollen. Dies geht zulasten des Flächenumsatzes“, so Mornhart.
Zudem sind diejenigen Unternehmen, die sich flächenmäßig vergrößern, oftmals gezwungen auf die Randlagen des Central Business Districts (CBD) auszuweichen, weil entsprechende Flächen im CBD zum avisierten Mietzins nicht zu finden sind oder es grundsätzlich an diesen Flächen mangelt. Eben jene CBD-Randlagen sind deshalb die Gewinner im aktuellen Marktumfeld. Dies lässt sich auch an der Mietentwicklung erkennen. Während die Spitzenmiete im Durchschnitt aller sechs Standorte um 1,1 % auf 27,67 EUR/m² zulegte, stieg die Durchschnittsmiete um 4,5 % auf 14,60 EUR/m². Letzteres ist im Wesentlichen auf einen Mietzuwachs in den CBD-Randlagen zurückzuführen.
Dass die Mieten trotz schwacher Flächennachfrage zulegen konnten, ist auf den erneuten Leerstandsrückgang zurückzuführen. Mit Ausnahme von Düsseldorf sank dieser in allen Standorten. Den deutlichsten Rückgang der Leerstandsrate verzeichnete Hamburg mit einem Minus von 70 Basispunkten gegenüber dem Vorjahr auf das aktuelle Niveau von 6,5 %. Nach wie vor weist Berlin mit 4,5 % die mit Abstand niedrigste Leerstandsrate aller sechs Standorte auf, in denen im Durchschnitt 7,7 % der Bürofläche leer steht (- 30 Bp. ggü. Vorjahr).
„Obwohl der Flächenumsatz in diesem Jahr mangels positiver konjunktureller Impulse stagnieren dürfte, wird sich der Leerstandsrückgang auch im Jahr 2015 – und damit das fünfte Jahr in Folge – fortsetzen“, erläutert Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. Für 2015 beläuft sich das Flächenfertigstellungsvolumen voraussichtlich auf rund 0,9 Mio. m², welches zudem bereits zu mehr als der Hälfte vorvermietet ist (2014: 1,2 Mio. m²). „Für Mieter bedeutet das, dass die Mieten auch in diesem Jahr eher nach oben tendieren und attraktive Flächen knapp bleiben“, schlussfolgert Mornhart.
