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08.01.2015 Mietmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien wird durch Projektentwicklungen geprägt sein

Im Marktgebiet Nordrhein-Westfalen* wurden 2014 nach einer Analyse von Realogis – dem führenden deutschen Beratungsunternehmen für Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks – von allen Marktteilnehmern insgesamt 878.000 m² Mietfläche in Industrie- und Logistikimmobilien umgesetzt. Nach einem verhaltenen ersten Halbjahr mit 365.000 m² Umsatz wurden in den letzten sechs Monaten deutlich mehr Mietvertragsabschlüsse getätigt. Das Gesamtergebnis bedeutet zwar einen Rückgang von 20% gegenüber dem Vorjahr. Allerdings handelte es sich 2013 mit knapp 1,1 Mio. m² um ein außergewöhnliches Rekordergebnis, zu dem allein 550.000 m² auf Neubauentwicklungen entfielen, die vorrangig durch Großflächen für den E-Commerce- und Handelsbereich geprägt waren. „Im Vergleich zwischen 2013 und 2014 wurden im abgelaufenen Jahr erstens nicht so viele Projektentwicklungen abgeschlossen, zweitens in Köln und Düsseldorf weniger Großverträge ab 30.000 m² unterzeichnet und drittens verringerte sich das Angebot an Bestandsflächen“, benennt Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH, die Hauptgründe für den Umsatzrückgang. „Zudem sind die Laufzeiten für Neubauentwicklungen gesunken. Mittlerweile steigt die Risikobereitschaft der Projektentwickler weiter, bereits schon für einen 5-Jahres-Mietvertrag eine maßgeschneiderte Logistikimmobilie neu zu bauen.“

Laut Bülent Alemdag wird 2015 die Anzahl der Projektentwicklungen von Industrie- und Logistikimmobilien in NRW weiter zunehmen: „Die Realwirtschaft ist gesund, gleichzeitig ist der Druck aufgrund von Knappheit moderner Logistikflächen ab 10.000 m² in den Bestandsimmobilienmärkten hoch, so dass die Nachfrage nur durch Neubauentwicklungen gedeckelt werden kann.“

Marktgebiet Köln – Bonn – Aachen
Nach dem Rekordjahr 2013 mit 390.000 m², das vor allem durch Projektentwicklungen in Köln geprägt war, hat der Flächenumsatz im Marktgebiet Köln – Bonn – Aachen mit 210.000 m² im abgelaufenen Jahren wieder ein Normalniveau erreicht, liegt aber immer noch vor dem Ergebnis von 2012 (205.000 m²). Zu den wichtigsten Mietvertragsabschlüssen zählten u.a. AO Deutschland Limited mit ca. 35.000 m² in Bedburg sowie Galeria Kaufhof in Köln mit 12.500 m² und Poco Einrichtungsmärkte mit ca. 7.000 m² ebenfalls in Köln. „Das Angebot hat sich gegenüber dem Vorjahr weiter verringert. Es gab kaum noch verfügbare Hallenflächen, so dass die konstant hohe Nachfrage nicht bedient werden konnte“, so Bülent Alemdag. Weiterhin war der Teilmarkt durch viele kurzfristige Verträge geprägt, teilweise mit unter einem Jahr Mietlaufzeit. Ca. 70% aller Anmietungen erfolgte durch Handelsunternehmen.

Aktuell sind größere moderne Hallen nicht mehr verfügbar. Zwar sind zwei spekulative Neubauten mit insgesamt 16.000 m² realisiert worden, diese beiden Projekte führten jedoch zu keiner signifikanten Verbesserung des verfügbaren Angebots. Derzeit befindet sich nur eine einzige Projektentwicklung in der Realisierung, die 35.000 m² große Logistikfläche wird 2015 in Bergheim fertig gestellt. „Allerdings haben sich einige Projektentwickler bereits größere Grundrücke gesichert, teilweise wird ‚Landbanking‘ ohne vorliegende Baugenehmigung betrieben“, so Bülent Alemdag. „Damit können auch wieder kurzfristig größere Projektentwicklungen im Kölner Stadtgebiet sowie im Großraum Köln realisiert werden.“ Vor dem Hintergrund der geringen Verfügbarkeit von Flächen werden auch die Spitzenmieten bei modernen Logistikflächen weiter steigen und 2015 auf einem Niveau von € 5,10/m² liegen.

Das Segment der Gewerbeparks in Köln war 2014 geprägt durch geringe Leerstände bei hoher Nachfrage. Dieses zog einen Anstieg der Mietpreise bis zu ca. 4,95 €/m² Hallenfläche nach sich. Jedoch hat sich ein Projektentwickler ein Grundstück für die Realisierung neuer Flächen gesichert, mit dem der Nachfrageüberhang zukünftig zum Teil etwas ausgeglichen werden kann.

