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08.04.2015 Run auf deutsche Einzelhandelsimmobilien sorgt für Investmentboom

Am deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt wurden im ersten Quartal 2015 knapp 3,7 Milliarden Euro investiert. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist dies eine Steigerung um fast eine Milliarde Euro beziehungsweise rund 36 Prozent. Auch gegenüber dem Schlussquartal 2014 konnte der Investmentmarkt für deutsche Handelsimmobilien noch einmal kräftig zulegen.

Hohe Nachfrage aus dem Ausland

Das große Interesse ausländischer Investoren an deutschen Einzelhandelsimmobilien setzte sich auch im ersten Quartal 2015 fort. Sie investierten in diesem Zeitraum fast zwei Milliarden Euro, was einem Anteil von 54 Prozent entspricht. Dieser lag anteilsmäßig zwar leicht unter dem Wert des Vorjahresquartals von 62 Prozent, absolut war jedoch eine Steigerung um 315 Millionen Euro oder 19 Prozent zu verzeichnen. Großen Anteil an diesem Ergebnis hatte mit fast einer Milliarde Euro die Übernahme der fünf deutschen Shopping-Center von Corio durch das französische Unternehmen Klépierre im Rahmen der Fusion der beiden Gesellschaften. Die aktivsten ausländischen Investoren kamen dementsprechend aus Frankreich mit anteilig 30 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen des ersten Quartals, gefolgt von Investoren aus dem Vereinigten Königreich mit elf Prozent.

Deutsche Investoren wieder aktiver

Gleichzeitig nahm das Transaktionsvolumen deutscher Investoren im Vergleich zum Vorjahresquartal um 65 Prozent oder 673 Millionen Euro deutlich auf 1,71 Milliarden Euro zu. Hieran hatten unter anderem die Übernahme eines Supermarktportfolios durch PATRIZIA sowie der von CBRE begleitete Verkauf des Shopping-Centers DAS ES! in Esslingen an Union Investment einen wesentlichen Anteil. Investorenseitig zählten Immobilienaktiengesellschaften zu den aktivsten Käufern im ersten Quartal. Mit rund 1,74 Milliarden Euro zeigten sie sich für 47 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen verantwortlich. Dies entspricht einem Zuwachs von 188 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. An zweiter Stelle folgten die Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds mit gut 666 Millionen Euro oder 18 Prozent des Gesamtumsatzes die ebenfalls einen starken Zuwachs um 163 Prozent verzeichneten.

Wachsendes Interesse an Fachmärkten und Fachmarktzentren - Deutliches Plus bei Portfoliotransaktionen

Die Nachfrage der Immobilieninvestoren richtet sich weiterhin auf großflächige Einzelhandelsimmobilien, die verstärkt im Rahmen von Portfoliotransaktionen erworben werden. So entfielen allein auf das Segment der Shopping-Center 1,38 Milliarden Euro, ein Plus von 37 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Dominierend hierbei war im Wesentlichen die Übernahme der fünf deutschen Corio Shopping-Center im Rahmen der Fusion mit Klépierre mit einem geschätzten Immobilienwert von rund einer Milliarde Euro. Deutlich stärker zulegen konnten dagegen Fachmärkte und Fachmarktzentren, auf die rund 1,65 Milliarden Euro entfielen - gegenüber dem Vorjahreszeitraum ein Plus von fast einer halben Milliarde Euro oder 42 Prozent. "Gerade in diesem Segment stellen wir eine Belebung beim Handel ganzer Immobilienpakete fest, wobei vor allem ausländische Investoren hier den Ton angeben und sich mittels großvolumiger Portfoliotransaktionen am deutschen Markt engagieren", sagt Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. Dementsprechend hatten Portfoliotransaktionen mit insgesamt 54 Prozent maßgeblichen Anteil am Transaktionsvolumen.

