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08.01.2015 Schwungvoller Jahresausklang auf dem deutschen Büromarkt

Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International Deutschland wurden in den sieben wichtigsten deutschen Immobilienzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart im Jahr 2014 gut 3,0 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies für den Gesamtmarkt ein leichtes Plus von etwa drei Prozent und im Vergleich zum zehnjährigen Mittelwert von zwei Prozent.

Peter Bigelmaier, Head of Office Letting bei Colliers International Deutschland: „Das vierte Quartal war das mit Abstand umsatzstärkste dieses Jahres und übertraf unsere eher zurückhaltenden Erwartungen. Allerdings gab es eine starke regionale Differenzierung innerhalb der Top-Standorte. Während sich Büronutzer in Berlin, Hamburg, Köln, München und Stuttgart scheinbar unbeeindruckt von der nach wie vor schleppenden gesamtwirtschaftlichen Entwicklung zeigten und deutlich mehr Flächen anmieteten als 2013, hielten sie sich in Frankfurt und Düsseldorf in den vergangenen 12 Monaten sehr stark zurück. In den Metropolen an Main und Rhein fehlte es 2014 vor allem an den für hohe Flächenumsatzergebnisse ausschlaggebenden Großabschlüssen.“

Berlin knackt Marke von 700.000 Quadratmeter Flächenumsatz

Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Ende des Jahres lachte die Hauptstadt auf dem Büromarkt vom Platz an der Sonne. Aufgrund eines beeindruckenden vierten Quartals, in dem mehr Büroflächen angemietet wurden als in Düsseldorf, Köln oder Stuttgart im gesamten Jahr, wurden in Summe rund 701.300 Quadratmeter Flächenumsatz erreicht, was einem Plus von 27 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Auch hier lag der reine Vermietungsumsatz deutlich im Plus. Ausschlaggebend waren die sehr aktiven Unternehmen aus der Informations- und Telekommunikationsbranche sowie die Beratungsunternehmen, die zusammen ein Drittel des Flächenumsatzes erzielten.“ Die erfolgsverwöhnte bayerische Landeshauptstadt München erreichte zwar ein ähnliches fulminantes viertes Quartalsergebnis wie Berlin, musste sich in der Jahresendabrechnung aber mit dem ungewohnten zweiten Platz zufrieden geben. 620.900 Quadratmeter Flächenumsatz entsprechen einer leichten Zunahme von vier Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Besonders positiv für den Büromarkt ist dabei, dass die Steigerung fast ausschließlich durch Mieter und nicht durch Eigennutzer erreicht wurde.

Angetrieben durch einige Großabschlüsse von Eigennutzern legte der Flächenumsatz in Hamburg um 19 Prozent zu und notierte insgesamt bei 525.000 Quadratmeter. Während hier die reinen Vermietungsumsätze ebenfalls einen positiven Beitrag zum Gesamtergebnis beisteuerten, war die Umsatzsteigerung in Stuttgart einzig auf Unternehmen zurückzuführen, die Immobilien für sich selbst errichten. 278.900 Quadratmeter bedeuten ein Plus von acht Prozent gegenüber dem Vorjahr, wobei davon alleine rund 40.000 Quadratmeter auf einen einzigen Eigennutzerabschluss der Daimler AG entfallen.

Am Rhein verlief das Bürovermietungsjahr sehr unterschiedlich. Während der Flächenumsatz in Köln mit 269.000 Quadratmeter das Niveau des Vorjahres erreichte, ging es beim Nachbarn Düsseldorf mit einem Minus von 30 Prozent deutlich auf 241.000 Quadratmeter bergab. „Dieser Rückgang ist auf ausgebliebene Großabschlüsse zurückzuführen. Im Bereich bis 2.000 Quadratmeter wurden 2014 genauso viele Büroflächen angemietet wie im Vorjahr, darüber aber noch nicht einmal die Hälfte. Erfreulich ist, dass insgesamt rund zehn Prozent mehr Mietverträge abgeschlossen wurden – aber eben überwiegend im kleineren Flächensegment“, sagt Trumpp.

Kein gutes Jahr erwischte der Büromarkt Frankfurt. Lediglich 367.500 Quadratmeter Flächenumsatz entsprechen einem Rückgang von 18 Prozent im Vergleich zum schon bescheidenen Vorjahr. Wie in Düsseldorf wurden auch in der Bankenmetropole großvolumige Abschlüsse schmerzlich vermisst. Gerade einmal vier Mietverträge waren 2014 größer als 5.000 Quadratmeter. Im Vorjahr konnten noch 16 gezählt werden.

