28.05.2015 Mehrzahl Vermietungen in Projektentwicklungen nach Baufertigstellung
Die Mehrzahl der Vermietungen in Projektentwicklungen in deutschen Top-Standorten wurden nach der Baufertigstellung abgeschlossen. Das ist das zentrale Ergebnis der aktuellen Studie „Denkzettel – Vermietungen in Büroprojektentwicklungen“ von Colliers International, in dem das Immobilienberatungsunternehmen 257 Büroprojekte mit über 5.000 Quadratmeter Bürofläche[1] untersucht hat, die zwischen 2008 und 2014 in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, München und Stuttgart fertiggestellt wurden.
Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Ausgangspunkt unserer Untersuchung war die Fragestellung: Wie verhält sich der Markt für Büroprojektentwicklungen in einer Situation, in der sich die Vermietungs- und Investmentmärkte unterschiedlich entwickeln? Beeinflusst wird er einerseits durch die Nachfrage von Mietern nach Büroflächen, andererseits von der Nachfrage von Investoren nach Anlageobjekten. Damit liegt er im Spannungsfeld zweier Märkte, die sich derzeit in unterschiedlichen Geschwindigkeiten bewegen.“
In den untersuchten Projekten wurden insgesamt 1.175 Mietverträge über 2,7 Millionen Quadratmeter Bürofläche registriert. Eigennutzer blieben dabei unberücksichtigt. 1,5 Millionen Quadratmeter wurden bereits im Projektstadium vermietet, also noch vor Baubeginn. Hierunter befanden sich die häufig für den Projektstart nötigen Großvermietungen, weshalb die Zahl der Mietverträge mit 189 auch relativ gering ist.
Während der Bauphase wurden 231 Mietverträge über 484.000 Quadratmeter abgeschlossen. Je weiter der Bau voranschreitet, desto höher wird die Vermietungsaktivität. So wurden alleine in den zwei Quartalen vor Fertigstellung insgesamt 113 Verträge unterzeichnet, weitere 84 im Quartal der Fertigstellung.
Peter Bigelmaier, Head of Office Letting bei Colliers International Deutschland: „Abschlüsse während der Bauphase fanden also vorwiegend dann statt, wenn das Gebäude bereits nahezu fertiggestellt war. Die meisten Verträge wurden nach Beendigung der Bauarbeiten abgeschlossen. Die Zahl beläuft sich auf 753. In Bezug auf die Fläche machten die Vermietungen in fertigen Objekten rund 27 Prozent der erfassten Vermietungsleistung aus, was 732.000 Quadratmeter entspricht. Fazit: Die Vermietungsaktivität nimmt ab dem Zeitpunkt kurz vor der Fertigstellung an Fahrt auf.“
Standorte
Der Vergleich der fünf Standorte untereinander ergibt große Unterschiede in Bezug auf die Anmietungen in den verschiedenen Bauphasen. In Frankfurt, Düsseldorf und Berlin kamen jeweils rund 70 Prozent des Umsatzes bereits im Projektstadium zustande. In Stuttgart und München hingegen lag dieser Wert nur bei ca. 30 Prozent.
Bigelmaier: „Die beiden Städte im südlichen Teil der Republik wiesen über den Großteil des Betrachtungszeitraums hinweg die niedrigsten Leerstandsquoten auf, weshalb spekulative Entwicklungen höhere Aussicht auf Erfolg versprachen. Mittlerweile ist der Leerstand auch in Berlin auf ein Niveau gesunken, das nur minimal über dem von München liegt. Eine Folge der geringeren Flächenverfügbarkeit war, dass in der Hauptstadt im Jahr 2014 mit dem Bau von mehr spekulativer Fläche als sonst im Betrachtungszeitraum begonnen wurde.“
Frühe Projektphase, große Mietverträge
In der Projektphase dominierten eindeutig die Großvermietungen über 5.000 Quadratmeter, die für 88 Prozent des Umsatzes in Projekten verantwortlich waren. Hier hatten Mietverträge, die den Projektstart erst auslösten, einen entscheidenden Anteil. Trumpp: „51 Projekte mit 925.000 Quadratmeter Bürofläche waren vor Baustart bereits komplett vermietet, meist an einen einzigen Nutzer, für den das Gebäude eigens entwickelt wurde. Während der Bauphase waren Großvermietungen zwar ebenfalls am stärksten vertreten und sorgten für 41 Prozent des Umsatzes, aber auch mittelgroße Verträge kamen häufiger vor.“
Abschlüsse in den Segmenten 1.001 bis 2.000 und 2.001 bis 5.000 Quadratmeter trugen knapp die Hälfte zum Gesamtumsatz während der Bauphase bei. Vermietungen bis 1.000 Quadratmeter spielten dagegen mit einem Anteil von 12 Prozent eine untergeordnete Rolle.
