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11.03.2015 Büromarkt: Mietsteigerungen an B-Standorten schlagen A-Städte

Das Investoreninteresse an B-Standorten des gewerblichen Immobilienmarktes in Deutschland bleibt ungebrochen hoch. CORPUS SIREO hat in Zusammenarbeit mit empirica zum achten Mal die Angebotsmieten an 14 deutschen Potenzialstandorten untersucht. Die Mieten wuchsen im Jahresvergleich von Ende 2013 bis Ende 2014 um +3 Prozent auf durchschnittlich 8,10 Euro pro Quadratmeter. In den Top-7-Städten Deutschlands stiegen sie hingegen nur um 1,8 Prozent auf 13,00 Euro an.

CORPUS SIREO untersucht mit der Studie „GERMANY 21 – Regionaler Büromarktindex“ die deutschen Top-7-Städte (Frankfurt, Hamburg, München, Köln, Berlin, Düsseldorf, Stuttgart) sowie 14 regionale Städte (Aachen, Bonn, Bremen, Dortmund, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg, Wiesbaden). In der aktuellen Ausgabe ist Dresden Fokusstadt der Erhebung.

Die durchschnittlichen Angebotsmieten liegen an den B-Standorten zwischen 6,70 Euro pro Quadratmeter in Leipzig und 9,90 Euro in Mannheim. Im Durchschnitt erreichen sie 8,10 Euro, was einem Anstieg um 3 Prozent gegenüber dem 4. Quartal 2013 (7,86 Euro) entspricht. Mannheim legte im Gesamtjahr 2014 um 10 Prozent zu und löste damit Bonn als teuersten B-Standort ab.

An den Top-7-Standorten bewegen sich die Durchschnittsmieten zwischen 10,50 Euro in Köln und 16 Euro in München. Die bayerische Landeshauptstadt verzeichnete einen Preisschub um 3,8 Prozent im Jahr 2014. Am anderen Ende der Skala ging es hingegen bergab, die Büromieten in Köln sanken um 1 Prozent. Insgesamt sind die Angebotsmieten an den A-Standorten im Jahr 2014 um 1,8 Prozent auf durchschnittlich 13,00 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen.

Die Durchschnittsmieten an den B-Standorten sind damit um mehr als einen Prozentpunkt stärker angestiegen als an den A-Standorten. Hintergrund sind insbesondere hochpreisige Neubauten sowie Mietanstiege im preisgünstigen Segment. Perspektivisch ist auch im Jahr 2015 mit einem weiteren Mietpreisanstieg zu rechnen.

Bei den Altersklassen der Gebäude an B-Standorten bleiben Altbauten (Baujahr vor 1945) sowie moderne Neubauten (Baualter unter 3 Jahren) auf den Spitzenplätzen. Interessant ist die Entwicklung der Bestandsobjekte aus den Baujahren zwischen 1945 und 1995: Die durchschnittlichen Quadratmetermieten stiegen im Jahr 2014 um 5 Prozent auf 8,00 Euro.

Franz Krewel, Managing Director, CORPUS SIREO Asset Management Commercial, sagt: „Neue Player oder hierzulande bereits aktive Investoren schätzen Immobilien in Deutschland weiterhin als sichere Bank. Aufgrund des Mangels an Core-Objekten und des hohen Preisniveaus wird es immer schwieriger, angemessene Renditen zu erzielen. Kommt eine Core-Immobilie an einem Top-Standort auf den Markt, ist sie begehrt und teuer. Die Mieten wachsen hier jedoch nicht in gleichem Maße mit. Die für das eingesetzte Kapital erzielbaren Renditen werden also kleiner. Daher weichen immer mehr Investoren auf die B-Standorte aus. Gleichwohl ist dies noch kein Massenmarkt.“

Fokusstadt Dresden

Der Büromarkt in Dresden verfügt über 3,4 Millionen Quadratmeter Mietfläche. Der Büroflächenumsatz lag in den vergangenen Jahren stabil zwischen 80.000 und 90.000 Quadratmetern. Das macht Dresden zu einem der umsatzstärksten Märkte unter den 14 untersuchten Potenzialstandorten. Mit einer durchschnittlichen Quadratmetermiete von 7,10 Euro ist Dresden ein sehr günstiger Standort.

Dresden verzeichnet Beschäftigungswachstum, in den Jahren von 2012 bis 2014 wuchs die Zahl sozialversicherungspflichtig Beschäftigter um 8,5 Prozent. Entsprechend ist der Leerstand in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesunken und liegt zum Jahresende 2014 bei rund 9,6 Prozent der Büroflächen. Seit dem Jahr 2008 sind die Büromieten nur um 4,6 Prozent gestiegen, die Spitzenmiete liegt bei günstigen 12 Euro pro Quadratmeter. Als Landeshauptstadt und Universitätsstadt ist Dresden durch Stabilität auf dem Immobilienmarkt gekennzeichnet. Angesichts geringer Neubautätigkeit und stabiler Nachfrage wird ein weiterer Rückgang des Leerstands und ein moderater Anstieg der Durchschnittsmiete erwartet.


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