Leerstandsabbau setzt sich fort – Knapp 60 Prozent der Neubauflächen bereits vermietet

Der Büroflächenleerstand wurde innerhalb der letzten 12 Monate um rund 770.000 Quadratmeter abgebaut und lag in Summe der sieben Immobilienhochburgen Ende 2014 bei knapp sechs Millionen Quadratmeter. Dies entspricht einer durchschnittlichen Leerstandsquote von 6,7 Prozent. „Der Rückgang ist auf die zum Jahresende hin starken Vermietungsergebnisse sowie auf die vergleichsweise geringe Neubautätigkeit zurückzuführen. Zudem wurden auch 2014 zahlreiche Büroimmobilien aufgrund von Umnutzungen oder Abriss und Neubau vom Markt genommen“, so Trumpp. Bis Ende 2016 werden in den sieben deutschen Immobilienhochburgen gut 1,8 Millionen Quadratmeter fertiggestellt. Davon waren zu Jahresbeginn bereits knapp 58 Prozent vorvermietet. Insgesamt ist das Fertigstellungsniveau im Vergleich zu den Vorjahren weiter unterdurchschnittlich.

Spitzen- und Durchschnittsmieten legen überwiegend zu

Mit wenigen Ausnahmen lagen die Spitzen- und Durchschnittsmieten in den Top-Standorten über dem Niveau des Vorjahres. Die Spitzenmiete betrug in Frankfurt am Main 38,00 Euro pro Quadratmeter. „Hochpreisige Anmietungen in Neubauten oder Projekten wie dem TaunusTurm oder im Maintor-Quartier sorgten trotz des geringen Flächenumsatzes für ein im Vergleich zum Vorjahr stabiles Niveau“, sagt Peter Bigelmaier. „Auch in anderen Städten waren Premiumflächen gefragt, was sich in einem Anstieg der Spitzenmieten niederschlug.“ In München betrug das Plus knapp sechs Prozent, was einer Spitzenmiete von 34,50 Euro pro Quadratmeter entspricht. Ebenfalls bergauf ging es in Stuttgart (21,50 Euro pro Quadratmeter, plus acht Prozent), Berlin (23,00 Euro pro Quadratmeter, plus fünf Prozent) und Hamburg (24,50 Euro pro Quadratmeter, plus zwei Prozent). In Düsseldorf (26,00 Euro pro Quadratmeter, minus sechs Prozent) und Köln (20,90 Euro pro Quadratmeter, minus sieben Prozent) gab die Spitzenmiete dagegen nach. In beiden Städten fanden zwar einige Vermietungen im Hochpreissegment statt, es wurden aufgrund der Zurückhaltung der Mietinteressenten aber weder die Zahl noch das Flächenvolumen wie im vergangenen Jahr erreicht.

Ganz ähnlich war die Entwicklung bei der Durchschnittsmiete. Auch hier lagen Köln (11,50 Euro pro Quadratmeter, minus drei Prozent) und Düsseldorf (14,00 Euro pro Quadratmeter, minus fünf Prozent) unterhalb des jeweiligen Vorjahresniveaus. In München notierte die Durchschnittsmiete aufgrund großflächiger Anmietungen in günstigeren Teilmärkten im Stadtumland und Richtung Stadtrand leicht im Minus und landete bei 14,90 Euro pro Quadratmeter. In Berlin legte die Durchschnittsmiete um fünf Prozent auf 13,70 Euro pro Quadratmeter zu. Ausschlaggebend hierfür war, dass das hauptsächliche Vermietungsgeschehen in zentralen Lagen wie dem Citybereich Ost und der City West sowie in qualitativ hochwertigen Immobilien stattfand. In Frankfurt (19,50 Euro pro Quadratmeter, plus fünf Prozent), Stuttgart (12,60 Euro pro Quadratmeter, plus fünf Prozent) und Hamburg zeigte der Trend ebenfalls nach oben.

Ausblick: Wirtschaftliche und geopolitische Unsicherheiten beeinflussen Büromarkt

„Deutschlands Büromarkt erreichte dank eines starken vierten Quartals noch ein Ergebnis leicht über dem Mittelwert der vergangenen zehn Jahre. In Anbetracht der wieder aufflammenden Unsicherheiten hinsichtlich der Stabilität der Eurozone, der aktuellen geopolitischen Unwägbarkeiten und der dadurch verhaltenen Aussichten für die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland gehen wir für 2015 von einem weiteren durchschnittlichen Jahr für den Büromarkt aus. Diese Rahmenbedingungen lassen erwarten, dass sich viele Unternehmen bis auf weiteres mit Umzugs- und längerfristigen Anmietungsentscheidungen eher zurückhalten“, fasst Bigelmaier zusammen. „Aufgrund der anhaltend geringen Fertigstellungsvolumina und des geringen Anteils spekulativer Projektentwicklungen dürfte der Leerstandsabbau noch eine Zeit lang anhalten.“


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