Mieter
Der meiste Flächenumsatz in den untersuchten Projekten wurde durch Beratungsunternehmen generiert, die insgesamt 755.800 Quadratmeter anmieteten und 365 Mietverträge abschlossen. Darunter gingen 51 Verträge über 375.400 Quadratmeter Bürofläche in der Projektphase über die Bühne, womit Firmen aus dem Beratungsbereich auch die Spitzenposition einnahmen, was Anmietungen vor Baubeginn betrifft.
Auf Platz zwei folgte der IT-Sektor, der insgesamt 485.000 Quadratmeter Vermietungsumsatz verantwortete, davon 306.300 Quadratmeter bereits vor Baubeginn. Unternehmen aus dem Banken- und Finanzbereich mieteten 297.300 Quadratmeter an, davon 189.600 Quadratmeter im Projektstadium. Acht der zehn Projektanmietungen aus diesem Sektor fanden in Frankfurt statt.
Frankfurter Hochhäuser sorgen für höchste Durchschnittsmieten
In vier der fünf untersuchten Städte gilt: Projektanmietungen wiesen im Schnitt niedrigere Mietpreise auf als in der Bauphase oder nach Fertigstellung abgeschlossene Verträge. Einzige Ausnahme bildete dabei Stuttgart, wobei die Stichprobe bei den Projektanmietungen verhältnismäßig klein war. „Eine mögliche Erklärung für diesen Sachverhalt ist, dass bei projektauslösenden Großmietverträgen die Verhandlungsposition des Mietinteressentens stärker ist und der Projektentwickler deshalb eher bereit ist, Konzessionen einzugehen“, führt Trumpp aus.
Die mit deutlichem Abstand höchsten Preise wurden in Frankfurt aufgerufen, wo zahlreiche Mietverträge in neuen oder kernsanierten Hochhäusern im hochpreisigen Segment anzusiedeln waren. 61 Prozent der vermieteten Fläche in Frankfurt erzielte einen Preis von mehr als 20,00 Euro pro Quadratmeter. In München und Düsseldorf betrug der Anteil 19 Prozent, Berlin und Stuttgart kamen sogar nur auf einstellige Prozentsätze. Bigelmaier: „In München reichten die Durchschnitts- und Spitzenmieten des Gesamtmarktes zwar nahe an diejenigen in Frankfurt heran, in den Projektentwicklungen ist der Abstand jedoch größer. Grund dafür ist, dass in der bayerischen Landeshauptstadt die Mehrzahl der Neubauten außerhalb der absoluten Zentrumslagen errichtet wurde.“
Fertigstellungspipeline 2015/2016
Im Jahr 2015 werden den Märkten der untersuchten Städte voraussichtlich 604.900 Quadratmeter Bürofläche hinzugefügt. 269.900 Quadratmeter oder 45 Prozent davon werden spekulativ errichtet. Zum Ende des ersten Quartals 2015 standen davon noch 214.400 Quadratmeter zur Verfügung, 55.500 Quadratmeter wurden also seit Baubeginn bereits vermietet.
2016 werden dann großflächige Büroprojekte mit weiteren 566.600 Quadratmeter fertiggestellt. Von den 159.400 Quadratmeter spekulativer Fläche waren Ende des ersten Quartals 2015 noch 148.100 Quadratmeter verfügbar. „Die bislang geringen Vermietungsumsätze in den sich im Bau befindlichen Objekten sind aber keine Überraschung, da erst in den Monaten kurz vor der Fertigstellung die Vermietungsaktivität in die Höhe schnellt. Für Mieter ist so zum einen der Planungshorizont bis zum möglichen Einzug kürzer, zum anderen können sie sich bereits ein besseres Bild von den Büroflächen machen, da der Bau schon weit fortgeschritten ist“, so Bigelmaier abschließend.
