12.01.2015 Berliner Büromarkt steigert Vermietungsleistung um 30 %
Der Berliner Büromarkt kann auf ein erfolgreiches Jahr 2014 zurückblicken. Der erzielte Flächenumsatz von ca. 605.000 m² ist das beste Ergebnis seit dem Rekordjahr 2006, in dem ca. 610.000 m² Bürofläche vermietet werden konnten. Gegenüber dem Vorjahr 2013 bedeutet der Umsatz eine Steigerung um 30 %.
Ein Abschneiden auf ähnlichem Niveau ist für 2015 allerdings unwahrscheinlich, da es zu wenige spekulative Bauprojekte gibt. „Ein wesentlicher Grund für die Zurückhaltung der Projektentwickler ist die Geschäftspolitik der Banken, die weiterhin ihre Finanzierungen von den Vorvermietungsraten abhängig machen. Problematisch hierbei ist, dass ein großer Teil der Nachfrage aus den Bereichen IT, Software und Medien kommt. Viele der diesen Branchen zugehörigen Unternehmen handeln eher situativ und können nicht, wie es bei einer Vorvermietung erforderlich wäre, über einen Zeithorizont von mehr als drei Jahren ihren Flächenbedarf abschätzen. Trotz dieser Problematik erscheint aufgrund des ungebrochen hohen Nachfragedrucks ein Flächenumsatz von 500.000 m² für 2015 realistisch“, sagt Tibor Frommold, Vorstand der Angermann Real Estate Advisory AG Berlin.
Die Spitzenmiete erwies sich im Ostteil der City, wie in den Vorquartalen, als stabil und beträgt nach dem vierten Quartal 2014 22,00 €/m². Auch im Westteil der City blieb der Spitzenwert mit 21,50 €/m² weiterhin unverändert. Die Durchschnittsmiete stieg in der City-Ost moderat von 14,10 €/m² auf 14,20 €/m². In der City-West kletterte der Wert von 13,80 €/m² auf 13,90 €/m². Erneut rückläufig war der Leerstand in der Hauptstadt. Gegenüber dem Vorquartal verringerte er sich von ca. 940.000 m² auf ca. 920.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 20.100.000 m² entspricht dies einer Leerstandsquote von 4,6 %. Anmietungsfreudigste Branchen waren 2014 der IT- und Multimediasektor und die öffentliche Hand.
Berlin-Mitte verteidigte mit ca. 226.400 m² erneut die führende Position im Standortranking der Hauptstadt. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet das Ergebnis ein deutliches Umsatzplus von 59 %. Eine ähnlich hohe Steigerung konnte auch im zweitplatzierten Kreuzberg erzielt werden. Mit einer Vermietungsleistung von ca. 75.600 m² erhöhte sich der Umsatz dort gegenüber 2013 um 52 %. Zusammen vereinen beide Standorte die Hälfte des Gesamtflächenumsatzes auf sich. Viele Eigentümer von Büroimmobilien in zentraler Lage favorisieren zunehmend Unternehmen der Dienstleistungsbranche als Mieter für ihre Flächen. „Aufgrund dieser Entwicklung wird es für das produzierende Gewerbe immer schwieriger, im Innenstadtbereich geeignete Flächen zu finden. Um die Auswahl signifikant zu erhöhen, ist es deshalb sinnvoll, auch freistehende Büroflächen außerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes für eine Anmietung in Betracht zu ziehen“, so Frommold.
Insgesamt gab es 2014 sieben Anmietungen über 10.000 m². Hierzu gehören auch Mietverträge, die eigentlich schon vor dem abgeschlossenen Kalenderjahr unterschrieben wurden. Allerdings konnten sie erst jetzt nach der Erteilung der nötigen Baugenehmigungen verbucht werden. „Auch im Bereich zwischen 1.000 und 4.000 m² wurden 2014 zahlreiche Abschlüsse getätigt, da viele Unternehmen der IT-Branche durch ihr rasantes Personalwachstum gezwungen waren, ihre Mietflächen aufzustocken oder vorzeitig den Standort zu wechseln“, erklärt Frommold.
Ein Abschneiden auf ähnlichem Niveau ist für 2015 allerdings unwahrscheinlich, da es zu wenige spekulative Bauprojekte gibt. „Ein wesentlicher Grund für die Zurückhaltung der Projektentwickler ist die Geschäftspolitik der Banken, die weiterhin ihre Finanzierungen von den Vorvermietungsraten abhängig machen. Problematisch hierbei ist, dass ein großer Teil der Nachfrage aus den Bereichen IT, Software und Medien kommt. Viele der diesen Branchen zugehörigen Unternehmen handeln eher situativ und können nicht, wie es bei einer Vorvermietung erforderlich wäre, über einen Zeithorizont von mehr als drei Jahren ihren Flächenbedarf abschätzen. Trotz dieser Problematik erscheint aufgrund des ungebrochen hohen Nachfragedrucks ein Flächenumsatz von 500.000 m² für 2015 realistisch“, sagt Tibor Frommold, Vorstand der Angermann Real Estate Advisory AG Berlin.
Die Spitzenmiete erwies sich im Ostteil der City, wie in den Vorquartalen, als stabil und beträgt nach dem vierten Quartal 2014 22,00 €/m². Auch im Westteil der City blieb der Spitzenwert mit 21,50 €/m² weiterhin unverändert. Die Durchschnittsmiete stieg in der City-Ost moderat von 14,10 €/m² auf 14,20 €/m². In der City-West kletterte der Wert von 13,80 €/m² auf 13,90 €/m². Erneut rückläufig war der Leerstand in der Hauptstadt. Gegenüber dem Vorquartal verringerte er sich von ca. 940.000 m² auf ca. 920.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 20.100.000 m² entspricht dies einer Leerstandsquote von 4,6 %. Anmietungsfreudigste Branchen waren 2014 der IT- und Multimediasektor und die öffentliche Hand.
Berlin-Mitte verteidigte mit ca. 226.400 m² erneut die führende Position im Standortranking der Hauptstadt. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet das Ergebnis ein deutliches Umsatzplus von 59 %. Eine ähnlich hohe Steigerung konnte auch im zweitplatzierten Kreuzberg erzielt werden. Mit einer Vermietungsleistung von ca. 75.600 m² erhöhte sich der Umsatz dort gegenüber 2013 um 52 %. Zusammen vereinen beide Standorte die Hälfte des Gesamtflächenumsatzes auf sich. Viele Eigentümer von Büroimmobilien in zentraler Lage favorisieren zunehmend Unternehmen der Dienstleistungsbranche als Mieter für ihre Flächen. „Aufgrund dieser Entwicklung wird es für das produzierende Gewerbe immer schwieriger, im Innenstadtbereich geeignete Flächen zu finden. Um die Auswahl signifikant zu erhöhen, ist es deshalb sinnvoll, auch freistehende Büroflächen außerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes für eine Anmietung in Betracht zu ziehen“, so Frommold.
Insgesamt gab es 2014 sieben Anmietungen über 10.000 m². Hierzu gehören auch Mietverträge, die eigentlich schon vor dem abgeschlossenen Kalenderjahr unterschrieben wurden. Allerdings konnten sie erst jetzt nach der Erteilung der nötigen Baugenehmigungen verbucht werden. „Auch im Bereich zwischen 1.000 und 4.000 m² wurden 2014 zahlreiche Abschlüsse getätigt, da viele Unternehmen der IT-Branche durch ihr rasantes Personalwachstum gezwungen waren, ihre Mietflächen aufzustocken oder vorzeitig den Standort zu wechseln“, erklärt Frommold.
