News RSS-Feed

06.02.2015 DIP analysiert steigende Umsätze am Markt für Immobilieninvestments

Deutschland erfreute sich auch 2014 seines Rufs als sicherer „Immobilienhafen“ und einer entsprechend anziehenden Nachfrage am Investmentmarkt: So stieg deutschlandweit das Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Investmentmarkt um rd. EUR 9,4 Mrd. bzw. 31% auf insgesamt EUR 39,9 Mrd. (2013: rd. EUR 30,5 Mrd.). Dieser Wert liegt zudem 20% über dem Durchschnitt der jüngsten Dekade (Ø 2004 bis 2013: EUR 33,2 Mrd.).
• Auf das Wohnsegment (ausschließlich Portfolios) entfielen rd. EUR 12,9 Mrd., das sind EUR 0,8 Mrd. bzw. 6% weniger als im Vorjahr (2013: rd. EUR 13,7 Mrd.). Ungeachtet des leichten Rückgangs übertrifft das Ergebnis deutlich um rd. 44% bzw. EUR 3,9 Mrd. das Mittel der jüngsten zehn Jahre (Ø 2004 bis 2013: EUR 9 Mrd.).
• Damit analysierte DIP für 2014 ein Transaktionsvolumen von insgesamt rd. EUR 52,8 Mrd. (+ 8,6 Mrd. bzw. + 20%).

„Richtete sich 2013 der Fokus auf beste Büro- und Geschäftshäuser an Top-Standorten, beobachtete DIP 2014 eine zunehmende Diversifikation seitens der Nachfrage. Dabei weiteten immer mehr Käufergruppen ihre Suchprofile auf B-Objekte, B-Lagen oder B-Städte aus. So stieg der von DIP in den sogenannten B-Städten analysierte gewerbliche Investmentumsatz deutlich um rd. EUR 5,6 Mrd. bzw. 48% auf ca. EUR 17,4 Mrd.“, beschreibt DIP-Sprecher Henrik Hertz die Marktentwicklung und ergänzt: „Gleichzeitig belegt der deutschlandweite Investitionsschwerpunkt im Bereich Büroimmobilien, dass namhafte Investorenkreise weiterhin mit einer positiven Wirtschaftsentwicklung in Deutschland rechnen.“

Für 2015 prognostiziert DIP eine weiterhin hohe Nachfrage in- und ausländischer Investoren und ein ähnlich hohes, je nach Objektverfügbarkeit bzw. Verkaufsbereitschaft auch noch etwas höheres Transaktionsvolumen als 2014.

Gewerbliche Transaktionen nach Nutzungsart: Büroinvestments dominieren
• Im gewerblichen Investmentsegment wurde das Investmentgeschäft - wie 2013 - von der Nachfrage nach Büros getragen: Mit rd. EUR 18,7 Mrd. erzielte diese Asset-Klasse 47% des gesamten gewerblichen Investmentumsatzes (2013: 45 % bzw. EUR 13,7 Mrd.).
• An zweiter Stelle rangieren ungeachtet eines Rückgangs gegenüber dem Vorjahr Einzelhandelsimmobilien mit rd. EUR 8,9 Mrd. bzw. 22% (2013: 31% bzw. rd. EUR 9,5 Mrd.).
• Es folgen Logistik-Investments mit EUR 3,7 Mrd. bzw. 9% (2013: 8% bzw. EUR 2,4 Mrd.).
• Durch den Verkauf von Hotelimmobilien wurde 2014 mit rd. EUR 3,1 Mrd. eine Verdopplung des Geldumsatzes im Vergleich zum Vorjahr erzielt, die Marktquote erhöhte sich auf 8% (2013: 5% bzw. rd. EUR 1,5 Mrd.).
• Mit sonstigen bzw. nicht eindeutig zuzuordnenden gewerblichen Immobilen wurde ein Transaktionsvolumen von rd. EUR 5,5 Mrd. (14%) erzielt (2013: 11% bzw. 3,5 Mrd.).

