28.01.2015 Finanzierungsmarkt 2015: Ideales Umfeld für die Immobilienbranche
Aus Kapitalmarktsicht war 2014 in der Nachbetrachtung ein recht unaufgeregtes Jahr und viele ehemals spannende Themen wie etwa das Engagement von Kreditfonds hierzulande sind nahezu versandet. Das geht aus den aktuellen Debt Advisory Market Insights des Immobilienberatungsunternehmens CBRE hervor. 2015 erwartet CBRE ein Umfeld aus historisch niedrigen Zinsen, mit wieder funktionierendem Bankenrefinanzierungsmarkt und makroökonomisch soliden Grunddaten. "Fundamental sehen wir aktuell nur grüne Ampeln für Immobilienanleger und Kreditnehmer", sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE.
Der Kreditmarkt 2014: Kreditmargen stabilisieren sich auf niedrigem Niveau Der Kreditmarkt des Jahres 2014 wies einige Großtransaktionen auf und war - insbesondere in den Kreditabteilungen der Finanzinstitute - geprägt von der Diskussion, wie tief die Margen noch sinken könnten. Tatsächlich sind die Bruttomargen (als Referenz über dem jeweiligen Zinsswap) jedoch nur selten unter 100 Basispunkte gesunken. "Auf Basis abgeschlossener Transaktionen schätzen wir das untere Limit bei 80 bis 90 Basispunkten", so Richolt.
Aufgrund der extrem niedrigen Basiszinsen sind einerseits die Versicherungen und Pensionskassen kaum noch aktiv als Kreditgeber. Diese konnten aufgrund anderer Regularien, besserer Kapitalausstattung und bisher geringem Exposure in diesem Bereich bezüglich der Margen, anders kalkulieren und für die gesuchten Core-Objekte entsprechend aggressivere Preise bieten. Institutionelle Kreditgeber brauchen jedoch in der Regel absolute Mindestverzinsungen von 2,5 Prozent bis 3 Prozent per annum und finden diese nur noch bei Laufzeiten beziehungsweise Zinsbindungen jenseits von zehn Jahren.
Andererseits mussten die Banken selbst bei ihren Refinanzierungskosten im dritten Quartal eine kurzfristige Trendumkehr erfahren. Der CBRE Refinanzierungskosten-Indikator für durchschnittliche Kreditrisiken, der neben den Konditionen für Pfandbriefe auch Bonitätsmargen aus dem Geld- und CDS-Markt für erst- und nachrangige Bankrisikotitel umfasst, zeigte ein recht kontinuierliches Absinken der Refinanzierungsmarge von über 100 Basispunkten im Jahr 2012 auf knapp unter 40 Basispunkte im letzten Sommer. Die Volatilität und die kurz aufflammende Risikoaversion an den Kapitalmärkten führten im Oktober 2014 zu einem Anstieg des Indikators bis auf 50 Basispunkte. "Zum Jahresende lag die Marge zwar wieder bei rund 41 Basispunkten, jedoch ergibt sich bei der Analyse der einzelnen Komponenten unseres approximativ angenommenen Refinanzierungsmixes eine interessante Änderung", erklärt Richolt. "Während die Pfandbrief- und Geldmarktmargen neue Tiefpunkte erreicht haben, wird diese Entwicklung zum Großteil wieder kompensiert durch die höheren Kosten für nachrangige Bankrisiken, die eine direkte Folge der gestiegenen Volatilität und leicht gestiegenen Risikoaversion sind."
Daraus kann für die kommenden Monate abgeleitet werden, dass die Margen für erstrangige Immobilienfinanzierungen nicht weiter sinken werden und gleichfalls der Trend zur höheren Risikobereitschaft der Banken, die ihren Ausdruck in sogenannten Außerdeckungsanteilen bei Krediten findet, gedämpft wird.
