29.01.2015 Weiterhin hohe Dynamik auf den deutschen Retailmärkten
Die bundesweiten Retailmärkte zeigten sich auch 2014 von ihrer besten Seite. Gerade im europäischen Vergleich lockte Deutschland mit einer gesunden Wirtschaft, steigenden Einzelhandelsumsätzen, zunehmenden Beschäftigungszahlen und einem vergleichsweise hohen Lohnniveau. Das ergibt der Retailmarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater, Anfang März veröffentlichen wird.
„Zusätzliche Kundschaft bringt der stetig steigende Trend zum Städtetourismus. Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass die deutschen Märkte auf den Expansionslisten der Einzelhändler stehen und eine hohe Nachfrage auf sich ziehen“, erklärt Christoph Scharf, Geschäftsführer Retail Services von BNP Paribas Real Estate. „Dies schlägt sich auch in der Entwicklung der Spitzenmieten an den Top-Standorten nieder, die trotz des bereits hohen Niveaus über alle betrachteten Städte hinweg nochmals ein leichtes Plus aufweisen. Die rasante Mietentwicklung, die in den letzten Jahren zu beobachten gewesen war, scheint jedoch vorerst ein langsameres Tempo eingeschlagen zu haben“.
Neue ausländische Filialisten suchen den Markteintritt
Neben bereits auf den deutschen Märkten präsenten Konzepten sind es vor allem neue Retailer aus dem Ausland, die auf den Markt drängen und die Einzelhandelslandschaft bereichern. Zu diesen gehört auch das stark expandierende Konzept Reserved der polnischen Modegruppe LLP, das 2014 für seinen Markteintritt genutzt, und umfangreiche Verträge abgeschlossen hat. Neben einer Reihe von Flächen in Shopping Centern sicherten sie sich unter anderem eine Top-Lage auf der Tauentzienstraße für einen Flagship-Store und die derzeit noch von der Buchhandlung Hugendubel genutzte Fläche in der Stuttgarter Königstraße. Ebenfalls auf Expansionskurs befindet sich das britische Schuhlabel Office Shoes, das Ladenlokale unter anderem in der Kölner Hohe Straße und in der Hamburger Spitalerstraße anmietete. Darüber hinaus will auch das schwedische Sporthaus Stadium im deutschen Markt Fuß fassen. Nach dem erfolgreichen Auftakt des ersten Stores in der Hamburger Mönckebergstraße ist die skandinavische Sporthandelskette weiter auf der Suche nach geeigneten Flächen. Während gerade im Konsumbereich stark expandiert wird, zeigt sich das Luxussegment derzeit eher zurückhaltend. Anscheinend trüben die russische Wirtschaftskrise und der Rubelverfall die Kauflaune russischer Touristen, die einen nicht unbedeutenden Teil des Kundenstamms im Luxussegment darstellen. Dementsprechend hat auch ein Teil der Einzelhändler in diesem Segment vorübergehend eine eher abwartende Haltung eingenommen, oder die Zeit genutzt, sich neu zu positionieren und Lageveränderungen zu vollziehen.
Flagship-Stores nach wie vor gesucht – aber nicht zu jedem Preis
Der Trend zur Eröffnung von hochwertigen Flagship-Stores zur Markeninszenierung hat sich auch im Jahr 2014 fortgesetzt. Waren diese in der Vergangenheit jedoch in erster Linie ein Marketing-Tool, rückt zunehmend auch die Wirtschaftlichkeit der Läden in den Vordergrund. Dementsprechend müssen sich auch Flagship-Stores allein tragen. Dies schränkt wiederum den Spielraum bei Mietverhandlungen ein, sodass Flächen nicht mehr um jeden Preis angemietet bzw. kleiner werden. Das sehr hohe Mietpreisniveau und die damit verbundene hohe Mietbelastung entwickeln sich für einige Mieter zunehmend zu einem Problem. Vor diesem Hintergrund waren zwei Trends zu beobachten: Zum einen sind viele Mieter auf der Suche nach kleineren Flächen, zum anderen stellen sehr gute B-Lagen in unmittelbarer Nähe zu den hochfrequentierten A-Lagen für einige Konzepte eine ernst zu nehmende Alternative dar. So hat zum Beispiel die Kölner B-Lage Apostelnstraße, die die direkte Verbindung zwischen den A-Lagen Ehrenstraße und Mittelstraße darstellt, durch mehrere Anmietungen bekannter Filialisten wie dem deutschen Modelabel Closed oder Calvin Klein eine deutliche Aufwertung erfahren. Grundsätzlich sollte jedoch auch in der B-Lage eine kritische Masse an Shops existieren, eine reine Stand-Alone-Lage kommt nicht in Frage.