Die Studie steht zum Download bereit unter:
http://www.colliers.de/~/media/Files/Deutschland/Research/Denkzettel/Colliers_150528_Denkzettel_Projektentwicklungen
Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Ausgangspunkt unserer Untersuchung war die Fragestellung: Wie verhält sich der Markt für Büroprojektentwicklungen in einer Situation, in der sich die Vermietungs- und Investmentmärkte unterschiedlich entwickeln? Beeinflusst wird er einerseits durch die Nachfrage von Mietern nach Büroflächen, andererseits von der Nachfrage von Investoren nach Anlageobjekten. Damit liegt er im Spannungsfeld zweier Märkte, die sich derzeit in unterschiedlichen Geschwindigkeiten bewegen.“
In den untersuchten Projekten wurden insgesamt 1.175 Mietverträge über 2,7 Millionen Quadratmeter Bürofläche registriert. Eigennutzer blieben dabei unberücksichtigt. 1,5 Millionen Quadratmeter wurden bereits im Projektstadium vermietet, also noch vor Baubeginn. Hierunter befanden sich die häufig für den Projektstart nötigen Großvermietungen, weshalb die Zahl der Mietverträge mit 189 auch relativ gering ist.
Während der Bauphase wurden 231 Mietverträge über 484.000 Quadratmeter abgeschlossen. Je weiter der Bau voranschreitet, desto höher wird die Vermietungsaktivität. So wurden alleine in den zwei Quartalen vor Fertigstellung insgesamt 113 Verträge unterzeichnet, weitere 84 im Quartal der Fertigstellung.
Peter Bigelmaier, Head of Office Letting bei Colliers International Deutschland: „Abschlüsse während der Bauphase fanden also vorwiegend dann statt, wenn das Gebäude bereits nahezu fertiggestellt war. Die meisten Verträge wurden nach Beendigung der Bauarbeiten abgeschlossen. Die Zahl beläuft sich auf 753. In Bezug auf die Fläche machten die Vermietungen in fertigen Objekten rund 27 Prozent der erfassten Vermietungsleistung aus, was 732.000 Quadratmeter entspricht. Fazit: Die Vermietungsaktivität nimmt ab dem Zeitpunkt kurz vor der Fertigstellung an Fahrt auf.“
Standorte
Der Vergleich der fünf Standorte untereinander ergibt große Unterschiede in Bezug auf die Anmietungen in den verschiedenen Bauphasen. In Frankfurt, Düsseldorf und Berlin kamen jeweils rund 70 Prozent des Umsatzes bereits im Projektstadium zustande. In Stuttgart und München hingegen lag dieser Wert nur bei ca. 30 Prozent.
Bigelmaier: „Die beiden Städte im südlichen Teil der Republik wiesen über den Großteil des Betrachtungszeitraums hinweg die niedrigsten Leerstandsquoten auf, weshalb spekulative Entwicklungen höhere Aussicht auf Erfolg versprachen. Mittlerweile ist der Leerstand auch in Berlin auf ein Niveau gesunken, das nur minimal über dem von München liegt. Eine Folge der geringeren Flächenverfügbarkeit war, dass in der Hauptstadt im Jahr 2014 mit dem Bau von mehr spekulativer Fläche als sonst im Betrachtungszeitraum begonnen wurde.“
Frühe Projektphase, große Mietverträge
In der Projektphase dominierten eindeutig die Großvermietungen über 5.000 Quadratmeter, die für 88 Prozent des Umsatzes in Projekten verantwortlich waren. Hier hatten Mietverträge, die den Projektstart erst auslösten, einen entscheidenden Anteil. Trumpp: „51 Projekte mit 925.000 Quadratmeter Bürofläche waren vor Baustart bereits komplett vermietet, meist an einen einzigen Nutzer, für den das Gebäude eigens entwickelt wurde. Während der Bauphase waren Großvermietungen zwar ebenfalls am stärksten vertreten und sorgten für 41 Prozent des Umsatzes, aber auch mittelgroße Verträge kamen häufiger vor.“
Abschlüsse in den Segmenten 1.001 bis 2.000 und 2.001 bis 5.000 Quadratmeter trugen knapp die Hälfte zum Gesamtumsatz während der Bauphase bei. Vermietungen bis 1.000 Quadratmeter spielten dagegen mit einem Anteil von 12 Prozent eine untergeordnete Rolle.
