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31.03.2015 Büromarkt Deutschland Top-7: Tendenz weiter nach oben

Mit einem leichten Plus von mehr als 5 % starteten die Büromärkte der deutschen Top-7-Standorte ins Jahr 2015. Der Flächenumsatz belief sich vorläufigen Berechnungen von Germany Property Partners (GPP) zufolge auf rund 670.000 m². Rund 110.400 m² bzw. 16,5 % des Flächenumsatzes entfielen auf Eigennutzer, wobei die Eigennutzerquote im Jahresvergleich leicht zulegte. „Angesichts der Vorzieheffekte aufgrund der Grunderwerbssteuerhöhung in Nordrhein-Westfalen und der Einführung des Mindestlohns haben wir mit einem leichten Rückgang des Flächenumsatzes gerechnet. Überraschenderweise hat sich der Büromarkt Köln trotzdem äußerst positiv entwickelt und den Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr sogar noch gesteigert. Getragen wurde das Ergebnis von München, Berlin und Hamburg“, erläutert GPP-Sprecher Andreas Rehberg.

FLÄCHENUMSATZ: ERFREULICH TROTZ STEUERERHÖHUNG

Bis auf Düsseldorf mit einem Minus von 16,7 % wurde an allen Top-7-Standorten mehr Fläche umgesetzt als im Vorjahreszeitraum. München behauptete sich dabei mit einem Büroflächenumsatz von rund 169.000 m² als umsatzstärkster Standort, wobei die Steigerung von 7,3 % im Mittelfeld lag. Auch Berlin (120.000 m², +4,3 %) und Hamburg (106.000 m², +1,0 %) verzeichneten sechsstellige Flächenumsätze bei unterdurchschnittlichen Zuwachsraten. Die Flächenumsätze dieser Städte sind auf zwei der vom Volumen her größten Abschlüsse zurückzuführen. „In Hamburg erwarb die Stadt für das Bezirksamt Mitte rund 32.000 m² Bürofläche an der Caffamacherreihe 3“, so Rehberg. In Berlin mietete Rocket Internet im GSW-Hochhaus rund 22.000 m² Bürofläche. Auch Frankfurt a. M. mit einem Flächenumsatz von 91.000 m² profitierte überdurchschnittlich von dem großvolumigen Eigennutzer-Kauf der Deutschen Vermögensberatung in der Windmühlenstraße 14 mit 32.000 m². In Stuttgart (+20,7 %), Köln (+13,2 %) und Frankfurt (+11,1 %) stiegen die Flächenumsätze am stärksten. „Das Umsatzplus in Stuttgart führte zu einem außerordentlich guten ersten Quartal mit 70.000 m² Flächenumsatz, der hauptsächlich von der anhaltenden Abschlussfreudigkeit der Automobil- und Zulieferindustrie getragen wurde“, so Rehberg weiter. Auf sie entfiel ein Anteil von 32 % des Flächenumsatzes. Die Erhöhung der Grunderwerbssteuer von 5,0 auf 6,5 % zu Jahresbeginn hat sich in Köln überraschend wenig auf den Flächenumsatz von 60.000 m² ausgewirkt, der von diversen Abschlüssen um 5.000 m² herrührte. In Düsseldorf hingegen kamen die Vorzieheffekte aufgrund der Steuererhöhung voll zum Tragen, so dass der Standort sowohl beim Flächenumsatz (55.000 m²) als auch bei den Zuwachsraten das Schlusslicht unter den Top-7-Städten bildete.

MIETEN: STABIL BIS STEIGEND

Sowohl bei der Spitzen- als auch bei der Durchschnittsmiete hielten Frankfurt a. M. (38,00 bzw. 19,50 €/m²/Monat) und München (32,60 bzw. 16,20 €/m²/Monat) ihre Spitzenplätze vom Vorjahreszeitraum. Die dritthöchste Spitzenmiete wurde mit 27,50 €/m²/Monat in Düsseldorf registriert. Mit +1,50 €/m²/Monat stieg die Spitzenmiete in Stuttgart (21,50 €/m²/Monat) am stärksten. Mit 14,80 €/m²/Monat erreichte Hamburg die dritthöchste Durchschnittsmiete. Den größten Zuwachs bei der Durchschnittsmiete erfuhr München mit +1,40 €/m²/Monat, was sich auf den großen Anteil hochpreisiger Abschlüsse im Innenstadtbereich zurückführen lässt. „Als einziger Standort sank die Durchschnittsmiete um 2,0 €/m²/Monat auf 12,90 €/m²/Monat in Düsseldorf, da das Preissegment unterhalb von 14 €/m²/Monat nominal deutlich überrepräsentiert war“, sagt Rehberg.

LEERSTAND: ZUNEHMEND KRITISCHER MANGEL FÜR GROSSGESUCHE

Bei einem Gesamt-Büroflächenbestand von über 89 Mio. m² lag die Gesamt-Leerstandsquote bei 6,7 % (knapp 6 Mio. m²) und damit erneut niedriger als im Vorjahreszeitraum. An allen sieben Standorten nahm die Angebotsreserve weiter deutlich ab. Die höchste Leerstandsquote mit 12,2 % wurde in Frankfurt a. M. registriert, wo dem Markt aufgrund von Umnutzungen und Sanierungen erneut rund 100.000 m² vorrübergehend oder dauerhaft entzogen wurden. Am stärksten sanken die Leerstände in München (-13,7 %), Hamburg (-12,1 %) und Frankfurt (-11,5 %). Die meisten kurzfristig verfügbaren Büroflächen boten Frankfurt (1,41 Mio. m²) und München (1,26 Mio. m²).

Für das Jahr 2015 rechnet GPP vorläufig mit einem Fertigstellungsvolumen von rund 1,13 Mio. m² in 105 Projekten. Neubauschwerpunkt ist nach wie vor Berlin mit 318.000 m², wobei allein rund 110.000 m² auf den BND-Neubau entfallen. Diesen nicht mitgerechnet, ist das höchste Fertigstellungsvolumen 2015 mit 240.000 m² in München zu erwarten. „Für 2016 lässt sich das Fertigstellungsvolumen noch nicht genau beziffern. Unseren Schätzungen zufolge dürfte es nahezu 1 Mio. m² umfassen“, so Rehberg.

AUSBLICK: 2015

„Sachverständigenrat, statistisches Bundesamt, ifo-Beschäftigungsbarometer, Bundesagentur für Arbeit – alle bescheinigen der Wirtschaft und der Beschäftigung einen anhaltenden Aufwärtstrend“, sagt Rehberg. „Die deutschen Unternehmen suchen so viel Personal wie lange nicht, was die Nachfrage nach Büroflächen 2015 noch mehr ankurbeln wird. Zu einem echten Problem wird an den Top-7-Standorten der Mangel an verfügbaren, hochwertigen Flächen in Zentral-Lagen. Die Bautätigkeit steht in keinem Verhältnis zur Nachfrage. Sicher, es sind Flächen im Bestand verfügbar, aber entweder entsprechen sie nicht mehr den Kundenerwartungen oder sie befinden sich nicht am gewünschten Standort“, sagt Rehberg zum Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage. „Erfahrungsgemäß sind Prognosen hinsichtlich des weiteren Jahresverlaufs im ersten Quartal schwierig. Wir wissen aber von mehreren Großgesuchen mit Einzel-Volumina deutlich über 50.000 m², von denen einige bereits im zweiten Quartal unterschriftsreif sein könnten. Es verspricht also ein spannendes, umsatzstarkes Jahr zu werden.“


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