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13.01.2015 Rekordergebnis auf dem Büroinvestmentmarkt Deutschland

Das Volumen auf dem Investmentmarkt für Büroimmobilien in Deutschland belief sich im Jahr 2014 auf insgesamt 20,3 Milliarden Euro und entspricht damit einem Anteil von 51 Prozent am Gesamtvolumen des gewerblichen Immobilien-Investmentmarkts. Damit wurden im vergangenen Kalenderjahr etwa doppelt so viele Investitionen in Büroimmobilien getätigt wie im Jahr 2010 in sämtliche Gewerbeimmobilien zusammen. Dies ist ein Ergebnis aus dem aktuellen Büroinvestmentreport vom Immobilienberatungsunternehmen CBRE. Alleine im Jahresendquartal summierte sich das Investitionsvolumen auf rund 7,3 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Anstieg von knapp einem Drittel. "Für Investoren werden deutsche Büroimmobilien dank der stabilen Vermietungsmärkte auch in Zukunft eine sehr bedeutende Rolle spielen", sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. Anziehende Vermietungsmärkte sind hierbei insbesondere in den Städten Berlin, Hamburg und München zu verzeichnen. Zudem weist der Central Business District (CBD) in Frankfurt einen hohen Vermietungsumsatz aus. "Der zunehmende Leerstandsabbau und relativ niedrige Fertigstellungsvolumina mit einem geringen Anteil spekulativer Flächen lassen auf weiter steigende Vermietungszahlen schließen", so Klein weiter.

In den fünf großen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München wurden im Jahr 2014 insgesamt rund 2,45 Millionen Quadratmeter Bürofläche vermietet. "Aufgrund der stärkeren Fokussierung der Nutzer auf hochwertige (Neubau-) Flächen in zentralen Lagen der Top 5-Bürozentren, auf die sich ein Großteil der Investitionen bezog, sind auch die Durchschnittsmieten weiter gestiegen", erklärt Klein. Daneben zeichnete sich die erzielbare Spitzenmiete in Frankfurt durch einen Anstieg von 2,6 Prozent aus und liegt nunmehr bei 39,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Auch in Hamburg und München konnte diese im Jahresverlauf weiter zulegen.

Top 5-Städte mit weiterhin hohem Anteil - Bedeutung von Regionalzentren wächst Insgesamt wurden im Jahresverlauf 2014 rund 30 Einzeltransaktionen von jeweils über 100 Millionen Euro registriert, die überwiegend in den Top 5-Standorten stattgefunden haben. Darunter waren die Frankfurter Bürohochhäuser Silberturm (Silver Tower), Maintor WinX und das IBC sowie die von CBRE beim Ankauf begleiteten Akquisitionen des Messeturms und des Pollux. Ferner wurden das Hackesche Quartier in Berlin verkauft, ebenso die Büroimmobilie ISARTOR CITY in München sowie das Sumatrakontor in Hamburg, bei dem CBRE jeweils die Verkäufer beraten hat. Darüber hinaus wurden auf dem deutschen Büroinvestmentmarkt zahlreiche Portfolios gehandelt, deren Anteil am Gesamtvolumen im Jahr 2014 bei 26 Prozent lag (2013: 18 Prozent). Hierzu zählte beispielsweise der Kauf des milliardenschweren Leo-I-Portfolios durch die Patrizia Immobilien AG im ersten Quartal 2014 für einen Spezialfonds, der von CBRE begleitete Verkauf des Quattro-Portfolios mit vier Bürogebäuden vom französischen Asset Manager an Invesco sowie die Akquisition des Dibag-Portfolios mit Immobilien in den Top 5-Märkten und Regionalzentren von HIH. Zum Rekordergebnis trugen auch - teilweise gemischt genutzte - Gebäudeensemble mit einem repräsentativen Büroanteil bei. So zum Beispiel das von der Deutschen AWM zusammen mit der ECE erworbene Frankfurter Palais-Quartier inklusive Nextower, bei dem CBRE auf Käuferseite tätig war, das yoo berlin oder auch das Objektpaket Domus der Portigon AG in Düsseldorf.

Gemessen am gesamten Investmentvolumen in Gewerbeimmobilien wurden in Berlin und Düsseldorf jeweils über 60 Prozent in Büroimmobilien investiert (2,3 Milliarden Euro oder 64 Prozent bzw. 1,2 Milliarden Euro oder 63 Prozent). In Hamburg und München lagen die Quoten mit 2,6 Milliarden Euro bzw. 3,7 Milliarden Euro bei 72 Prozent bzw. 34 Prozent. Den höchsten Anteil hatten Büroobjekte in Frankfurt mit 3,9 Milliarden Euro oder 77 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens 2014.