Zusätzliches Flächenangebot durch Neuentwicklungen
Neben der Ausweitung auf sehr gute B-Lagen dürften auch einige Refurbishments und Neuentwicklungen das nach wie vor begrenzte Angebot erweitern und eine Bereicherung für den innerstädtischen Einzelhandel darstellen. Dies betrifft insbesondere Hertie- und Karstadt-Kaufhäuser in der City, die in den vergangenen Jahren von Projektentwicklern erworben wurden. Mit der Fertigstellung dieser Flächen werden einige attraktive neue Flächen dem Markt zugeführt und das Flächenangebot erhöht. Aber auch die Projektierung Alter Wall mit ca. 10.000 m² neuer Einzelhandelsfläche wird eine Stadt wie Hamburg weiter positiv verändern.
Gebremstes Mietwachstum
Während die Höchstmieten in den A-Lagen in den Vorjahren zum Teil zweistellige Zuwachsraten aufgewiesen haben, hat die Mietentwicklung 2014 an Fahrt verloren. Im Zuge der genannten Trends ist es seltener geworden, dass sich Mieter gegenseitig überbieten, um eine bestimmte Fläche für ihr Konzept oder ihren Flagship-Store zu sichern. Dementsprechend fielen die Anstiege der Spitzenmieten eher gering aus. Von den 64 von BNP Paribas Real Estate regelmäßig analysierten Städten weisen 30 unveränderte, 20 gestiegene und 14 gesunkene Höchstmieten auf. Im Mittel sind die Spitzenmieten im Vergleich zum Jahresende 2013 stabil geblieben. Zum Vergleich: von 2012 auf 2013 lag das Wachstum noch bei 3 %. An den sieben bedeutenden Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) ist insgesamt ein Zuwachs von 1,3 % zu verzeichnen. Dabei ist lediglich in Frankfurt die Spitzenmiete um rund 3 % gesunken. Die Mehrzahl der Standorte verzeichnete dagegen noch eine positive Mietentwicklung, auch wenn diese in der Regel spürbar geringer ausfiel als in den Vorjahren. Dies spricht dafür, dass die Höchststände in absehbarer Zeit vorläufig erreicht sein könnten. In Frankfurt ist diese Situation mit einer Höchstmiete von aktuell 310 €/m² bereits eingetreten. Während in Köln (270 €/m²) und Leipzig (120 €/m²) die Mieten stabil geblieben sind, legten sie an den übrigen Standorten noch etwas, zwischen 1 und 4 %, zu. Spitzenreiter bleibt München mit 370 €/m² (+1 %), gefolgt von Berlin mit 310 €/m² (+3 %). Frankfurt konnte wie erwähnt die Höchstmiete nicht halten, liegt mit 310 €/m² aber ebenfalls auf dem zweiten Platz. Düsseldorf und Hamburg belegen mit jeweils 280 €/m² gemeinsam den dritten Rang (beide +4 %).
Perspektiven für 2015
„Das zum Jahresende 2014 noch einmal angezogene Wirtschaftswachstum, die niedrige Arbeitslosenquote und das wieder gestiegene Verbrauchervertrauen stellen auch 2015 gute Rahmenbedingungen für den Einzelhandel dar. Auch wenn die Rallye um die besten Flächen nicht mehr so ausgeprägt ist wie in den letzten Jahren, ist die Nachfrage immer noch außerordentlich hoch. Bei den Mieten sollte jedoch vor dem Hintergrund der Wirtschaftlichkeit der Flächen das Ende der Fahnenstange vorläufig erreicht sein, sodass Zuwächse nur noch vereinzelt und nicht mehr so deutlich erwartet werden. Für großzügige Quartiersentwicklungen mit klarem Einzelhandelskonzept in unmittelbarer Nähe zu A-Lagen aber deutlich geringeren Mieten, bieten sich vor diesem Hintergrund gute Chancen“, sagt Christoph Scharf.
