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07.04.2015 Büromarkt Köln mit positivem Ausblick für 2015

Köln lässt das erste Quartal 2015 mit einem gestiegenen Bürovermietungsergebnis hinter sich. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wurden mit 66.000 m² Bürofläche circa 8,2 Prozent mehr Büroflächen vermietet (1.Quartal 2014: 61.000 Quadratmeter). Parallel sank die Zahl der leer stehenden Flächen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum weiter auf nun 522.000 m². Die Durchschnittsmieten blieben konstant. Die Spitzenmiete blieb konstant bei 20,50 EUR/ m². Der Büromarkt Köln präsentiert sich Ende des ersten Quartal 2015 insgesamt lebhaft.

Für den Quartalsbericht wurden knapp 128 neu abgeschlossene Mietverträge ausgewertet. Die unabhängige Maklerfirma vermittelte im Berichtszeitraum in Köln mit einem Plus von 33 Prozent rund 12.000 Quadratmeter (1.Quartal 2014: 9.000 m²) und zählt nach eigenen Angaben zu den größten örtlichen Büromaklern.

Im ersten Quartal 2015 konnten im Kölner Bürovermietungsmarkt circa 66.000 m² Bürofläche an neue Mieter vermittelt werden. Der Grund für die um 8,2 Prozent gestiegene Vermietungsleistung im Vergleich zum Vorjahresergebnis liegt in der hohen Absorption an Mietflächen über 2.000 m². Als Großvermietung konnte mit ca. 8.000 m² der Neubau für die Bank für Sozialwirtschaft, ca. 7.577 m² an das Jobcenter Köln, ca. 6.245 m² an die Internationale Filmschule/ FH Köln, ca. 5.262 m² an DLA Piper sowie ca. 4.000 m² an die Cleverbridge AG gewertet werden. Darüber hinaus konnten weitere wichtige Vermietungen an die Jopp AG (ca. 2.600 m²), an Sopra Steria (ca. 1.900 m²), an die Aachener Grundvermögen (ca. 1.278 m²) sowie an NTT DATA Deutschland GmbH (ca. 1.100 m²) registriert werden.

Insgesamt tragen elf Vermietungen über 1.000 m² zum Gesamtergebnis bei (Vorjahreszeitraum: 7 Vermietungen). Die Vielzahl der Vermietungen konnten im Bereich bis 500 Quadratmeter realisiert werden.

Innenstadt, Rheinauhafen und Deutz gefragt

Bei der Verteilung im Stadtgebiet liegen die Innenstadt (56 Prozent), Ehrenfeld/Braunsfeld (18 Prozent) und Mülheim (12 Prozent) im ersten Quartal 2013 auf den ersten drei Plätzen. Der Stadtteil Deutz konnte nach den guten Ergebnissen des letzten Jahres im 1.Quartal 2015 keine nennenswerte Vermietungsleistung erzielen. Bei der Branchenverteilung kommt es durch eine Großanmietung der Bank für Sozialwirtschaft im ersten Quartal 2015 zu einer Verschiebung der Rangplätze. Die Branche Finanzdienstleister/ Banken konnte somit knapp 18 Prozent erzielen. Darauf folgen die Beratungsbranche (17 Prozent), die öffentliche Verwaltung (16 Prozent) und die Branche Information- / Kommunikation (8 Prozent).

Durchschnittsmieten und Spitzenmiete konstant

Die Durchschnittsmiete blieb mit 11,85 EUR/ m² stabil (1.Quartal 2014: 11,90 EUR/m²). Die Spitzenmiete ebenfalls auf dem Vorjahresniveau bei circa 20,50 EUR/ m² und wurden für neu errichtete Büros in der Innenstadt erzielt.

Leerstand leicht gesunken, Bautätigkeit leicht gestiegen

Durch die Vermietungsleistung des Gesamtjahr 2014 und des ersten Quartal 2015 sank der Leerstand weiter und liegt nun bei 522.000 m² (1.Halbjahr 2014: 559.000 Quadratmeter). Nicht berücksichtigt ist hierbei ein kritischer Sockelleerstand, welcher nur durch eine grundsätzliche Revitalisierung oder durch einen Neubau vermarktet werden kann.

„Diese Liegenschaften sind nach wie vor höchst interessant für Projektentwickler. Die Verknappung an Wohnraum führt derzeit weiterhin zur Umwandlung von Büroräumen in Wohnungen oder in Studentenwohnungen.“ erklärt Mortag.

Die Bautätigkeit in Köln befindet sich im Vergleich zum Vorjahr auf einem konstant niedrigen Niveau. Derzeit befinden sich circa 131.000 m² Bürofläche im Bau. Hierzu zählen vor allem die Projekte Neue Direktion (26.000 m²), TÜV Rheinland (11.000 m²), Erzbischöfliches Berufskolleg Köln (9.000 m²), Bank für Sozialwirtschaft (ca. 8.000 m²) und einzelne Projekte im GerlingQuartier (18.356 m²). Ein Baubeginn darüber hinaus wird auch für weitere Projekte in 2015 erwartet. „Auf Grund des geringen Angebots an Neubaubüroflächen in zentralen Kölner Lagen hoffen wir auf weitere Vorvermietungen und damit mögliche Projektstarts. Die derzeitige Lage am Kölner Büroflächenmarkt lässt eine Vorvermietung zu, da die Rahmenbedingungen ideal sind.“ erklärt Mortag.

Des Weiteren liegen circa 560.000 m² projektierter Büroflächen, welche auf Anfrage realisiert werden können, in den Schubladen der Entwickler. Diese befinden sich im Wesentlichen in der Innenstadt, Kalk, Mülheim oder in Gewerbeparks.

Mietvertragslaufzeiten konstant

Bei kleinen und mittleren Unternehmen steht die Flexibilität bei der Anmietung von neuen Geschäftsräumen weiterhin im Vordergrund. Laufzeiten von fünf Jahren mit einer Verlängerungsoption von weiteren fünf Jahren sind der Standard. Eine Laufzeit von über fünf bis zu zehn Jahren ist die Ausnahme. Bei Mietflächen von unter 200 Quadratmetern Nutzfläche lag die durchschnittliche Mietlaufzeit im ersten Quartal 2014 bei 4,2 Jahren. Bei Vermietungen jenseits der 3.000 Quadratmeter planen die Büronutzer eher langfristig; die durchschnittliche Laufzeit lag hier bei 6,50 Jahren. Erstmals konnte die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit in Köln einen Wert über 5 Jahren erzielen und lag mit 5,4 Jahren deutlich über dem Vorjahresniveau (1.Quartal 2014: 4,8 Jahre).

Ausblick 2015

Die Büromakler von Larbig & Mortag gehen davon aus, dass das prognostizierte Gesamtjahresergebnis von 270.000 m² erzielt werden wird. Die Anzahl an konkreten Mietgesuchen von über 2.000 m² wird das Gesamtjahresergebnis ebenso wie die vielen kleineren und mittleren Gesuchsanfragen beeinflussen. Die gesamtwirtschaftliche Lage in Köln lässt darüber hinaus diesen positiven Ausblick zu. Die Durchschnittsmieten werden weiter leicht ansteigen; die Marke von 12,00 EUR/m² wird dabei überschritten werden. Die Spitzenmiete von derzeit 20,50 EUR/ m² wird im Laufe des Kalenderjahr 2015 leicht ansteigen. Die Anzahl an Projektneustarts wird auf einem geringen Level verbleiben. Der Leerstand wird nur leicht sinken.


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