01.04.2015 Düsseldorfer Büromarkt mit relativ schwachem Jahresauftakt
Der Düsseldorfer Büromarkt präsentiert sich nach dem insgesamt schwachen Jahresergebnis 2014 auch weiterhin in einer vorübergehenden Schwächephase. Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens ANTEON wurden im ersten Quartal 2015 nur rund 115 Mietverträge mit einem Gesamtvolumen von etwa 64.000 m² (ohne die umliegenden Gemeinden Hilden, Ratingen, Neuss und Erkrath) registriert. Das Ergebnis liegt damit etwas niedriger (circa 3,0 %) als im Vorjahr.
Marktdynamik ist vorhanden, allein die Großvermietungen bleiben noch aus
„Nach wie vor“, sagt Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter der ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG, „fehlen uns echte Großvermietungen im Düsseldorfer Stadtgebiet.“ Tatsächlich konnten mit den Anmietungen durch die T-Systems Business Service, die Strabag Property und die NaturStromHandel GmbH nur drei Vermietungen im Bereich um 5.000 m² ermittelt werden. Alle anderen Vermietungen müssen als mehr oder weniger deutlich kleinteiliger bezeichnet werden. „Allerdings“, erklärt Piekarski, „sind zahlreiche Großnutzer unterwegs und abschlusswillig und -fähig“. „Zudem“, so Piekarski weiter, “sei das 1. Quartal noch kein Gradmesser für die Gesamtjahresentwicklung auf den Büromärkten!“
Hoffnung auf Großvermietungen mit einem Volumen von etwa 80.000 m² im zweiten Quartal 2015
Insgesamt erwiesen sich im ersten Quartal 2015 erstmals Immobilienmakler, Bauträger und Architekten als die stärkste Mietergruppe. Traditionell sind dies eher Finanzdienstleister, Banken, öffentliche Hand oder Industrie. Hoffnung besteht hinsichtlich der sehnlich erwarteten Großvermietungen laut Piekarski mit Blick auf das zweite Quartal 2015. Einige der am Markt befindlichen Großgesuche dürften nach Einschätzung des ANTEON-Experten im zweiten Quartal realisiert werden. Die Größenordnung taxiert Heiko Piekarski auf etwa 80.000 m² Bürofläche.
Spitzenmiete stabil bei 26,00 €/m² mtl., Durchschnittsmiete sinkt auf 12,90 €/m² mtl.
Die Spitzenmiete in Düsseldorf bleibt im Vergleich zum Gesamtjahr 2014 nach ANTEON-Beobachtungen unverändert bei aktuell 26,00 €/m² mtl.(1. Q. 2014: 27,50 €/m² mtl.). Die Durchschnittsmiete hingegen sinkt aktuell auf 12,90 €/m² mtl. (1. Q. 2014: 14,90 €/m² mtl.). Erzielt wurden die Spitzenmieten anlässlich einiger weniger Vermietungen im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel. Die Durchschnittsmiete wird dadurch geprägt, dass bei den aktuellen kleinteiligen Vermietungen das Preisniveau unterhalb von 12,00 €/m² mtl. deutlich überrepräsentiert war. Hinzu kommt, dass die Mehrzahl der Vermietungen in den Teilmärkten Linksrheinisch/Seestern und Nord stattfanden, die traditionell weniger hochpreisig sind.
Leerstand sinkt weiter
Der Leerstand von Büroflächen in Düsseldorf hat sich nach ANTEON-Erhebungen durch die aktuellen Vermietungen auf etwa 824.000 m² verringert. Dies waren im Vorjahr noch 29.000 m² mehr. Bei einem Büroflächenbestand von nunmehr etwa 7,6 Millionen m² entspricht dies einer Leerstandsquote von rund 10,8 %. Trotz des leicht erhöhten Büroflächenbestandes (etwa 40.000 m² mehr im Vergleich zum Vorjahresquartal) sinkt der Leerstand im Stadtgebiet also weiter. Das nach heutigem Stand absehbare Fertigstellungsvolumen wird im Jahr 2015 mit einem Gesamtvolumen von etwa 123.000 m² erneut überschaubar ausfallen. Ein Umstand, der für Verknappung einerseits und stabile Mieten andererseits sorgt.