„Zusätzliche Kundschaft bringt der stetig steigende Trend zum Städtetourismus. Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass die deutschen Märkte auf den Expansionslisten der Einzelhändler stehen und eine hohe Nachfrage auf sich ziehen“, erklärt Christoph Scharf, Geschäftsführer Retail Services von BNP Paribas Real Estate. „Dies schlägt sich auch in der Entwicklung der Spitzenmieten an den Top-Standorten nieder, die trotz des bereits hohen Niveaus über alle betrachteten Städte hinweg nochmals ein leichtes Plus aufweisen. Die rasante Mietentwicklung, die in den letzten Jahren zu beobachten gewesen war, scheint jedoch vorerst ein langsameres Tempo eingeschlagen zu haben“.
Neue ausländische Filialisten suchen den Markteintritt
Neben bereits auf den deutschen Märkten präsenten Konzepten sind es vor allem neue Retailer aus dem Ausland, die auf den Markt drängen und die Einzelhandelslandschaft bereichern. Zu diesen gehört auch das stark expandierende Konzept Reserved der polnischen Modegruppe LLP, das 2014 für seinen Markteintritt genutzt, und umfangreiche Verträge abgeschlossen hat. Neben einer Reihe von Flächen in Shopping Centern sicherten sie sich unter anderem eine Top-Lage auf der Tauentzienstraße für einen Flagship-Store und die derzeit noch von der Buchhandlung Hugendubel genutzte Fläche in der Stuttgarter Königstraße. Ebenfalls auf Expansionskurs befindet sich das britische Schuhlabel Office Shoes, das Ladenlokale unter anderem in der Kölner Hohe Straße und in der Hamburger Spitalerstraße anmietete. Darüber hinaus will auch das schwedische Sporthaus Stadium im deutschen Markt Fuß fassen. Nach dem erfolgreichen Auftakt des ersten Stores in der Hamburger Mönckebergstraße ist die skandinavische Sporthandelskette weiter auf der Suche nach geeigneten Flächen. Während gerade im Konsumbereich stark expandiert wird, zeigt sich das Luxussegment derzeit eher zurückhaltend. Anscheinend trüben die russische Wirtschaftskrise und der Rubelverfall die Kauflaune russischer Touristen, die einen nicht unbedeutenden Teil des Kundenstamms im Luxussegment darstellen. Dementsprechend hat auch ein Teil der Einzelhändler in diesem Segment vorübergehend eine eher abwartende Haltung eingenommen, oder die Zeit genutzt, sich neu zu positionieren und Lageveränderungen zu vollziehen.
Flagship-Stores nach wie vor gesucht – aber nicht zu jedem Preis
Der Trend zur Eröffnung von hochwertigen Flagship-Stores zur Markeninszenierung hat sich auch im Jahr 2014 fortgesetzt. Waren diese in der Vergangenheit jedoch in erster Linie ein Marketing-Tool, rückt zunehmend auch die Wirtschaftlichkeit der Läden in den Vordergrund. Dementsprechend müssen sich auch Flagship-Stores allein tragen. Dies schränkt wiederum den Spielraum bei Mietverhandlungen ein, sodass Flächen nicht mehr um jeden Preis angemietet bzw. kleiner werden. Das sehr hohe Mietpreisniveau und die damit verbundene hohe Mietbelastung entwickeln sich für einige Mieter zunehmend zu einem Problem. Vor diesem Hintergrund waren zwei Trends zu beobachten: Zum einen sind viele Mieter auf der Suche nach kleineren Flächen, zum anderen stellen sehr gute B-Lagen in unmittelbarer Nähe zu den hochfrequentierten A-Lagen für einige Konzepte eine ernst zu nehmende Alternative dar. So hat zum Beispiel die Kölner B-Lage Apostelnstraße, die die direkte Verbindung zwischen den A-Lagen Ehrenstraße und Mittelstraße darstellt, durch mehrere Anmietungen bekannter Filialisten wie dem deutschen Modelabel Closed oder Calvin Klein eine deutliche Aufwertung erfahren. Grundsätzlich sollte jedoch auch in der B-Lage eine kritische Masse an Shops existieren, eine reine Stand-Alone-Lage kommt nicht in Frage.