"Im Vergleich zum Vorjahr floss unter anderem über bundesweite Portfolios ein höherer Anteil in Büroimmobilien außerhalb der Top-Standorte", ergänzt Klein. "Die Top 5-Standorte haben mit über 13,7 Milliarden Euro aber immer noch einen Anteil von knapp 68 Prozent an dem insgesamt in Büroobjekte investierten Volumen, wenngleich der hier vorherrschende Produktmangel im weiterhin stark nachgefragten Core-Segment zu einem Ausweichen der Investoren auf Regionalzentren und B-Standorte führt."

Eigenkapitalstarke Investoren weiterhin stärkste Käufergruppen - Asset- und Fondsmanager mit höherer Risikoneigung legen deutlich zu Mit einem Anteil von rund einem Viertel des Gesamtvolumens oder 5,1 Milliarden Euro waren Offene Immobilien- und insbesondere Spezialfonds die stärkste Käufergruppe in dieser Assetklasse. Ein Fünftel des Transaktionsvolumens oder 4,1 Milliarden Euro entfiel auf Asset- und Fondsmanager, die ihr Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppelten; an dritter Stelle folgen Versicherungen und Pensionsfonds mit 2,9 Milliarden Euro oder einem Anteil von 14 Prozent. Ausländische Investoren engagierten sich deutlich stärker als noch im Vorjahr am deutschen Büroinvestmentmarkt und investierten rund 7,8 Milliarden Euro, was einem Anteil von 39 Prozent entspricht. Im Vorjahresvergleich, als deren relativer Anteil am Transaktionsvolumen knapp 30 Prozent betrug, ist dies ein Anstieg um mehr als 71 Prozent oder 3,3 Milliarden Euro. Vor allem Investoren aus den USA und Großbritannien waren hierbei mit 2,7 Milliarden Euro beziehungsweise 1,3 Milliarden Euro die bestimmende regionale Käufergruppe für deutsche Bürohäuser. Das weiterhin stark steigende Interesse asiatischer Investoren an deutschen Gewerbeimmobilien kommt durch ein Investitionsvolumen von über 1,5 Milliarden Euro zum Ausdruck. Gegenüber 2013 haben Investoren aus Fernost damit ihr Anlagevolumen mehr als verdoppelt.

Nettoanfangsrenditen sinken weiter leicht ab Der Nachfrageüberhang im Core-Segment sorgt im Bürosegment für weiter sinkende Anfangsrenditen. "Dieser Produktmangel und eine um knapp vier Prozentpunkte über dem Referenzzins der risikolosen Alternativanlage liegende Rendite lässt das Interesse der nationalen und internationalen Immobilieninvestoren an deutschen Gewerbeimmobilien und insbesondere Büroobjekten weiter steigen", erklärt Klein. Die Spitzenrenditen (Nettoanfangsrenditen) im Bürosegment sanken gegenüber dem Vorquartal weiter leicht ab und liegen in Berlin bei 4,55 Prozent, in Frankfurt bei 4,60 Prozent (jeweils -10 Basispunkte), in Hamburg bei 4,40 Prozent und in München bei 4,30 Prozent (jeweils -15 Basispunkte). In Düsseldorf blieb die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in Top-Lage wie im Vorquartal stabil bei 4,70 Prozent, jedoch zeichnet sich auch hier eine weitere Reduktion zur Jahresmitte 2015 ab. "Die Ausweichstrategie der Investoren auf gute Büroimmobilien in B-Lagen führt in den Top-Städten zu einer weiteren Renditekompression im Sekundärmarktbereich", sagt Klein. "Die Renditen für ein gutes Produkt in B-Lagen in den Top 5-Standorten geraten so unter Druck. Der Rendite-Spread zwischen City-/CBD-Lagen und Cityrandlagen ist aber immer noch größer als vor dem Boom und bietet somit zusätzliches Potenzial in den Non-CBD-Lagen." Zwar liegt das Gros der Investitionen nach wie vor auf dem Core-/Core Plus-Segment, jedoch lässt sich auch eine zunehmende Bereitschaft auf Seiten der Investoren - und hier auch bei tendenziell eher risikoaversen Marktakteuren, erkennen, mehr Risiken in Form von Forward Funding-Deals für spekulative Büroprojekte oder Value Add-Bestandsimmobilien zu übernehmen. Die stabilen Vermietungsmärkte und insbesondere eine sehr überschaubare spekulative Pipeline lassen auf erfolgreiche Investments schließen.




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