Teilmärkte
Waren im Vorjahr noch die Teilmärkte City, Nord und Königsalle/Bankenviertel überproportional vertreten und belegten in dieser Reihenfolge die ersten drei Plätze im Ranking, sind es in diesem Jahr Linksrheinisch/Seestern mit etwa 17.700 m², Airport City/Nord mit circa 16.430 m² und der Bereich City mit etwa 10.030 m² auf dem dritten Rang. Die bevorzugte Standortwahl der Nutzer im ersten Quartal findet ihren Ausdruck auch in der niedrigeren Durchschnittsmiete.
Transaktionsvolumen mehr als halbiert
Auch das Transaktionsvolumen am Düsseldorfer Investmentmarkt ging im Vergleich zum Vorjahresquartal spürbar zurück. Statt rund 512 Millionen Euro im ersten Quartal 2014 wurden in 2015 nur etwa 208 Millionen umgesetzt – ein Rückgang von circa 58 Prozent. Als größte Deals des ersten Quartals 2015 gelten die Büroimmobilien Living Office mit rund 50 Millionen Euro Volumen, der Grundstückskauf Living Central mit etwa 35 Millionen Euro und das Büroprojekt fortyfour mit circa 20 Millionen Euro Transaktionsvolumen. Als stärkste Käufergruppe konnten Projektentwickler und Bauträger identifiziert werden. Auf der Verkäuferseite überwogen Fonds und Spezialfonds. Der Anteil ausländischer Investoren lag bei knapp 38 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr sank die Anfangsrendite in der Asset-Klasse Büroimmobilien von 5,1 Prozent weiter auf nunmehr 4,75 Prozent.
Vor dem Hintergrund des am Markt befindlichen Kapitals auf der Suche nach Anlage in dieser Asset-Klasse könne man bei diesem Ergebnis jedoch nur von einer Verschnaufpause sprechen, meint Marius Varro, geschäftsführender Gesellschafter der ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG. Er rechne damit, dass zum Jahresende wieder ein Ergebnis auf dem Niveau von 2014 erreicht werde. Zudem habe die Erhöhung der Grunderwerbssteuer in Nordrhein-Westfalen in den Monaten November und Dezember auch im gewerblichen Bereich zu einigen Vorwegnahmekäufen in 2014 geführt, die im Normalfall vielleicht erst im Januar oder Februar 2015 realisiert worden wären.
Fazit und Ausblick
Das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im vergangenen Jahr preisbereinigt um 1,5 Prozent gestiegen. Damit wuchs die Wirtschaft nach dem Krisenjahr 2009 zuletzt fünf Mal in Folge. Und auch für das laufende Jahr wird allgemein ein weiteres Plus von bis zu zwei Prozent erwartet. Aktuelle Zahlen wie der Ifo-Geschäftsklimaindex, der im März 2015 auf 107,9 Punkte gestiegen war, stützen die Prognosen.
Auch die Zahl der Arbeitslosenzahlen, die sich in der Vergangenheit bereits auf einem sehr niedrigen Niveau stabilisiert hatte, sank im Jahr 2014 weiter - auf durchschnittlich 2,9 Millionen Arbeitslose, was einer Quote von 6,7 Prozent entspricht. Im Februar 2015 schließlich gab es trotz der traditionell schlechteren Beschäftigungslage im Winter nur 3,017 Millionen Arbeitslose - 121.000 weniger als im Vorjahresmonat.
Ebenso wichtig: Im Jahr 2014 stieg die Zahl der Erwerbstätigen um ca. 371.000 Personen. Bis zum Jahr 2016 halten Institute wie das DIW aber auch die OECD einen weiteren Aufschwung mit bis zu 500.000 neuen Arbeitsplätzen für möglich.
