02.04.2015 Berliner Investmentmarkt mit fulminantem Start trotz Sondereffekten
Nach dem sehr guten Ergebnis in Höhe von rund 4,0 Mrd. € am Vorjahresende startete der gewerbliche Investmentmarkt in Berlin mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,1 Mrd. € im 1. Quartal fulminant in das Jahr 2015. Im Vergleich zum 1. Quartal 2014 nahm das Umsatzvolumen um rund 125 % zu. „Dieser im Vorjahresvergleich sehr gute Start ist vor allem auf die Übernahme des Shopping-Center-Betreibers Corio durch den französischen Center-Betreiber Klépierre zurückzuführen. Da zum Jahreswechsel auch nicht erneut die Grunderwerbssteuer erhöht wurde wie Anfang 2014, blieben Vorzieheffekte weitestgehend aus. Für den weiteren Jahresverlauf erwarten wir eine positive Marktentwicklung mit einem Umsatzvolumen annähernd auf Vorjahresniveau von 4,0 Mrd. €“, prognostiziert Ulrich Denk, Investmentberater und Researcher von Grossmann & Berger Berlin.
Peripherie-Süd mit größtem Umsatzvolumen
Im 1. Quartal 2015 führte der Teilmarkt „Peripherie-Süd“ das Ranking der Teilmärkte hinsichtlich der Verteilung der Investmentvolumina an. Durch die Übernahme des niederländischen Shopping-Center-Betreibers Corio durch den französischen Betreiber Klépierre wechselte auch das Shopping-Center „Boulevard Berlin“ in der Steglitzer Schlossstraße den Eigentümer. Der Kaufpreis dürfte bei rund 350 Mio. € gelegen haben und stellt damit den größten bisher registrierten Berliner Deal im 1. Quartal da. Neben diesem Sondereffekt lag der Fokus auf den traditionellen Innenstadtlagen, so dass der zweitgrößte Einzelabschluss – die Veräußerung des „Uniqlo-Hauses“ (vormals Nike-Town) am Tauentzien – mit einem Volumen von über 100 Mio. € rund 9 % des gesamten Investmentvolumens im 1. Quartal auf sich vereinigte. Insgesamt erreichte der Teilmarkt „Ku’damm plus Seitenstraßen“ einen Marktanteil von knapp 19 %. Im Teilmarkt „Mitte 1a“ sorgten der Verkauf des Büro- und Geschäftshauses „Unter den Linden 74“ für über 70 Mio. € zusammen mit weiteren Verkäufen für einen Marktanteil von fast 12 %. Mit Abstand folgten die Teilmärkte “Tiergarten“ mit rund 10 % (106 Mio. €) und „Friedrichshain“ mit rund 8 % (82,5 Mio. €).
Spitzenrenditen teilweise weiter sinkend
Aufgrund des Sondereffekts „Boulevard Berlin“ und des Verkaufs des „Uniqlo-Hauses“ war das Einzelhandelssegment im neuen Jahr mit einem Anteil von rund 53 % am gesamten Transaktionsvolumen die bevorzugte Asset-Klasse und schlug mit rund 580 Mio. € zu Buche. Damit schob sich diese Asset-Klasse im Vergleich zum Vorjahr an den Büroobjekten vorbei, die einen Anteil von rund 31 % (344 Mio. €) erreichten. Als Drittes folgten die Hotels mit einem Anteil von knapp 10 % und einem Transaktionsvolumen von knapp 110 Mio. €. Die Spitzenrenditen für Büroobjekte kamen im 1. Quartal 2015 nochmals leicht unter Druck und lagen bei 4,6 %, während sich die Renditen für Einzelhandels-Objekte bei 4,5 % unverändert stabil zeigten.
Fast 90 % der Verkäufer sind Internationale
Die ausländischen Marktteilnehmer traten im 1. Quartal 2015 auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Berlin sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite sehr stark in Erscheinung. Während die internationalen Anleger auf der Käuferseite rund 67 % des Transaktionsvolumens für sich verbuchten, lag der Wert auf der Verkäuferseite sogar bei rund 88 %. Bei den internationalen Investoren, die überwiegend aus dem europäischen Ausland wie beispielsweise Frankreich kommen, handelte es sich um REITs sowie um Asset-Manager und private Anleger. „Auch unter Ausschluss des Sondereffekts durch den „Boulevard Berlin“ wird der Berliner Markt für ausländisches Kapital immer interessanter“, stellt Denk fest.
REITs stellen rund 40 % der Käufer und Verkäufer
Mit einem Anteil von gut 38 % am Transaktionsvolumen (421 Mio. €) dominierten die REITs das Feld der Käufer, was vor allem an der Transaktion des „Boulevard Berlin“ lag. Asset-Manager und Private Anleger folgten bei Anteilen von rund 19 % (209 Mio. €) und 18 % (202 Mio. €) am Transaktionsvolumen mit deutlichem Abstand. Die Anlegergruppe Offene Fonds erreichten nur 13 % am Transaktionsvolumen.