Im Gegensatz dazu war der Umsatz im Bereich der 1A-Handeslimmobilien, die mehrheitlich als Einzeltransaktionen veräußert werden, um etwa ein Drittel niedriger als im Vorjahr und betrug nunmehr 345 Millionen Euro. Insbesondere in den Einkaufsmetropolen machte sich hier die mangelnde Verfügbarkeit von Core-Produkten in Top-Einkaufslagen bemerkbar. So war der Großteil der Investitionen im ersten Quartal in B- und C-Städten zu verzeichnen. Gleichzeitig registrierten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum die Top 5-Standorte ein deutlich höheres Investitionsvolumen in Geschäftshäusern in Nebenlagen- und Stadtteilzentren.

"Das Angebot an guten Produkten ist gegenwärtig das große Thema, denn nachfrageseitig sind hierzulande alle Weichen auf Wachstum gestellt", stellt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland fest. "Die Investoren verfügen einerseits über reichlich Eigenkapital, andererseits erleichtert das günstige Finanzierungsumfeld auch die Aufnahme von Fremdmitteln und sorgt somit für eine hohe Nachfrage nach Immobilien, die mit einer deutlich attraktiveren Rendite aufwarten als zum Beispiel Staatsanleihen, die gewöhnlich als risikolos eingestuft werden. Daneben sorgen der Konjunkturaufschwung der deutschen Wirtschaft, der weiterhin kräftige Beschäftigungsaufbau, steigende Löhne und Gehälter und ein Konsumentenklima auf Rekordniveau für einen anhaltenden Run auf Einzelhandelsimmobilien hierzulande."

Netto-Spitzenrenditen weiter unter Druck

Die Begehrlichkeit nach deutschen Handelsobjekten hat jedoch seinen Preis. Vor allem im Core-Segment kommen die Netto-Spitzenrenditen weiter unter Druck. So gaben die Renditen für erstklassige Geschäftshäuser in den Top-Einkaufslagen weiter nach und liegen in München, als Deutschlands teuerster Standort in diesem Segment, bei nunmehr 3,90 Prozent, während in den anderen Top-Standorten die Renditen nur unwesentlich höher sind. Die derzeit hohe Nachfrage nach Fachmarktzentren und SB-Warenhäusern lässt die Rendite hier auf aktuell 5,50 beziehungsweise 5,80 Prozent (-0,2 beziehungsweise -0,1 Prozentpunkte gegenüber dem Vorquartal) weiter absinken. Ferner ging auch die Anfangsrendite für erstklassige freistehende Fach- und Supermärkte mit langem Mietvertrag um 0,25 Prozentpunkte auf 6,25 Prozent zurück. Damit spiegelt sich eindrücklich das große Investoreninteresse an deutschen Handelsimmobilien wider, zumal gerade die Anschaffungsneigung und die Verbraucherstimmung aufgrund der zuletzt deutlich gestiegenen Reallöhne und Gehälter profitieren und sich mit dem Erwerb solcher Immobilien langfristig gesicherte stabile Cashflows generieren lassen. Eine Strategie, der sich auch zunehmend institutionelle Investoren zuwenden, deren Investitionsfokus sich bei Handelsimmobilien im Wesentlichen auf Shopping-Center und gut positionierte und gemanagte Fachmarktzentren konzentrierte.

"Die Abwertung des Euro gerade im Vergleich zum US-Dollar um über 20 Prozent in den letzten Wochen wird für einen weiteren Zustrom der Investorengelder aus den Vereinigten Staaten sorgen", ergänzt Linsin. "Für viele dieser Investoren öffnet sich aufgrund der Wechselkursverschiebungen ein recht günstiges Opportunitätsfenster für strategische Investments in den größten und stärksten Einzelhandelsmarkt Europas, zumal deutsche Handelsimmobilien im Vergleich zu den Anlagemöglichkeiten in deren Heimatmärkten als Investments mit Wertsteigerungspotenzial gelten."

"Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien kennt derzeit nur eine Richtung: nach oben und das mit einer nachhaltigen Dynamik", sagt Poppinga. "Wir erwarten, dass sich die Nachfrage nach deutschen Handelsimmobilien seitens der nationalen und vor allem seitens der ausländischen Investoren weiter erhöhen wird und rechnen für das Gesamtjahr mit einem Transaktionsvolumen von bis zu zwölf Milliarden Euro, sofern ausreichend Investmentprodukte vorhanden sind."


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