„All dies“, sagt Heiko Piekarski, „sollte nun auch seinen Ausdruck in einer steigenden Vermietungsleistung von Büroflächen finden.“ Bislang sei davon allerdings noch wenig zu spüren. Dennoch: Dass man das niedrige Gesamtergebnis des Jahres 2014 noch einmal unterbieten werde, daran mag Heiko Piekarski nicht glauben. Zuviel Hoffnung geben die im Markt platzierten Gesuche, von denen einige mit Sicherheit im laufenden Jahr, vielleicht auch schon im zweiten Quartal realisiert werden dürften.
Marktdynamik ist vorhanden, allein die Großvermietungen bleiben noch aus
„Nach wie vor“, sagt Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter der ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG, „fehlen uns echte Großvermietungen im Düsseldorfer Stadtgebiet.“ Tatsächlich konnten mit den Anmietungen durch die T-Systems Business Service, die Strabag Property und die NaturStromHandel GmbH nur drei Vermietungen im Bereich um 5.000 m² ermittelt werden. Alle anderen Vermietungen müssen als mehr oder weniger deutlich kleinteiliger bezeichnet werden. „Allerdings“, erklärt Piekarski, „sind zahlreiche Großnutzer unterwegs und abschlusswillig und -fähig“. „Zudem“, so Piekarski weiter, “sei das 1. Quartal noch kein Gradmesser für die Gesamtjahresentwicklung auf den Büromärkten!“
Hoffnung auf Großvermietungen mit einem Volumen von etwa 80.000 m² im zweiten Quartal 2015
Insgesamt erwiesen sich im ersten Quartal 2015 erstmals Immobilienmakler, Bauträger und Architekten als die stärkste Mietergruppe. Traditionell sind dies eher Finanzdienstleister, Banken, öffentliche Hand oder Industrie. Hoffnung besteht hinsichtlich der sehnlich erwarteten Großvermietungen laut Piekarski mit Blick auf das zweite Quartal 2015. Einige der am Markt befindlichen Großgesuche dürften nach Einschätzung des ANTEON-Experten im zweiten Quartal realisiert werden. Die Größenordnung taxiert Heiko Piekarski auf etwa 80.000 m² Bürofläche.
Spitzenmiete stabil bei 26,00 €/m² mtl., Durchschnittsmiete sinkt auf 12,90 €/m² mtl.
Die Spitzenmiete in Düsseldorf bleibt im Vergleich zum Gesamtjahr 2014 nach ANTEON-Beobachtungen unverändert bei aktuell 26,00 €/m² mtl.(1. Q. 2014: 27,50 €/m² mtl.). Die Durchschnittsmiete hingegen sinkt aktuell auf 12,90 €/m² mtl. (1. Q. 2014: 14,90 €/m² mtl.). Erzielt wurden die Spitzenmieten anlässlich einiger weniger Vermietungen im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel. Die Durchschnittsmiete wird dadurch geprägt, dass bei den aktuellen kleinteiligen Vermietungen das Preisniveau unterhalb von 12,00 €/m² mtl. deutlich überrepräsentiert war. Hinzu kommt, dass die Mehrzahl der Vermietungen in den Teilmärkten Linksrheinisch/Seestern und Nord stattfanden, die traditionell weniger hochpreisig sind.
Leerstand sinkt weiter
Der Leerstand von Büroflächen in Düsseldorf hat sich nach ANTEON-Erhebungen durch die aktuellen Vermietungen auf etwa 824.000 m² verringert. Dies waren im Vorjahr noch 29.000 m² mehr. Bei einem Büroflächenbestand von nunmehr etwa 7,6 Millionen m² entspricht dies einer Leerstandsquote von rund 10,8 %. Trotz des leicht erhöhten Büroflächenbestandes (etwa 40.000 m² mehr im Vergleich zum Vorjahresquartal) sinkt der Leerstand im Stadtgebiet also weiter. Das nach heutigem Stand absehbare Fertigstellungsvolumen wird im Jahr 2015 mit einem Gesamtvolumen von etwa 123.000 m² erneut überschaubar ausfallen. Ein Umstand, der für Verknappung einerseits und stabile Mieten andererseits sorgt.