Durch den Verkauf des großvolumigen Objektes „Boulevard Berlin“ belegten die REITs auch auf Verkäuferseite mit knapp 40 % am Transaktionsvolumen den Spitzenplatz im Ranking der Verkäufergruppen (440 Mio. €). Es folgten Projektentwickler (rund 18 %), Private Anleger (rund 12 %) sowie Banken (rund 10 %).
Ausblick 2015
„Die anhaltende Liquiditätsschwemme bei gleichzeitig positiven konjunkturellen Rahmenbedingungen wird die Anlageaktivitäten auf dem gewerblichen Immobilienmarkt in Berlin weiterhin befeuern, wobei der Mangel an Produkten der limitierende Faktor sein wird“, fasst Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, zusammen.
Peripherie-Süd mit größtem Umsatzvolumen
Im 1. Quartal 2015 führte der Teilmarkt „Peripherie-Süd“ das Ranking der Teilmärkte hinsichtlich der Verteilung der Investmentvolumina an. Durch die Übernahme des niederländischen Shopping-Center-Betreibers Corio durch den französischen Betreiber Klépierre wechselte auch das Shopping-Center „Boulevard Berlin“ in der Steglitzer Schlossstraße den Eigentümer. Der Kaufpreis dürfte bei rund 350 Mio. € gelegen haben und stellt damit den größten bisher registrierten Berliner Deal im 1. Quartal da. Neben diesem Sondereffekt lag der Fokus auf den traditionellen Innenstadtlagen, so dass der zweitgrößte Einzelabschluss – die Veräußerung des „Uniqlo-Hauses“ (vormals Nike-Town) am Tauentzien – mit einem Volumen von über 100 Mio. € rund 9 % des gesamten Investmentvolumens im 1. Quartal auf sich vereinigte. Insgesamt erreichte der Teilmarkt „Ku’damm plus Seitenstraßen“ einen Marktanteil von knapp 19 %. Im Teilmarkt „Mitte 1a“ sorgten der Verkauf des Büro- und Geschäftshauses „Unter den Linden 74“ für über 70 Mio. € zusammen mit weiteren Verkäufen für einen Marktanteil von fast 12 %. Mit Abstand folgten die Teilmärkte “Tiergarten“ mit rund 10 % (106 Mio. €) und „Friedrichshain“ mit rund 8 % (82,5 Mio. €).
Spitzenrenditen teilweise weiter sinkend
Aufgrund des Sondereffekts „Boulevard Berlin“ und des Verkaufs des „Uniqlo-Hauses“ war das Einzelhandelssegment im neuen Jahr mit einem Anteil von rund 53 % am gesamten Transaktionsvolumen die bevorzugte Asset-Klasse und schlug mit rund 580 Mio. € zu Buche. Damit schob sich diese Asset-Klasse im Vergleich zum Vorjahr an den Büroobjekten vorbei, die einen Anteil von rund 31 % (344 Mio. €) erreichten. Als Drittes folgten die Hotels mit einem Anteil von knapp 10 % und einem Transaktionsvolumen von knapp 110 Mio. €. Die Spitzenrenditen für Büroobjekte kamen im 1. Quartal 2015 nochmals leicht unter Druck und lagen bei 4,6 %, während sich die Renditen für Einzelhandels-Objekte bei 4,5 % unverändert stabil zeigten.
Fast 90 % der Verkäufer sind Internationale
Die ausländischen Marktteilnehmer traten im 1. Quartal 2015 auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Berlin sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite sehr stark in Erscheinung. Während die internationalen Anleger auf der Käuferseite rund 67 % des Transaktionsvolumens für sich verbuchten, lag der Wert auf der Verkäuferseite sogar bei rund 88 %. Bei den internationalen Investoren, die überwiegend aus dem europäischen Ausland wie beispielsweise Frankreich kommen, handelte es sich um REITs sowie um Asset-Manager und private Anleger. „Auch unter Ausschluss des Sondereffekts durch den „Boulevard Berlin“ wird der Berliner Markt für ausländisches Kapital immer interessanter“, stellt Denk fest.
REITs stellen rund 40 % der Käufer und Verkäufer
Mit einem Anteil von gut 38 % am Transaktionsvolumen (421 Mio. €) dominierten die REITs das Feld der Käufer, was vor allem an der Transaktion des „Boulevard Berlin“ lag. Asset-Manager und Private Anleger folgten bei Anteilen von rund 19 % (209 Mio. €) und 18 % (202 Mio. €) am Transaktionsvolumen mit deutlichem Abstand. Die Anlegergruppe Offene Fonds erreichten nur 13 % am Transaktionsvolumen.
Durch den Verkauf des großvolumigen Objektes „Boulevard Berlin“ belegten die REITs auch auf Verkäuferseite mit knapp 40 % am Transaktionsvolumen den Spitzenplatz im Ranking der Verkäufergruppen (440 Mio. €). Es folgten Projektentwickler (rund 18 %), Private Anleger (rund 12 %) sowie Banken (rund 10 %).
Ausblick 2015
„Die anhaltende Liquiditätsschwemme bei gleichzeitig positiven konjunkturellen Rahmenbedingungen wird die Anlageaktivitäten auf dem gewerblichen Immobilienmarkt in Berlin weiterhin befeuern, wobei der Mangel an Produkten der limitierende Faktor sein wird“, fasst Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, zusammen.
