13.01.2015 Seit 2009 jedes Jahr mehr Kapital in Gewerbeimmobilienportfolios
Knapp ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt 2014 (39,8 Mrd. Euro) entfiel auf Portfoliodeals. Damit wurden Immobilienpakete in einer Größenordnung von 12,1 Mrd. Euro gehandelt, gegenüber dem Vorjahr entsprechend einem Plus von 57%. "Der Zuwachs im Portfoliomarkt fiel mit diesem bemerkenswerten Ergebnis im Vergleich mit dem gesamten Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt überproportional hoch aus", so PETER BIRCHINGER, bei JLL Head of Portfolio Investment Germany. Dort sei ein Plus von 30% notiert worden. Der 5-Jahresschnitt bei Portfolioinvestments ist mittlerweile um satte 140 % getoppt.
Zwei Quartale puschten das Portfolio-Investmentvolumen in besonderer Weise. Die letzten drei Monate 2014 reichten mit 4,4 Mrd. Euro fast an die Aktivitäten zu Jahresbeginn (Q1: 4,5 Mrd. Euro). Demgegenüber moderat fielen die sechs Frühjahrs- und Sommermonate aus, in denen zusammen lediglich 3,1 Mrd. Euro investiert wurden. Zwischen Januar bis Ende März sowie Oktober bis Ende Dezember wurden zusammen 70 der über 100 Transaktionen abgeschlossen. Von den sieben größten Transaktionen, die sich zusammen auf 3,65 Mrd. Euro summieren, fallen sechs in diese beiden Zeiträume.
Die drei größten Transaktionen in 2014 waren der Verkauf des Leo 1-Portfolios für ca. 1 Mrd. Euro an die Patrizia Immobilien AG, die Übernahme von 40 Kliniken durch den US-Reit Medical Properties Trust für über 700 Mio. Euro und der Verkauf des Accor-Portfolios mit 67 Hotels in Deutschland.
Im dreistelligen Mio.-Euro-Bereich waren es 2014 insgesamt 37 Transaktionen, die mit knapp 9,7 Mrd. Euro 80 % des gesamten Portfolioinvestmentvolumens ausmachten (2013: 23 Transaktionen). "Der Wettbewerb um attraktive Portfolios hat deutlich an Intensität gewonnen. Insbesondere verzeichnen wir einen sehr hohen Appetit der Investoren auf Großportfolios. Dies zeigt sich auch in der hohen Zahl von Geboten bei Portfolioverkäufen, die von JLL begleitet wurden", so BIRCHINGER.
Die Verteilung des Portfolioinvestmentvolumens auf die verschiedenen Nutzungsarten ist ausgeglichener als in den letzten Jahren. Auf Büro und Einzelhandel entfielen mit je 26% die größten Anteile (2013: jeweils 31%). Nicht zuletzt dank des genannten großen Klinik-Deals und einiger Verkäufe von Hotel-, Pflege- oder Seniorenheim-Portfolios schafft es die Kategorie "Andere Nutzungsarten" auf immerhin 21 %, deutlich über ihrem 5-Jahresschnitt von 11 %. Logistikportfolios (16%) und gemischt genutzte Portfolios (11%) komplettierten die Rangliste.
Das Interesse ausländischer Investoren an Portfoliokäufen bleibt unverändert hoch: 72% des Portfolioinvestmentvolumens (8,7 Mrd. Euro) ging auf das Konto von Käufern aus dem Ausland. Das ist ein deutlich höherer Anteil als bei Einzeltransaktionen (40%) und übertrifft deren Aktivitäten 2013 in beeindruckender Weise. Damals kamen ausländische Investoren "nur" auf einen Anteil von 45%. Die Erklärung ist eine einfache: bei 13 der 15 größten Portfoliotransaktionen ist das Kapital ausländischer Herkunft.
Die Bereitschaft der Investoren, höhere Risiken zu akzeptieren, war 2014 deutlich zu erkennen: Gegenüber dem 5-Jahresschnitt von 30 % im Core-Plus Segment entfiel 2014 mit 48% der Löwenanteil am Transaktionsvolumen auf Objekte mit diesem Risikoprofil. Nur 35% waren Core-Transaktionen. In den fünf Jahren davor lag deren Schnitt bei 45 %.