Marktgebiet Düsseldorf– Mönchengladbach – Niederrhein
Auch der Teilmarkt Düsseldorf – Mönchengladbach – Niederrhein konnte vorrangig aufgrund von deutlich weniger Projektentwicklungen sein Vorjahresergebnis (370.000 m²) nicht erreichen. Allerdings lag der Gesamtflächenumsatz 2014 mit 250.000 m² für alle vermieteten Flächen in Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks in diesem Markt immer noch über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre (zwischen 200.000 bis 230.000 m² Vermietungsleistung p.a.).Zu den Großabschlüssen 2014 gehörten beispielsweise Nellen & Quak mit knapp 15.200 m² in Neuss, zwei Projektentwicklungen in Mönchengladbach mit jeweils ca. 25.000 m² sowie ein Handelsunternehmen in der Peripherie von Düsseldorf Süd mit knapp 17.000 m². Die Spitzenmiete für moderne Logistikimmobilien stieg auf über 5,60 €/m² (Neuss).

Am stärksten nachgefragt waren im abgelaufenen Jahr mit 110.000 m² moderne Flächen in Logistikimmobilien (45% des Gesamtumsatzes), wovon 65.000 m² in Neubauentwicklungen vermietet wurden. „Mit Jahresende waren alle spekulativ errichteten Flächen in Neubauten in Krefeld, Neuss und Ratingen vermittelt“, sagt Bülent Alemdag. Im Spitzenjahr 2013 kamen jedoch mit ca. 237.000 m² mehr als doppelt so viele Neubauflächen in die Vermietung.

Für 2015 prognostiziert Realogis eine stabile Nachfrage. „Flächen größer als 5.000 m² werden Mangelware sein. Im Bereich Gewerbeparks werden vereinzelt Flächen zwischen 3.000 bis 4.000 m² vorhanden sein. Grundsätzlich wird jedoch die Kompromissbereitschaft seitens der Mieter erneut steigen müssen“, so Bülent Alemdag. Auch in diesem NRW-Teilmarkt werden 2015 die Neubauaktivitäten weiter steigen, da keine Bestandsflächen mehr verfügbar sind. Seitens der Projektentwickler wurden bereits in exponierten Lagen wie im Randgebiet von Düsseldorf Grundstücke gesichert – auch hier werden die Projektentwickler bereit sein, kürzere Mietlaufzeiten zu akzeptieren.

Das Segment der Gewerbeparks war 2014 im Teilmarkt Düsseldorf – Mönchengladbach – Niederrhein durch wenig Leerstand bei konstanter Nachfrage geprägt. Dabei konnte ein Marktgleichgewicht beobachtet werden. Einzige Ausnahme stellt der Norden Düsseldorfs dar, wo eine hohe Nachfrage von Flächen zwischen 400 bis 1.000 m² auf wenig Angebot stieß.

Insgesamt stiegen auch die Mietpreise für Flächen in Gewerbeparks und es wurden bis zu 6,20 €/m² Hallenfläche erzielt. Im neuen Jahr werden einige Projektentwickler weiterhin spekulative Neubauflächen in diesem Teilmarkt entwickeln, um der Nachfrage von Unternehmen nach hochwertigen Büro-, Service- und Hallenflächen gerecht zu werden.

Marktgebiet Ruhrgebiet
Umsatz-Spitzenreiter unter den drei großen Logistikmärkten in Nordrhein-Westfalen ist 2014 das Ruhrgebiet. Mit 418.000 m² vermittelter Mietfläche konnte dieser Teilmarkt nach einem Rückgang in 2013 (330.000 m²) wieder an das sehr gute Ergebnis von 2012 anschließen (420.000 m²). Zu den großen Mietvertragszeichnern zählten im abgelaufenen Jahr ein Automotive-Unternehmen in Bochum mit knapp 100.000 m², der Logistiker Schenker mit 40.000 m² in Bergkamen und einer Erweiterung von 20.000 m² im Großraum Dortmund, die Baumarkt-Kette Hellweg mit 45.000 m² für einen Neubau in Hamm sowie Panopa Logistik in Herten mit ca. 9.000 m². „Der Hauptgrund für das Umsatzplus in 2014 lag in der Verfügbarkeit von Projektentwicklungsflächen“, so Bülent Alemdag. Allein 278.000 m² Fläche konnte in Neubauten vermietet werden (66% vom Gesamtumsatz), was gegenüber dem Vorjahr eine Zunahme von 88% bedeutet (2013: 148.000 m²). Aufgrund der vielen Neubauten lagen die Mietlaufzeiten bei 5 bis 10 Jahre. 2015 wird weiterhin durch Neubauprojekte geprägt sein, weil auch in diesem NRW-Teilmarkt Bestandsflächen fehlen. Die Spitzenmiete für Neubauflächen im Ruhrgebiet liegt bei bis zu 4,40 €/m², Ausnahme ist der trimodale Logistikstandort Duisburg Logport mit bis zu 5,00 €/m².

In eigener Sache: 2014 erzielte Realogis im Teilmarkt Nordrhein-Westfalen einen Flächenumsatz in der Vermietung von rund 152.000 m². Zudem hat das Team der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH in NRW institutionelle Verkäufe von Industrie- und Logistikimmobilien und Gewerbeparks in Höhe von 80 Mio. € mitbegleitet.

* Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in den Regionen: Köln / Bonn / Aachen sowie Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein und Ruhrgebiet.


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