Zinsentwicklung: Swapsätze sinken um zwei Drittel Die Entwicklung der Zinsen ist im Jahresverlauf 2014 in jeder Hinsicht als historisch einzuordnen und lag sicher weit entfernt von allen zum Jahresanfang aufgestellten Prognosen. Von einem bereits sehr niedrigen Niveau von bspw. 0,73 Prozent bis 2,16 Prozent für drei- bis zehnjährige Zinsbindungen haben sich die Sätze innerhalb von zwölf Monaten auf rund ein Drittel des Jahresanfangsniveaus entwickelt. Heute liegen Drei- und Zehn-Jahres-Zinskontrakte bei 0,24 Prozent und 0,87 Prozent per annum.
"Selbst wer sich heute für in zwei Jahren auslaufende Zinssicherungen im zehnjährigen Bereich absichern will, zahlt für solch ein Zinssicherungsgeschäft auf Termin nur rund die Hälfte des Satzes, der zum Jahresanfang 2014 für ein reguläres Zehn-Jahres-Fixing mit sofortiger Gültigkeit fällig gewesen wäre", erklärt Richolt. "Die positive Wirkung auf die gehebelte Eigenkapitalverzinsung und die Kapitaldienstdeckung ist signifikant." Die Kreditzinsen betragen inklusive Marge heute in der Regel nur 1,5 Prozent bis 2 Prozent, so dass bei relativ konstanten Objektrenditen von rund 5 Prozent meist selbst nach Berücksichtigung von Leerstandskosten oft bis zu 50 Prozent der Mieterträge ausfallen könnten, bevor ein Darlehen notleidend wird.
Geldmenge wächst langsamer als in vergangenen Jahrzehnten "Einer der größten Sorgenpunkte der Anleger - insbesondere der deutschen Anleger - waren immer negative Folgen der aggressiven Geldpolitik und der vermeintlichen Liquiditätsschwemme, die durch die Finanzhilfen für Banken und den Ankauf von Wertpapieren entstehen", sagt Richolt. "Schaut man sich jedoch die Bilanz der Europäischen Zentralbank über die letzten Jahre an, so stellt man fest, dass diese seit 2012 sogar wieder um ein Drittel geschrumpft ist und sich nun wieder auf dem Niveau von 2010 bewegt." Der Ausstieg aus der gefährlichen Rettungspolitik hat also schon zu einem großen Teil stattgefunden. Auch die Geldmenge - gemessen am Aggregat M3 - wächst deutlich langsamer als in vergangenen Jahrzehnten. Seit 2010 nahm die Summe aus Zentralbankgeld, Bar- und Termineinlagen nur noch mit 0 Prozent bis 4 Prozent pro Jahr zu. Sorgen um die Geldwertstabilität und irrationale Flüchte in Sachwerte sollten hiermit abebben.
Mit der Bekanntgabe der EZB bezüglich des Kaufprogramms für Anleihen in einem Umfang von 60 Milliarden Euro pro Monat - davon dürften rund 45 Milliarden auf Staatsanleihen entfallen, der Rest umfasst Agencies/Supras sowie Covered Bonds/ABS - bis September 2016 stehen diese grundsätzlichen Tatsachen nicht direkt in Frage. Mit einem Gesamtvolumen in Höhe von mehr als 1,1 Billionen Euro entspricht dies in etwa dem Rückgang der Zentralbankbilanz der vergangenen beiden Jahre oder auch zehn Prozent der aktuellen Geldmenge M3. Hiermit findet eine Umschichtung der ausgelaufenen Liquiditätshilfen für Banken primär in Staatsanleihen statt. Einen positiven Effekt auf die Inflationsraten erwarten wir nicht, sehen jedoch Gefahren von potenziellen Vermögenspreisblasen an den Anleihemärkten. Entsprechend ging der Satz für zehnjährige Zinsswaps in wenigen Minuten nach Bekanntgabe der Quantitativen Lockerung der EZB-Geldpolitik um weitere 10 Basispunkte auf 0,72 Prozent zurück. "Aufgrund des Crowding-out-Effekts in den Anleihemärkten durch die Zentralbanken des Eurosystems erwarten wir eine zunehmende Umschichtung der institutionellen Anleger in Aktien und Immobilien"; sagt Richolt. "Vor dem Hintergrund eines jetzt schon recht deutlichen Renditespreads der Immobilienanlage gegenüber der Rendite bundesdeutscher Staatsanleihen von rund 400 Basispunkten bspw. für Core-Büroimmobilien sowie der negativen Zinsdifferenz deutscher Zinstitel im Vergleich zu langfristigen Staatsanleihen aus den USA und Großbritannien erwarten wir einen noch stärkeren Zustrom institutioneller Kapitalanleger aus dem Inland sowie aus dem angelsächsischen und asiatischen Raum."