"Vor dem Hintergrund der derzeit hohen Kapitalverfügbarkeit und des auf den Markt kommenden Angebots sind wir fest davon überzeugt, dass auch in 2015 Portfolioinvestments eine wichtige Rolle auf dem deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt spielen werden. Wir rechnen mit einem nochmals steigenden Transaktionsvolumen. Die 13 Mrd. Euro-Marke könnte dabei sogar übertroffen werden", so BIRCHINGER.
Zwei Quartale puschten das Portfolio-Investmentvolumen in besonderer Weise. Die letzten drei Monate 2014 reichten mit 4,4 Mrd. Euro fast an die Aktivitäten zu Jahresbeginn (Q1: 4,5 Mrd. Euro). Demgegenüber moderat fielen die sechs Frühjahrs- und Sommermonate aus, in denen zusammen lediglich 3,1 Mrd. Euro investiert wurden. Zwischen Januar bis Ende März sowie Oktober bis Ende Dezember wurden zusammen 70 der über 100 Transaktionen abgeschlossen. Von den sieben größten Transaktionen, die sich zusammen auf 3,65 Mrd. Euro summieren, fallen sechs in diese beiden Zeiträume.
Die drei größten Transaktionen in 2014 waren der Verkauf des Leo 1-Portfolios für ca. 1 Mrd. Euro an die Patrizia Immobilien AG, die Übernahme von 40 Kliniken durch den US-Reit Medical Properties Trust für über 700 Mio. Euro und der Verkauf des Accor-Portfolios mit 67 Hotels in Deutschland.
Im dreistelligen Mio.-Euro-Bereich waren es 2014 insgesamt 37 Transaktionen, die mit knapp 9,7 Mrd. Euro 80 % des gesamten Portfolioinvestmentvolumens ausmachten (2013: 23 Transaktionen). "Der Wettbewerb um attraktive Portfolios hat deutlich an Intensität gewonnen. Insbesondere verzeichnen wir einen sehr hohen Appetit der Investoren auf Großportfolios. Dies zeigt sich auch in der hohen Zahl von Geboten bei Portfolioverkäufen, die von JLL begleitet wurden", so BIRCHINGER.
Die Verteilung des Portfolioinvestmentvolumens auf die verschiedenen Nutzungsarten ist ausgeglichener als in den letzten Jahren. Auf Büro und Einzelhandel entfielen mit je 26% die größten Anteile (2013: jeweils 31%). Nicht zuletzt dank des genannten großen Klinik-Deals und einiger Verkäufe von Hotel-, Pflege- oder Seniorenheim-Portfolios schafft es die Kategorie "Andere Nutzungsarten" auf immerhin 21 %, deutlich über ihrem 5-Jahresschnitt von 11 %. Logistikportfolios (16%) und gemischt genutzte Portfolios (11%) komplettierten die Rangliste.
Das Interesse ausländischer Investoren an Portfoliokäufen bleibt unverändert hoch: 72% des Portfolioinvestmentvolumens (8,7 Mrd. Euro) ging auf das Konto von Käufern aus dem Ausland. Das ist ein deutlich höherer Anteil als bei Einzeltransaktionen (40%) und übertrifft deren Aktivitäten 2013 in beeindruckender Weise. Damals kamen ausländische Investoren "nur" auf einen Anteil von 45%. Die Erklärung ist eine einfache: bei 13 der 15 größten Portfoliotransaktionen ist das Kapital ausländischer Herkunft.
Die Bereitschaft der Investoren, höhere Risiken zu akzeptieren, war 2014 deutlich zu erkennen: Gegenüber dem 5-Jahresschnitt von 30 % im Core-Plus Segment entfiel 2014 mit 48% der Löwenanteil am Transaktionsvolumen auf Objekte mit diesem Risikoprofil. Nur 35% waren Core-Transaktionen. In den fünf Jahren davor lag deren Schnitt bei 45 %.
"Vor dem Hintergrund der derzeit hohen Kapitalverfügbarkeit und des auf den Markt kommenden Angebots sind wir fest davon überzeugt, dass auch in 2015 Portfolioinvestments eine wichtige Rolle auf dem deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt spielen werden. Wir rechnen mit einem nochmals steigenden Transaktionsvolumen. Die 13 Mrd. Euro-Marke könnte dabei sogar übertroffen werden", so BIRCHINGER.
