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14.01.2015 Logistikinvestmentmarkt mit Rekordergebnis von 3,3 Mrd. Euro

Der sich über das Jahr 2014 angebahnte Erfolgskurs des Investmentmarktes der deutschen Lager- und Logistikbranche hat sich bis zum Jahresende fortgesetzt und mit einem Rekordergebnis von 3,3 Milliarden Euro manifestiert. Nach einer Analyse des Immobilienberaters CBRE hat insbesondere das vierte Quartal maßgeblich zu diesem Spitzenergebnis beigetragen. So wurden in den letzten drei Monaten 2014 knapp eine Milliarde Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert. Nach den bereits sehr guten ersten drei Quartalen, stellt dies einen erneuten Anstieg von knapp 74 Prozent gegenüber dem dritten Quartal dar und ist nach dem ersten Quartal 2014 mit 1,3 Milliarden Euro zugleich das zweitbeste Quartalsergebnis der letzten vier Jahren.

Im Vergleich mit den übrigen gewerblichen Anlageklassen wird die Attraktivität für Investments in deutsche Lager- und Logistikimmobilien besonders deutlich. Neben Büro- und Einzelhandelsimmobilien platzierte sich die Assetklasse Logistik mit einem relativen Anteil von 8,4 Prozent am gesamten Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland an dritter Position und konnte gegenüber dem Vorjahr um 1,3 Prozentpunkte weiter zulegen. "Begünstigt wird diese Entwicklung insbesondere durch den Erfolg des E-Commerce und einen zunehmenden Wettbewerbsdruck seitens institutioneller Investoren, die ihre Immobilienquote mit der Allokation deutscher Logistikobjekte deutlich ausbauen wollen", sagt Kai F. Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE Deutschland. "Hinzu kommt, dass Deutschland ein exportstarker Standort ist und sich im Logistikbereich im Vergleich zu Büro- und Einzelhandelsobjekten attraktivere Renditen erzielen lassen."

Ausländische Investoren dominieren den Markt Ausländische Immobilieninvestoren haben im vierten Quartal mit circa 54 Prozent über die Hälfte des Transaktionsvolumens im Logistikbereich beigesteuert. Auf das gesamte Jahr 2014 gesehen haben ausländische Investoren mit knapp zwei Milliarden Euro sogar einen Anteil am Transaktionsvolumen von 59 Prozent. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einer Zunahme von mehr als zehn Prozentpunkten. Gemessen am Gesamtmarkt mit einem Anteil von 47 Prozent liegt die Quote ausländischer Investoren im Logistikbereich sogar über dem Durchschnitt.
Neun der zehn größten Deals 2014 wurden von ausländischen Investoren getätigt, darunter der von CBRE begleitete Ankauf des 135.000 Quadratmeter großen Daimler-Logistikzentrums Interpark 37 im pfälzischen Offenbach an der Queich durch arabische Investoren. Besonders angelsächsische Investoren aus dem Vereinigten Königreich, den USA und Australien dominierten im Jahr 2014 mit zusammen mehr als 1,5 Milliarden Euro den deutschen Logistikinvestmentmarkt. "Für die Beliebtheit des deutschen Logistikmarktes bei internationalen Investoren sorgen beispielsweise die zentrale Lage innerhalb Europas und die hohe Exportorientierung", erklärt Oulds. "Hinzu kommt die Stellung Deutschlands als führender Produktionsstandort mit zahlreichen globalen Marktführern, robusten wirtschaftlichen Perspektiven sowie einer weltweit herausragenden Infrastruktur."

E-Commerce treibt Investments im Logistiksektor Die unterschiedlichen Logistikimmobilientypen haben im gesamten Jahresverlauf differenzierte Dynamiken aufgewiesen. Wie bereits schon in den vorangegangenen Quartalen fällt auch in den letzten drei Monaten das Gros des Transaktionsvolumens auf die Distributionshallen. Über das gesamte Jahr betrachtet, wurde mit insgesamt 2,4 Milliarden Euro am stärksten in Distributionshallen investiert. Dies entspricht einem Anteil von 71 Prozent. "Großes Interesse zeigten Investoren weiterhin an einer Unterkategorie der Distributionsimmobilien, den sogenannten XXL-Logistikimmobilien", sagt Oulds. Diese mindestens 50.000 Quadratmeter großen Hallen weisen ein Investmentvolumen von knapp 857 Millionen Euro auf. Darüber hinaus ist der Investitionsanteil von Produktionsimmobilien (Light Industrial), verglichen mit dem dritten Quartal, um 5,7 Prozentpunkte auf 13,2 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen 2014 angestiegen. "Hierbei zeigt sich auch eine gewisse höhere Risikobereitschaft der Investoren, wenngleich sich deren Anlagefokus bezüglich der Standortwahl weiterhin auf Investmentobjekte in guten bis sehr guten Lagen richtet", so Oulds.

Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Die vielfältige Struktur der Investorentypen für Logistikimmobilien hat auch im letzten Quartal 2014 angehalten. Dabei beteiligten sich alle Gruppen mit jeweils mindestens dreistelligen Millionenbeträgen am Investmentvolumen. Stärkste Käufergruppe waren hierbei Asset- und Fondsmanager, vor allem dominiert von den Portfolioakquisitionen von Blackstone, die für über 50 Prozent der Investments in dieser Käufergruppe verantwortlich waren. Gegenüber dem Vorjahr verdreifachte sich somit das Anlagevolumen der Asset- und Fondsmanager. Daneben investierten zunehmend institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionsfonds und offene Immobilienspezialfonds in Logistikimmobilien, wie das Transaktionsvolumen von zusammen über 745 Millionen Euro demonstriert. Gegenüber 2013 ist hierbei ein Plus von 27 Prozent festzustellen. Besonderes Augenmerk fällt auf die Anbieter Geschlossener Fonds, die mit über 250 Millionen Euro 2014 ihr Anlagevolumen in Logistikimmobilien gegenüber 2013 verzehnfachten.

Steigende Risikobereitschaft auf Investorenseite "Die Verknappung von Investitionsobjekten wird zusätzlich dadurch verschärft, dass Projektentwickler fast kaum noch die von ihnen entwickelten Objekte verkaufen, sondern in ihren Fondsvehikel unterbringen", sagt Oulds. "Da die Logistikbranche angesichts der sich abzeichnenden Konjunkturbelebung gute Perspektiven bietet und mit Logistikimmobilen ein relativ höheres Renditeniveau im Vergleich etwa zu Büro- oder Einzelhandelsimmobilien aufweist, investieren Immobilienanleger angesichts eines gestiegenen Risikoappetits zunehmend in management-intensivere Value Add-Produkte und sind auch wieder eher dazu bereit, kürzere Mietvertragslaufzeiten bei den Nutzern zu akzeptieren."

Portfolioquote legt weiter zu
Der Anteil von Portfoliodeals hat sich 2014 auf 50 Prozent gesteigert. 2013 lag der Wert nur bei 32 Prozent. Mit einem Anteil von über 85 Prozent am Portfoliotransaktionsvolumen wurden die großen Logistik-Pakete fast ausschließlich von internationalen Investoren erworben, was die Beliebtheit der renditestarken Assetklasse Logistik für ausländische Investoren einmal mehr verdeutlicht. Eine der größten Portfoliotransaktionen des Jahres mit einem dreistelligen Millionenbetrag war der durch CBRE begleitete Erwerb eines Portfolios aus verschiedenen Tengelmann-Zentrallagern durch Blackstone.

Hohe Nachfrage erhöht Druck auf Renditen Aufgrund der immensen Nachfrage und des limitierten Angebots insbesondere im Core-Segment ging die Netto-Spitzenrendite um 0,25 Prozentpunkte auf sechs Prozent zurück - eine Entwicklung, die auch in Sekundärmärkten zu beobachten ist. "Im internationalen Vergleich aber auch in Relation zu traditionellen Immobilienanlageklassen in Deutschland bleibt die Rendite jedoch weiter hochattraktiv und sorgt dafür, dass weiterhin viel Anlagekapital in deutsche Logistikimmobilien fließen wird", erläutert Oulds. So liegen die Netto-Spitzenrenditen für langfristig vermietete Logistikobjekte mit moderner Ausstattungsqualität an etablierten Standorten gegenüber Top-Objekten des Büro- oder Einzelhandelssegments etwa in München oder Frankfurt nach wie vor etwa 150 bis 190 Basispunkte höher. Trotzdem ist aufgrund der großen Nachfrage nach Logistikobjekten eine weitere Einengung der Rendite auch außerhalb des Core-Segments tendenziell nicht unwahrscheinlich.

Ausblick
"Es ist zu erwarten, dass sich die rege Investmentdynamik des deutschen Logistikinvestmentmarktes durch positive makroökonomische Entwicklungen und der steigenden Bedeutung des Online-Marktes auch im kommenden Jahr fortsetzen wird. Vor diesem Hintergrund erwarten wir für 2015, dass sich das Transaktionsvolumen weiterhin dynamisch entwickeln und an das sehr gute Ergebnis aus 2014 anknüpfen wird, zumal wir bei den Investoren eine gestiegene Risikobereitschaft feststellen, die sich auch in einer größeren Kompromissbereitschaft gerade im Hinblick auf die Mietvertragslänge zeigt," so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland.

"Aufgrund der zunehmenden Bedeutung des Online-Handels, der daraus resultierenden Verknappung von Greenfields, der Umstrukturierung der Supply Chain sowie die von der Bundesregierung festgelegte Beschränkung der Flächenneuinanspruchnahme auf 30 Hektar pro Tag bis 2020, ist abzusehen, dass sich die Suche nach geeigneten Logistikflächen zuspitzen wird", erläutert Oulds. Dementsprechend kann für das Gesamtjahr 2015 ein rasanter Bedeutungszuwachs an Brach- und Konversionsflächen erwartet werden. Bereits 2014 hatte CBRE sowohl eine zunehmende Aktivität von Projektentwicklern als auch Investitionen in altindustriellen Arealen festgestellt.


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