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08.01.2015 Alltime-Rekord der Kaufpreise für Premiumsegment-Geschäftshäuser

Wie die Jahre zuvor, konzentrierte sich das Primärinteresse der meisten hiesigen, aber auch internationaler Investoren 2014 auf Geschäfts- und Kaufhäuser in den Bestlagen der deutschen Innenstädte. Im Fokus lagen nicht nur die „Big Seven“, vielmehr auch Oberzentren wie Münster, Freiburg, Heidelberg und durchaus auch kleinere Städte, wie Singen, Offenburg oder Nebrandenburg.

Wenn sich das Transaktionsvolumen dabei eher im unteren Bereich der letzten fünf Jahre bewegte, so lag das ausschließlich am knappen Angebot, da vor allem Privateigentümer mangels alternativer Anlagemöglichkeiten nur sehr geringe Verkaufsbereitschaft zeigten und dem Markt erheblich weniger Objekte zuführten, als jemals zuvor.

Insgesamt bewertet COMFORT den bundesweiten Premiummarkt für Geschäftshäuser in diesen begehrten High Streets (also ohne Shopping-Center, Fachmärkte, Neben-, peripheren oder Stadteillagen) in 2014 auf rund 1.7 Mrd. EUR nach 2.5 Mrd. EUR im Vorjahr. Dies entspricht in 2014 einem Marktanteil der Primärlagen von 18%, bezogen auf alle im Inland gehandelten Einzelhandelsimmobilien gegenüber einem Marktanteil von 29% im Vorjahr.

Korrespondierend zur gewachsenen Knappheit an Objekten ist der Preistrend demgegenüber klar aufwärts gerichtet (siehe beigefügte Grafik zur Entwicklung des durchschnittlichen Renditetrends). Im Inland nie da gewesene Rekorde waren daher in der Preisakzeptanz für diese Premium-Objekte zu verzeichnen. Wenn die Renditeerwartung für Top-Geschäftshäuser in den Metropolen im Vorjahr noch beim absoluten Minimum von 4,2% lag, so klappte es 2014 in der Kölner Hohe Straße, dem Berliner Kurfürstendamm oder der Frankfurter Goethe Straße auch schon mal mit 3,0% Rendite. Wenn die Branche Faktoren über 30-fach allenfalls mit Deutschlands wertvollstem Pflaster München verband, wurde diese Grenze 2014 in den Bestlagen gleich mehrerer Metropolen, bis hin zum Faktor 35-fach, durchbrochen. Ähnliches gilt für die sogenannten B-Städte. Wenn beispielhaft in Freiburg im Vorjahr spätestens bei Faktor 20-fach die Verhandlungen ohne Ergebnis abgebrochen wurden, ging es 2014 in der Kaiser-Joseph-Straße auch über den Faktor 21-fach hinaus noch locker zum Notar. In der Fünfjahresbetrachtung fiel die Rendite in diesem Spezialsegment bundesweit von durchschnittlich 4,6% in 2009 kontinuierlich auf nunmehr 4,1% Rendite in 2014 (siehe Grafik zum Geschäftshäuser-Transaktionsmarkt).

Wesentliche Anlagekriterien allerdings, sind längst nicht mehr nur Lage-Lage-Lage. Vielmehr ist eine seit Jahren deutlich gesteigerte differenzierte Standortprüfung seitens der Investoren zu beobachten. Früher eher sekundär behandelte Faktoren, wie die Kaufkraft am Standort, das Einzugsgebiet, Beschäftigten-Kennzahlen, Zu-/Abwanderung, wettbewerbsverdächtige Center-Projekte etc. sind entscheidende Parameter für oder gegen eine Standortentscheidung, so dass beispielsweise im kerngesunden Münster/Westfalen deutlich höhere Kaufpreise akzeptiert werden als im fast doppelt so großen Bremen. Die Branche der Research-Unternehmen boomt. Sie hat volle Auftragsbücher für die DDs (Due Dilligence-Prüfungen der Investoren, zu deutsch: Feinprüfung von Objekten im Kontext der Mikro- und Makrostandortdaten).

Während im Preissegment höher 50 Mio. EUR vorwiegend institutionelle Anleger unterwegs sind, müssen sich diese im Markt unter rund 50 Mio. EUR mit einer weiterhin stark zunehmenden und laufend risikofreudigeren Anzahl von Wettbewerbern aus dem Bereich der Family Offices, also zumeist inländisch ansässigen, vermögenden Privatinvestoren, auseinandersetzen. Das Nachsehen in diesem liquiditätsgetränkten Markt haben Projektentwickler mit Fremdkapitalbedarf, für dessen Beschaffung die Zeit seitens der Verkäufer zunehmend weniger zugestanden wird.

„Es bedarf keiner prophetischen Gabe, auch für das laufende Jahr eine anhaltend hohe Nachfrage auf die High Streets bei gleichzeitig weiterer Angebotsverknappung, mithin also tendenziell weiter steigender Kaufpreise, zu prognostizieren“, ist sich Olaf Petersen, Chefresearcher der COMFORT, sicher. Eine Trendwende sieht Petersen solange nicht, solange das Zinsniveau auf heutigem Niveau verharrt.

"Das in den entwickelten Volkswirtschaften weltweit niedrige Zinsniveau ist sicherlich der treibende Faktor, gigantische Geldmengen laufen um den Erdball und suchen Anlagen überall auf dieser globalisierten Welt", ergänzt Björn Gottschling, COMFORT-Geschäftsführer Investment in Berlin. Als Magnet nicht zu unterschätzen für das Anlageinteresse von internationalen Investoren in Deutschland sei jedoch auch der Faktor ´Vertrauen in den stabilen Wirtschaftsstandort´. "Besonders in den Metropolen werden erkennbare Wertsteigerungspotentiale dementsprechend schon im Voraus bezahlt. Somit manifestiert sich in den 1A Lagen eine ebenfalls erhöhte Risikobereitschaft der Investoren, was wiederum zu Preissteigerungen führt", merkt Gottschling an.

Ein weiterer Aspekt kommt Holger Schiekiera, Geschäftsführer Investment der COMFORT Swiss aus Zürich in dieser Betrachtung zu kurz: "Das Preisniveau in Deutschland ist gerade dabei, auf Zehenspitzen an das unterste Niveau der Schweiz anzuschließen. Seit Jahren geht im Premiumabschnitt der Bahnhofstraße in Zürich nichts höher als 2,5% Rendite, der Faktor 35-fach ist hier unterste Einstiegsebene in ein freundliches Gespräch, für Faktor 20-fach bekommt man allenfalls in Mittelstädten einen Kaffee spendiert".

In dieser Gesamtbetrachtung bleibt festzustellen, dass die gesunkenen Fremdfinanzierungskosten gegenüber den Vorjahren eine immer noch adäquate Eigenkapitalverzinsung zulässt. Stellt man nunmehr das Risikoprofil einer Premiumimmobilie in den deutschen High Streets alternativen Anlagemöglichkeiten gegenüber, ergibt sich eine unverändert attraktive und insbesondere wertstabile Rendite, da Einzelhandelsmieten in den Toplagen kaum einer Volatilität unterliegen – im Gegenteil, zeigt sich in einer langfristigen Betrachtung eine gegenüber anderen Märkten sehr positive Wert- und Mietpreisentwicklung vor allem in diesen Städten, in denen die Preise in den vergangenen Monaten merklich angezogen haben.


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