Teilmärkte
Waren im Vorjahr noch die Teilmärkte City, Nord und Königsalle/Bankenviertel überproportional vertreten und belegten in dieser Reihenfolge die ersten drei Plätze im Ranking, sind es in diesem Jahr Linksrheinisch/Seestern mit etwa 17.700 m², Airport City/Nord mit circa 16.430 m² und der Bereich City mit etwa 10.030 m² auf dem dritten Rang. Die bevorzugte Standortwahl der Nutzer im ersten Quartal findet ihren Ausdruck auch in der niedrigeren Durchschnittsmiete.
Transaktionsvolumen mehr als halbiert
Auch das Transaktionsvolumen am Düsseldorfer Investmentmarkt ging im Vergleich zum Vorjahresquartal spürbar zurück. Statt rund 512 Millionen Euro im ersten Quartal 2014 wurden in 2015 nur etwa 208 Millionen umgesetzt – ein Rückgang von circa 58 Prozent. Als größte Deals des ersten Quartals 2015 gelten die Büroimmobilien Living Office mit rund 50 Millionen Euro Volumen, der Grundstückskauf Living Central mit etwa 35 Millionen Euro und das Büroprojekt fortyfour mit circa 20 Millionen Euro Transaktionsvolumen. Als stärkste Käufergruppe konnten Projektentwickler und Bauträger identifiziert werden. Auf der Verkäuferseite überwogen Fonds und Spezialfonds. Der Anteil ausländischer Investoren lag bei knapp 38 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr sank die Anfangsrendite in der Asset-Klasse Büroimmobilien von 5,1 Prozent weiter auf nunmehr 4,75 Prozent.
Vor dem Hintergrund des am Markt befindlichen Kapitals auf der Suche nach Anlage in dieser Asset-Klasse könne man bei diesem Ergebnis jedoch nur von einer Verschnaufpause sprechen, meint Marius Varro, geschäftsführender Gesellschafter der ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG. Er rechne damit, dass zum Jahresende wieder ein Ergebnis auf dem Niveau von 2014 erreicht werde. Zudem habe die Erhöhung der Grunderwerbssteuer in Nordrhein-Westfalen in den Monaten November und Dezember auch im gewerblichen Bereich zu einigen Vorwegnahmekäufen in 2014 geführt, die im Normalfall vielleicht erst im Januar oder Februar 2015 realisiert worden wären.
Fazit und Ausblick
Das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im vergangenen Jahr preisbereinigt um 1,5 Prozent gestiegen. Damit wuchs die Wirtschaft nach dem Krisenjahr 2009 zuletzt fünf Mal in Folge. Und auch für das laufende Jahr wird allgemein ein weiteres Plus von bis zu zwei Prozent erwartet. Aktuelle Zahlen wie der Ifo-Geschäftsklimaindex, der im März 2015 auf 107,9 Punkte gestiegen war, stützen die Prognosen.
Auch die Zahl der Arbeitslosenzahlen, die sich in der Vergangenheit bereits auf einem sehr niedrigen Niveau stabilisiert hatte, sank im Jahr 2014 weiter - auf durchschnittlich 2,9 Millionen Arbeitslose, was einer Quote von 6,7 Prozent entspricht. Im Februar 2015 schließlich gab es trotz der traditionell schlechteren Beschäftigungslage im Winter nur 3,017 Millionen Arbeitslose - 121.000 weniger als im Vorjahresmonat.
Ebenso wichtig: Im Jahr 2014 stieg die Zahl der Erwerbstätigen um ca. 371.000 Personen. Bis zum Jahr 2016 halten Institute wie das DIW aber auch die OECD einen weiteren Aufschwung mit bis zu 500.000 neuen Arbeitsplätzen für möglich.
„All dies“, sagt Heiko Piekarski, „sollte nun auch seinen Ausdruck in einer steigenden Vermietungsleistung von Büroflächen finden.“ Bislang sei davon allerdings noch wenig zu spüren. Dennoch: Dass man das niedrige Gesamtergebnis des Jahres 2014 noch einmal unterbieten werde, daran mag Heiko Piekarski nicht glauben. Zuviel Hoffnung geben die im Markt platzierten Gesuche, von denen einige mit Sicherheit im laufenden Jahr, vielleicht auch schon im zweiten Quartal realisiert werden dürften.