Der Kreditmarkt 2014: Kreditmargen stabilisieren sich auf niedrigem Niveau Der Kreditmarkt des Jahres 2014 wies einige Großtransaktionen auf und war - insbesondere in den Kreditabteilungen der Finanzinstitute - geprägt von der Diskussion, wie tief die Margen noch sinken könnten. Tatsächlich sind die Bruttomargen (als Referenz über dem jeweiligen Zinsswap) jedoch nur selten unter 100 Basispunkte gesunken. "Auf Basis abgeschlossener Transaktionen schätzen wir das untere Limit bei 80 bis 90 Basispunkten", so Richolt.
Aufgrund der extrem niedrigen Basiszinsen sind einerseits die Versicherungen und Pensionskassen kaum noch aktiv als Kreditgeber. Diese konnten aufgrund anderer Regularien, besserer Kapitalausstattung und bisher geringem Exposure in diesem Bereich bezüglich der Margen, anders kalkulieren und für die gesuchten Core-Objekte entsprechend aggressivere Preise bieten. Institutionelle Kreditgeber brauchen jedoch in der Regel absolute Mindestverzinsungen von 2,5 Prozent bis 3 Prozent per annum und finden diese nur noch bei Laufzeiten beziehungsweise Zinsbindungen jenseits von zehn Jahren.
Andererseits mussten die Banken selbst bei ihren Refinanzierungskosten im dritten Quartal eine kurzfristige Trendumkehr erfahren. Der CBRE Refinanzierungskosten-Indikator für durchschnittliche Kreditrisiken, der neben den Konditionen für Pfandbriefe auch Bonitätsmargen aus dem Geld- und CDS-Markt für erst- und nachrangige Bankrisikotitel umfasst, zeigte ein recht kontinuierliches Absinken der Refinanzierungsmarge von über 100 Basispunkten im Jahr 2012 auf knapp unter 40 Basispunkte im letzten Sommer. Die Volatilität und die kurz aufflammende Risikoaversion an den Kapitalmärkten führten im Oktober 2014 zu einem Anstieg des Indikators bis auf 50 Basispunkte. "Zum Jahresende lag die Marge zwar wieder bei rund 41 Basispunkten, jedoch ergibt sich bei der Analyse der einzelnen Komponenten unseres approximativ angenommenen Refinanzierungsmixes eine interessante Änderung", erklärt Richolt. "Während die Pfandbrief- und Geldmarktmargen neue Tiefpunkte erreicht haben, wird diese Entwicklung zum Großteil wieder kompensiert durch die höheren Kosten für nachrangige Bankrisiken, die eine direkte Folge der gestiegenen Volatilität und leicht gestiegenen Risikoaversion sind."
Daraus kann für die kommenden Monate abgeleitet werden, dass die Margen für erstrangige Immobilienfinanzierungen nicht weiter sinken werden und gleichfalls der Trend zur höheren Risikobereitschaft der Banken, die ihren Ausdruck in sogenannten Außerdeckungsanteilen bei Krediten findet, gedämpft wird.
Zinsentwicklung: Swapsätze sinken um zwei Drittel Die Entwicklung der Zinsen ist im Jahresverlauf 2014 in jeder Hinsicht als historisch einzuordnen und lag sicher weit entfernt von allen zum Jahresanfang aufgestellten Prognosen. Von einem bereits sehr niedrigen Niveau von bspw. 0,73 Prozent bis 2,16 Prozent für drei- bis zehnjährige Zinsbindungen haben sich die Sätze innerhalb von zwölf Monaten auf rund ein Drittel des Jahresanfangsniveaus entwickelt. Heute liegen Drei- und Zehn-Jahres-Zinskontrakte bei 0,24 Prozent und 0,87 Prozent per annum.