Gewerbliche Investments in den Big Seven: Frankfurt an der Spitze
In den „Big Seven“ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart stieg das gewerbliche Transaktionsvolumen nach DIP-Analysen auf EUR 22,5 Mrd. (2013: EUR 18,75 Mrd.). Die Marktquote sank auf 56% des gesamten relevanten gewerblichen Investmentvolumens in Deutschland (2013: 61%). Diese Entwicklung belegt, dass breite Investorenkreise vor allem preis- und angebotsbedingt zunehmend auch in sogenannten B-Städten Kapital anlegen (2014: EUR 17,4 Mrd.; 2013: EUR 11,8 Mrd.).
• Frankfurt am Main steht in der Gruppe der „Big Seven“ mit einem gewerblichen Investmentvolumen von rd. EUR 5,2 Mrd. (+67%) an der Spitze. Zu dem markanten Umsatzanstieg trugen u.a. die Verkäufe des „Palais Quartier“ (rd. EUR 800 Mio.) und des „Silberturms“ (rd. EUR 450 Mio.) bei.
• Es folgen München (rd. EUR 5,1 Mio. = +9%) und Berlin (rd. EUR 4,05 Mrd. = +17%).
• Hamburg steigerte 2014 sein Transaktionsvolumen sogar um 28% auf EUR 3,65 Mrd., während Düsseldorf mit rd. EUR 2,1 Mrd. einen moderaten Zuwachs um 2% erzielte.
• Köln und Stuttgart schließen die Rangfolge der „Big Seven“ ab. Die beiden Metropolen überschritten jeweils die Umsatzmarke von einer Milliarde Euro mit rd. EUR 1,32 Mrd. (+20%) bzw. EUR 1,1 Mrd. (+22%).

Renditen weiter unter Druck

Auch wenn die Risikobereitschaft zahlreicher Marktteilnehmergruppen kontrolliert zunimmt, ist das Interesse an voll vermieteten Immobilien in Top-Lagen mit langfristig gebundenen Mietern und marktüblichen Mieten unverändert hoch. Dementsprechend blieben die Spitzenrenditen weiterhin unter Druck und gaben partiell weiter nach:
• Für Top-Geschäftshäuser liegen die Spitzenverzinsungen im Mittel der DIP-Standorte aktuell bei rd. 4,89% (2013: 5,02%), die Spitzenrenditen für reine Bürohäuser sind mit einem Mittelwert von 5,3% (2013: 5,55%) über alle DIP-Standorte etwas höher.
• Deutlich verzinsungsattraktiver sind SB- bzw. Fachmärkte. Hier liegen die Einstiegsrenditen über alle DIP-Standorte in der Spitze bei 6,9%.
• Die höchsten Einstiegsrenditen erzielen Logistikimmobilien. Sie erreichen aktuell im Mittel 7,9%. Gegenüber dem Vorjahreswert bedeutet dies einen Rückgang um 20 Basispunkte.

Spitzenrenditen für 1a-Geschäftshäuser

• Bzgl. des Kaufpreisniveaus für Geschäftshäuser liegt München in der Gruppe der „Big Seven“ traditionell an der Spitze. Hier stieg in zahlreichen Abschlussfällen der kontrahierte Kaufpreismultiplikator auf das 30-fache der Jahreskaltmiete (2013: 27,8-fach). Dies entspricht einer Bruttoanfangsrendite von rd. 3,3%.
• Auch in Frankfurt am Main (26-fach = 3,8%) sind die Faktoren ausgesprochen hoch. Im 20er Bereich liegen die Einstiegsfaktoren zudem in Köln und Düsseldorf (je 24-fach = 4,2%), in Hamburg (23,8-fach = 4,2%), in Berlin (23,3-fach = 4,3%), in Stuttgart und in Nürnberg (je 22-fach = 4,5%), in Leipzig (21,7-fach = 4,6%) und Bremen (20-fach = 5%).
• Im Renditemittelfeld folgen Hannover (18,5-fach = 5,4%), Essen (17,9-fach = 5,6%) und Dresden (16,7-fach = 6%).
• Am preiswertesten sind Top-Immobilien derzeit in Rostock (14,3-fach = 7%) und Magdeburg (13,5-fach = 7,4%).

