11.03.2015 Europa: Schere zwischen Kapital- und Mietwerten steigt auf 37 %
Dem weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Savills zufolge hat sich die Schere zwischen den Kapital- und den Mietwerten in Europa in den vergangenen vier Jahren deutlich vergrößert, und zwar vom historischen Durchschnittsgefälle von 15 % auf 37 % im 1. Quartal 2015. Hierzu hat Savills beispielhaft neun europäische Immobilienmärkte (Brüssel, Paris, Frankfurt, München, Amsterdam, Warschau, Madrid, London West End und London City) analysiert.
Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills, merkt an: „In den letzten 15 Jahren war die Schere zwischen Kapital- und Mietwerten immer dann am größten, wenn die Investitionstätigkeit hoch war - wie beispielsweise 36 % in 2007 bzw. 37 % in 2014. Der Investmentmarkt ist nicht nur von wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Antizipation von Mietsteigerungen abhängig sondern vor allem von der in Immobilien investierten Kapitalmenge. Werden hohe Mengen in Immobilien investiert, kommt es schnell zu einer Renditekompression, die höher ausfällt als das Mietpreiswachstum an den Vermietungsmärkten.“
Savills zufolge stärkt das niedrige Zinsniveau das Vertrauen der Investoren in Immobilien, vor allem in den Core-Märkten. Trotz niedriger Spitzenrenditen stellen sich Immobilien im Vergleich zu den historisch niedrigen Renditen für Staatsanleihen als attraktiv dar. Darüber hinaus schaffen die kürzlichen Maßnahmen der EZB zum Quantitative Easing und zur Erhöhung der Liquidität in Europa günstigere Perspektiven für positive Konjunkturprognosen und somit stärkere Vermietungsmärkte und steigende Mieten.
Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills, erläutert: „Im Gegensatz zur Hochphase von 2007 ist der aktuelle Zyklus eigenkapitalgeprägt. Darüber hinaus befinden wir uns an einem Punkt im Zyklus, an dem Gesetze und Bestimmungen in Kraft sind, die das Finanzsystem stützen und Wirtschaftswachstum fördern.“
Sowohl die CBD-Büromieten als auch die Kapitalwerte liegen Savills zufolge in den neun Beispielmärkten nach wie vor etwa 8 % unter dem Höchstniveau von 2007, so dass noch Wachstumspotenzial gegeben ist. Eine deutliche Diskrepanz lässt sich zwischen Gateway-Märkten wie London und Paris und peripheren Non-Core-Märkten feststellen. So beträgt zum Beispiel das Gefälle zwischen dem Kapitalwertindex und dem Mietpreisindex für Spitzenbüroobjekte in Madrid lediglich 22 %, während es für Büroimmobilien im Londoner West End bei 54 % liegt. Allerdings ist davon auszugehen, dass das stärkere Investoreninteresse an Non-Core-Märkten zu einer Vergrößerung des Gefälles zwischen dem Kapital- und dem Mietwert auch für weniger hochwertige Assets führt. Savills prognostiziert für das Gesamtinvestitionsvolumen in den analysierten Märkten in diesem Jahr einen Anstieg um 7 % auf über € 172 Mrd. sowie einen Anstieg der CBD-Spitzenmieten um bis zu 2 %.
Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills, merkt an: „In den letzten 15 Jahren war die Schere zwischen Kapital- und Mietwerten immer dann am größten, wenn die Investitionstätigkeit hoch war - wie beispielsweise 36 % in 2007 bzw. 37 % in 2014. Der Investmentmarkt ist nicht nur von wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Antizipation von Mietsteigerungen abhängig sondern vor allem von der in Immobilien investierten Kapitalmenge. Werden hohe Mengen in Immobilien investiert, kommt es schnell zu einer Renditekompression, die höher ausfällt als das Mietpreiswachstum an den Vermietungsmärkten.“
Savills zufolge stärkt das niedrige Zinsniveau das Vertrauen der Investoren in Immobilien, vor allem in den Core-Märkten. Trotz niedriger Spitzenrenditen stellen sich Immobilien im Vergleich zu den historisch niedrigen Renditen für Staatsanleihen als attraktiv dar. Darüber hinaus schaffen die kürzlichen Maßnahmen der EZB zum Quantitative Easing und zur Erhöhung der Liquidität in Europa günstigere Perspektiven für positive Konjunkturprognosen und somit stärkere Vermietungsmärkte und steigende Mieten.
Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills, erläutert: „Im Gegensatz zur Hochphase von 2007 ist der aktuelle Zyklus eigenkapitalgeprägt. Darüber hinaus befinden wir uns an einem Punkt im Zyklus, an dem Gesetze und Bestimmungen in Kraft sind, die das Finanzsystem stützen und Wirtschaftswachstum fördern.“
Sowohl die CBD-Büromieten als auch die Kapitalwerte liegen Savills zufolge in den neun Beispielmärkten nach wie vor etwa 8 % unter dem Höchstniveau von 2007, so dass noch Wachstumspotenzial gegeben ist. Eine deutliche Diskrepanz lässt sich zwischen Gateway-Märkten wie London und Paris und peripheren Non-Core-Märkten feststellen. So beträgt zum Beispiel das Gefälle zwischen dem Kapitalwertindex und dem Mietpreisindex für Spitzenbüroobjekte in Madrid lediglich 22 %, während es für Büroimmobilien im Londoner West End bei 54 % liegt. Allerdings ist davon auszugehen, dass das stärkere Investoreninteresse an Non-Core-Märkten zu einer Vergrößerung des Gefälles zwischen dem Kapital- und dem Mietwert auch für weniger hochwertige Assets führt. Savills prognostiziert für das Gesamtinvestitionsvolumen in den analysierten Märkten in diesem Jahr einen Anstieg um 7 % auf über € 172 Mrd. sowie einen Anstieg der CBD-Spitzenmieten um bis zu 2 %.
