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26.01.2015 EZB startet 1,14 Bill. Euro-Kaufprogramm für Staatsanleihen

Das Interesse nationaler und internationaler Immobilieninvestoren an deutschen Gewerbeimmobilien wird vor dem Hintergrund des Ankaufsprogramms von Staatsanleihen der EZB deutlich steigen. "Die Ampeln für Immobilieninvestoren in Deutschland stehen nach der EZB-Entscheidung auf grün", erklärt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE Deutschland. "Vor allem internationale Investoren, die schon 2014 für 50 Prozent der Immobilieninvestitionen standen, werden ihr Engagement in Deutschland weiter ausbauen", so Klein. Im gewerblichen Bereich dürfte 2015 das Investitionsvolumen deutlich über 40 Milliarden Euro liegen. "Mit der Ausnahme von geopolitischen Risiken ist das Umfeld aus historisch niedrigen Zinsen, einem funktionierenden Bankenrefinanzierungsmarkt und einem robusten Wirtschaftswachstum in Deutschland außergewöhnlich positiv für Immobilieninvestoren", erklärt Klein.

Hohe Renditedifferenz: Immobilien gegenüber Staatsanleihen attraktiv

Ein wesentlicher Markttreiber ist die Renditedifferenz zwischen Immobilien und Staatsanleihen. "Eine Renditedifferenz von rund vier Prozentpunkten beispielsweise von Core-Büroimmobilien gegenüber der Rendite bundesdeutscher Staatsanleihen sorgt für den Zustrom institutionellen Kapitals in den deutschen Immobilienmarkt. Die Investoren kommen aus Deutschland, den angelsächsischen Ländern und dem asiatischen Raum", sagt Klein. Durch die Anleihekäufe der EZB und der nationalen Notenbanken sinkt das Renditeniveau auf den Anleihemärkten künftig sogar noch weiter. Auch das Interesse an Einzelhandels- und Logistikimmobilien wird weiter zunehmen. Die Spitzenrenditen dieser Immobilientypen liegen noch einmal 1,5 bis knapp zwei Prozentpunkte höher gegenüber den erstklassigen Büroimmobilien.

Renditen bleiben unter Druck

"Wir erwarten eine weitere Renditekompression bei erstklassigen Büroimmobilien", erklärt Stefan Gunkel, Head of Valuation bei CBRE. "Wir werden jedoch keinen drastischen Rückgang der Renditen sehen", so Gunkel. "Die Renditen bei erstklassigen Immobilien im Bürosegment dürften allenfalls um rund einen Viertel Prozentpunkt im Jahr 2015 sinken", ergänzt Gunkel. Auch in den B-Standorten und den B-Lagen ist mit sinkenden Renditen zu rechnen. "Die Investitionen in diesen Standorten nehmen wegen der gestiegenen Risikoneigung der Investoren zu", so Klein.

Keine Preisblasen an den Gewerbeimmobilienmärkten erkennbar

"Gefahren von potenziellen Vermögenspreisblasen gibt es vor allem an den Anleihemärkten", erklärt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE Deutschland. "An den Immobilienmärkten sehen wir die Gefahr von Preisblasen nicht. Die Immobilieninvestoren am deutschen Immobilienmarkt sind keine Glücksritter und verhalten sich nicht so", ergänzt Klein. Es sind hauptsächlich langfristig orientierte Investoren aktiv und die Finanzierungsstrukturen beruhen auf einem hohen Eigenkapitalanteil. Im Vergleich zu den Boomjahren 2006/2007 schützt der deutlich konservativere Fremdkapitaleinsatz vor Marktverzerrungen. "Die Transaktionen erfolgen zu realistischen Marktpreisen", erklärt Klein.

Eine der größten Sorgen deutscher Investoren sind die negativen Folgen einer vermeintlichen Liquiditätsschwemme. "Schaut man sich jedoch die Bilanz der Europäischen Zentralbank über die letzten Jahre an, so stellt man fest, dass diese seit 2012 sogar um rund ein Drittel geschrumpft ist und sich wieder auf dem Niveau von 2010 bewegt", so Richolt. Der Ausstieg aus der gefährlichen Rettungspolitik hatte schon zu einem großen Teil stattgefunden. Auch die Geldmenge - gemessen am Aggregat M3 - ist deutlich langsamer gewachsen als in vergangenen Jahrzehnten. "Sorgen um die Geldwertstabilität sind unbegründet" so Richolt. Das Gesamtvolumen des EZB-Kaufprogramms in Höhe von mehr als 1,1 Billionen Euro entspricht in etwa dem Rückgang der Zentralbankbilanz der vergangenen beiden Jahre oder auch zehn Prozent der aktuellen Geldmenge M3. Hiermit findet eine Umschichtung der ausgelaufenen Liquiditätshilfen für Banken primär in Staatsanleihen statt.


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