"Selbst wer sich heute für in zwei Jahren auslaufende Zinssicherungen im zehnjährigen Bereich absichern will, zahlt für solch ein Zinssicherungsgeschäft auf Termin nur rund die Hälfte des Satzes, der zum Jahresanfang 2014 für ein reguläres Zehn-Jahres-Fixing mit sofortiger Gültigkeit fällig gewesen wäre", erklärt Richolt. "Die positive Wirkung auf die gehebelte Eigenkapitalverzinsung und die Kapitaldienstdeckung ist signifikant." Die Kreditzinsen betragen inklusive Marge heute in der Regel nur 1,5 Prozent bis 2 Prozent, so dass bei relativ konstanten Objektrenditen von rund 5 Prozent meist selbst nach Berücksichtigung von Leerstandskosten oft bis zu 50 Prozent der Mieterträge ausfallen könnten, bevor ein Darlehen notleidend wird.
Geldmenge wächst langsamer als in vergangenen Jahrzehnten "Einer der größten Sorgenpunkte der Anleger - insbesondere der deutschen Anleger - waren immer negative Folgen der aggressiven Geldpolitik und der vermeintlichen Liquiditätsschwemme, die durch die Finanzhilfen für Banken und den Ankauf von Wertpapieren entstehen", sagt Richolt. "Schaut man sich jedoch die Bilanz der Europäischen Zentralbank über die letzten Jahre an, so stellt man fest, dass diese seit 2012 sogar wieder um ein Drittel geschrumpft ist und sich nun wieder auf dem Niveau von 2010 bewegt." Der Ausstieg aus der gefährlichen Rettungspolitik hat also schon zu einem großen Teil stattgefunden. Auch die Geldmenge - gemessen am Aggregat M3 - wächst deutlich langsamer als in vergangenen Jahrzehnten. Seit 2010 nahm die Summe aus Zentralbankgeld, Bar- und Termineinlagen nur noch mit 0 Prozent bis 4 Prozent pro Jahr zu. Sorgen um die Geldwertstabilität und irrationale Flüchte in Sachwerte sollten hiermit abebben.
Mit der Bekanntgabe der EZB bezüglich des Kaufprogramms für Anleihen in einem Umfang von 60 Milliarden Euro pro Monat - davon dürften rund 45 Milliarden auf Staatsanleihen entfallen, der Rest umfasst Agencies/Supras sowie Covered Bonds/ABS - bis September 2016 stehen diese grundsätzlichen Tatsachen nicht direkt in Frage. Mit einem Gesamtvolumen in Höhe von mehr als 1,1 Billionen Euro entspricht dies in etwa dem Rückgang der Zentralbankbilanz der vergangenen beiden Jahre oder auch zehn Prozent der aktuellen Geldmenge M3. Hiermit findet eine Umschichtung der ausgelaufenen Liquiditätshilfen für Banken primär in Staatsanleihen statt. Einen positiven Effekt auf die Inflationsraten erwarten wir nicht, sehen jedoch Gefahren von potenziellen Vermögenspreisblasen an den Anleihemärkten. Entsprechend ging der Satz für zehnjährige Zinsswaps in wenigen Minuten nach Bekanntgabe der Quantitativen Lockerung der EZB-Geldpolitik um weitere 10 Basispunkte auf 0,72 Prozent zurück. "Aufgrund des Crowding-out-Effekts in den Anleihemärkten durch die Zentralbanken des Eurosystems erwarten wir eine zunehmende Umschichtung der institutionellen Anleger in Aktien und Immobilien"; sagt Richolt. "Vor dem Hintergrund eines jetzt schon recht deutlichen Renditespreads der Immobilienanlage gegenüber der Rendite bundesdeutscher Staatsanleihen von rund 400 Basispunkten bspw. für Core-Büroimmobilien sowie der negativen Zinsdifferenz deutscher Zinstitel im Vergleich zu langfristigen Staatsanleihen aus den USA und Großbritannien erwarten wir einen noch stärkeren Zustrom institutioneller Kapitalanleger aus dem Inland sowie aus dem angelsächsischen und asiatischen Raum."