Wohninvestments

• Im Wohnsegment traten nach Analysen von DIP vor allem inländische Marktkreise als Erwerber auf. Im Fokus standen wie beim gewerblichen Investmentmarkt die „Big Seven“, aber auch Städte mit guten Wachstumsperspektiven wie z.B. Universitätsstädte.
• Während 2013 u.a. zahlreiche in Deutschland investierte Angelsachsen z.T. größere Bestands-Pakete veräußerten, war 2014 auf Seiten der Bestandshalter bei anhaltend reger Nachfrage eine deutliche Zurückhaltung zu beobachten. Vielmehr arbeiten zahlreiche börsennotierte Wohnungsunternehmen intensiv an der Aufstockung ihrer Bestände und trennen sich - wenn überhaupt - nur von kleineren Volumina (Einzelobjekte, Streubesitz außerhalb von Verwaltungsschwerpunkten etc.). Die größte Transaktion, die den Trend zum konsequenten Bestandsaufbau belegt, ist die Integration von rd. 30.000 Wohneinheiten der Vitus Gruppe durch die Deutsche Annington, die auch 2015 mit der vorbereiteten Übernahme der GAGFAH ihren Expansionskurs fortsetzt.
• Zu den „Markttreibern“ für die anhaltende Attraktivität der Wohnimmobile - sowohl aus privater als auch institutioneller Sicht - zählt die generell höhere Finanzierungsbereitschaft der Banken besonders bei nachfragegerechten Wohnobjekten. Die Banken stellen hier im Gegensatz zur Finanzierung gewerblicher Investments geringere Anforderungen. Das anhaltend ausgesprochen niedrige Zinsniveau erlaubt den renditeunschädlichen wohnwirtschaftlichen Erwerb und führt via Fremdfinanzierung zu attraktiven Leverageeffekten. Insgesamt rechnen sich bedarfsgerechte Wohninvestments mit und ohne Fremdfinanzierung oftmals besser als zahlreiche andere, vermeintlich sichere Anlageformen oder z.B. zehnjährige Bundesanleihen.

Renditeentwicklung bei Wohninvestments

Im Schnitt lagen die mittleren Renditen für Wohnimmobilien 2014 in den analysierten DIP-Märkten bei 5,88% (2013: 6,37%). Im Spitzensegment (Neubau bzw. Bestand nach umfassender Sanierung) sanken die Anfangsrenditen je nach Standort ebenfalls um 5 bis 10 Basispunkte bzw. im Durchschnitt der analysierten DIP Standorte von 4,71% auf 4,53%.

• Am teuersten sind Wohnobjekte (Neubau) i.d.R. in den Städten der „Big Seven“. Die teuersten Städte sind Berlin, Hamburg, Köln und München mit einer Bruttoanfangsrendite von jeweils 4%). Auch in Nürnberg sind die Anfangsrenditen für eine Stadt außerhalb der Gruppe der „Big Seven“ mit 4,2% ausgesprochen niedrig.
• Unter 5% liegen die Anfangsrenditen im Neubau in Stuttgart (4,3%), in Frankfurt a.M. (4,4%) und in Bremen (4,8%).
• In Düsseldorf, Hannover und Leipzig wurde eine Anfangsrendite von knapp 5% im Mietwohnungsneubau erzielt, in Dresden von 5,1%.
• In Rostock und in Magdeburg fanden im Berichtsjahr weder nennenswerter Handel noch Mietwohnungsneubau statt.



Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!