Zusätzliches Flächenangebot durch Neuentwicklungen
Neben der Ausweitung auf sehr gute B-Lagen dürften auch einige Refurbishments und Neuentwicklungen das nach wie vor begrenzte Angebot erweitern und eine Bereicherung für den innerstädtischen Einzelhandel darstellen. Dies betrifft insbesondere Hertie- und Karstadt-Kaufhäuser in der City, die in den vergangenen Jahren von Projektentwicklern erworben wurden. Mit der Fertigstellung dieser Flächen werden einige attraktive neue Flächen dem Markt zugeführt und das Flächenangebot erhöht. Aber auch die Projektierung Alter Wall mit ca. 10.000 m² neuer Einzelhandelsfläche wird eine Stadt wie Hamburg weiter positiv verändern.
Gebremstes Mietwachstum
Während die Höchstmieten in den A-Lagen in den Vorjahren zum Teil zweistellige Zuwachsraten aufgewiesen haben, hat die Mietentwicklung 2014 an Fahrt verloren. Im Zuge der genannten Trends ist es seltener geworden, dass sich Mieter gegenseitig überbieten, um eine bestimmte Fläche für ihr Konzept oder ihren Flagship-Store zu sichern. Dementsprechend fielen die Anstiege der Spitzenmieten eher gering aus. Von den 64 von BNP Paribas Real Estate regelmäßig analysierten Städten weisen 30 unveränderte, 20 gestiegene und 14 gesunkene Höchstmieten auf. Im Mittel sind die Spitzenmieten im Vergleich zum Jahresende 2013 stabil geblieben. Zum Vergleich: von 2012 auf 2013 lag das Wachstum noch bei 3 %. An den sieben bedeutenden Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) ist insgesamt ein Zuwachs von 1,3 % zu verzeichnen. Dabei ist lediglich in Frankfurt die Spitzenmiete um rund 3 % gesunken. Die Mehrzahl der Standorte verzeichnete dagegen noch eine positive Mietentwicklung, auch wenn diese in der Regel spürbar geringer ausfiel als in den Vorjahren. Dies spricht dafür, dass die Höchststände in absehbarer Zeit vorläufig erreicht sein könnten. In Frankfurt ist diese Situation mit einer Höchstmiete von aktuell 310 €/m² bereits eingetreten. Während in Köln (270 €/m²) und Leipzig (120 €/m²) die Mieten stabil geblieben sind, legten sie an den übrigen Standorten noch etwas, zwischen 1 und 4 %, zu. Spitzenreiter bleibt München mit 370 €/m² (+1 %), gefolgt von Berlin mit 310 €/m² (+3 %). Frankfurt konnte wie erwähnt die Höchstmiete nicht halten, liegt mit 310 €/m² aber ebenfalls auf dem zweiten Platz. Düsseldorf und Hamburg belegen mit jeweils 280 €/m² gemeinsam den dritten Rang (beide +4 %).
Perspektiven für 2015
„Das zum Jahresende 2014 noch einmal angezogene Wirtschaftswachstum, die niedrige Arbeitslosenquote und das wieder gestiegene Verbrauchervertrauen stellen auch 2015 gute Rahmenbedingungen für den Einzelhandel dar. Auch wenn die Rallye um die besten Flächen nicht mehr so ausgeprägt ist wie in den letzten Jahren, ist die Nachfrage immer noch außerordentlich hoch. Bei den Mieten sollte jedoch vor dem Hintergrund der Wirtschaftlichkeit der Flächen das Ende der Fahnenstange vorläufig erreicht sein, sodass Zuwächse nur noch vereinzelt und nicht mehr so deutlich erwartet werden. Für großzügige Quartiersentwicklungen mit klarem Einzelhandelskonzept in unmittelbarer Nähe zu A-Lagen aber deutlich geringeren Mieten, bieten sich vor diesem Hintergrund gute Chancen“, sagt Christoph Scharf.