Mieter
Der meiste Flächenumsatz in den untersuchten Projekten wurde durch Beratungsunternehmen generiert, die insgesamt 755.800 Quadratmeter anmieteten und 365 Mietverträge abschlossen. Darunter gingen 51 Verträge über 375.400 Quadratmeter Bürofläche in der Projektphase über die Bühne, womit Firmen aus dem Beratungsbereich auch die Spitzenposition einnahmen, was Anmietungen vor Baubeginn betrifft.
Auf Platz zwei folgte der IT-Sektor, der insgesamt 485.000 Quadratmeter Vermietungsumsatz verantwortete, davon 306.300 Quadratmeter bereits vor Baubeginn. Unternehmen aus dem Banken- und Finanzbereich mieteten 297.300 Quadratmeter an, davon 189.600 Quadratmeter im Projektstadium. Acht der zehn Projektanmietungen aus diesem Sektor fanden in Frankfurt statt.
Frankfurter Hochhäuser sorgen für höchste Durchschnittsmieten
In vier der fünf untersuchten Städte gilt: Projektanmietungen wiesen im Schnitt niedrigere Mietpreise auf als in der Bauphase oder nach Fertigstellung abgeschlossene Verträge. Einzige Ausnahme bildete dabei Stuttgart, wobei die Stichprobe bei den Projektanmietungen verhältnismäßig klein war. „Eine mögliche Erklärung für diesen Sachverhalt ist, dass bei projektauslösenden Großmietverträgen die Verhandlungsposition des Mietinteressentens stärker ist und der Projektentwickler deshalb eher bereit ist, Konzessionen einzugehen“, führt Trumpp aus.
Die mit deutlichem Abstand höchsten Preise wurden in Frankfurt aufgerufen, wo zahlreiche Mietverträge in neuen oder kernsanierten Hochhäusern im hochpreisigen Segment anzusiedeln waren. 61 Prozent der vermieteten Fläche in Frankfurt erzielte einen Preis von mehr als 20,00 Euro pro Quadratmeter. In München und Düsseldorf betrug der Anteil 19 Prozent, Berlin und Stuttgart kamen sogar nur auf einstellige Prozentsätze. Bigelmaier: „In München reichten die Durchschnitts- und Spitzenmieten des Gesamtmarktes zwar nahe an diejenigen in Frankfurt heran, in den Projektentwicklungen ist der Abstand jedoch größer. Grund dafür ist, dass in der bayerischen Landeshauptstadt die Mehrzahl der Neubauten außerhalb der absoluten Zentrumslagen errichtet wurde.“
Fertigstellungspipeline 2015/2016
Im Jahr 2015 werden den Märkten der untersuchten Städte voraussichtlich 604.900 Quadratmeter Bürofläche hinzugefügt. 269.900 Quadratmeter oder 45 Prozent davon werden spekulativ errichtet. Zum Ende des ersten Quartals 2015 standen davon noch 214.400 Quadratmeter zur Verfügung, 55.500 Quadratmeter wurden also seit Baubeginn bereits vermietet.
2016 werden dann großflächige Büroprojekte mit weiteren 566.600 Quadratmeter fertiggestellt. Von den 159.400 Quadratmeter spekulativer Fläche waren Ende des ersten Quartals 2015 noch 148.100 Quadratmeter verfügbar. „Die bislang geringen Vermietungsumsätze in den sich im Bau befindlichen Objekten sind aber keine Überraschung, da erst in den Monaten kurz vor der Fertigstellung die Vermietungsaktivität in die Höhe schnellt. Für Mieter ist so zum einen der Planungshorizont bis zum möglichen Einzug kürzer, zum anderen können sie sich bereits ein besseres Bild von den Büroflächen machen, da der Bau schon weit fortgeschritten ist“, so Bigelmaier abschließend.
Die Studie steht zum Download bereit unter:
http://www.colliers.de/~/media/Files/Deutschland/Research/Denkzettel/Colliers_150528_Denkzettel_Projektentwicklungen
