12.06.2015 Immobilienblase in München? Drei Faktoren sprechen klar dagegen
Der Run auf den Sachwert Immobilie hält in Deutschland unvermindert an. Immer wieder macht in diesem Zusammenhang aber auch das Wort von der Immobilienblase die Runde. Laut Daten des Portals immowelt.de in München, einem der attraktivsten Immobilienstandorte Europas, sind die Preise für Wohnimmobilien binnen fünf Jahren um 85 Prozent gestiegen. Daher haben seit einiger Zeit vor allem institutionelle Investoren aus dem In- und Ausland zunehmend Gewerbeimmobilien im Fokus. Das zeigt sich in dem anhaltend dynamischen Investmentmarkt und einem notorisch knappen Flächenangebot: Das Transaktionsvolumen im Jahr 2014 stieg allein in München um 37 Prozent auf 3,5 Mrd. Euro, mit 72 Prozent Büroimmobilienanteil. Das hat zur Folge, dass an der Isar und anderswo in diesem Segment die Preise ebenfalls anziehen. Droht also tatsächlich eine Immobilienblase?
Warum der Gewerbeimmobilienmarkt in München nicht überhitzt ist
Die Antwort gibt der aktuelle Marktbericht [1] der WealthCap – nämlich ein klares Nein. Zwar könnten demnach einige allgemeine Umstände auf eine mögliche Überhitzung des Marktes hindeuten: Die Zinsen sind niedrig, die Konjunktur zieht an und die Immobilienpreise steigen. Für eine Immobilienblase, wie sie Anfang des Jahrtausends in Spanien oder Irland zu beobachten war, fehlen allerdings spezifische Entwicklungen. Drei Faktoren für eine Blasenbildung, speziell auf dem Markt für Gewerbeimmobilien, sind nicht gegeben:
1. Lockere Kreditvergabe durch Banken: Tatsächlich hat sich das Neugeschäft mit Krediten für Gewerbeimmobilien in den letzten Jahren kaum verändert. Auf fünf Jahre gesehen hat sich das Transaktionsvolumen verdreifacht, das Kreditneugeschäft ist jedoch mit einem Zuwachs von 9,2 Prozent vergleichsweise träge geblieben.
2. Stark ansteigende Bautätigkeit. Auch hier wird klar: Besonders in München zeigt sich aktuell ein deutlich geringerer Flächenzuwachs als noch im Jahr 2010. Hinzu kommt, dass 60 Prozent der neu entstehenden Flächen bereits vorvermietet oder eigengenutzt sind. Zudem liegt der Leerstand von Büroflächen bei lediglich 6,5 Prozent.
3. Spekulatives Anlegerverhalten: Auf Investorenseite ist ein leicht zunehmender Risikoappetit zu verzeichnen, allerdings gibt es keinerlei Anzeichen eines spekulativen Herdentriebs, wie einst in Spanien oder Irland.
Auch der Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft/Versicherung und Studiendekan des Studienzentrums Finanzwirtschaft in Stuttgart, Prof. Dr. Hanspeter Gondring, sieht für München keine Blasenbildung. Es gebe vielmehr Tendenzen, sagt er, „die darauf hindeuten, dass sich der Markt der Spitze nähert“. Er kalkuliert damit, dass die Preise dann noch zwei, drei Jahre auf hohem Niveau verharren, bevor sie wieder sinken werden. Gondring bescheinigt München, dass die Entwicklungschancen mittelfristig „weiterhin sehr hoch“ seien. Speziell im Fall von Gewerbeimmobilien jedoch sieht er etliche Pluspunkte für die Stadt, die Privatanleger mittels eines Sachwertfonds nutzen könnten. Zusammen mit der sehr guten Marktperspektive ergebe das „ein vergleichsweise günstiges Risiko-Rendite-Profil für einen Sachwertfonds“. Gondring: „Ich würde sogar so weit gehen und behaupten, dass es derzeit in Deutschland keine Stadt gibt, die vergleichsweise so stabile und günstige Bedingungen für einen Sachwertfonds bietet wie München.“
Drei Top-Immobilien in einer Beteiligung
Mit dem Immobilien Deutschland 38 ermöglicht WealthCap die Beteiligung an drei aussichtsreichen Gewerbeimmobilien am Topstandort München, darunter dem Busbahnhof, einem der modernsten Deutschlands. Die Immobilien wurden teilweise bereits im Jahr 2012 und 2013 zu attraktiven Konditionen erworben und spiegeln also heute bereits einen nennenswerten Wertzuwachs wider. Der erste Publikums-Fonds von WealthCap, der nach den neuen, strengen Vorgaben des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) gestaltet wurde, ist vollreguliert und risikogestreut. Geschlossene Alternative Investmentfonds agieren nunmehr auf Augenhöhe mit anderen Anlageformen, wie beispielsweise Aktienfonds.
1 https://www.wealthcap.com/download/WealthCap%20Marktbericht%20-%20Immobilien%20Deutschland.pdf
Warum der Gewerbeimmobilienmarkt in München nicht überhitzt ist
Die Antwort gibt der aktuelle Marktbericht [1] der WealthCap – nämlich ein klares Nein. Zwar könnten demnach einige allgemeine Umstände auf eine mögliche Überhitzung des Marktes hindeuten: Die Zinsen sind niedrig, die Konjunktur zieht an und die Immobilienpreise steigen. Für eine Immobilienblase, wie sie Anfang des Jahrtausends in Spanien oder Irland zu beobachten war, fehlen allerdings spezifische Entwicklungen. Drei Faktoren für eine Blasenbildung, speziell auf dem Markt für Gewerbeimmobilien, sind nicht gegeben:
1. Lockere Kreditvergabe durch Banken: Tatsächlich hat sich das Neugeschäft mit Krediten für Gewerbeimmobilien in den letzten Jahren kaum verändert. Auf fünf Jahre gesehen hat sich das Transaktionsvolumen verdreifacht, das Kreditneugeschäft ist jedoch mit einem Zuwachs von 9,2 Prozent vergleichsweise träge geblieben.
2. Stark ansteigende Bautätigkeit. Auch hier wird klar: Besonders in München zeigt sich aktuell ein deutlich geringerer Flächenzuwachs als noch im Jahr 2010. Hinzu kommt, dass 60 Prozent der neu entstehenden Flächen bereits vorvermietet oder eigengenutzt sind. Zudem liegt der Leerstand von Büroflächen bei lediglich 6,5 Prozent.
3. Spekulatives Anlegerverhalten: Auf Investorenseite ist ein leicht zunehmender Risikoappetit zu verzeichnen, allerdings gibt es keinerlei Anzeichen eines spekulativen Herdentriebs, wie einst in Spanien oder Irland.
Auch der Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft/Versicherung und Studiendekan des Studienzentrums Finanzwirtschaft in Stuttgart, Prof. Dr. Hanspeter Gondring, sieht für München keine Blasenbildung. Es gebe vielmehr Tendenzen, sagt er, „die darauf hindeuten, dass sich der Markt der Spitze nähert“. Er kalkuliert damit, dass die Preise dann noch zwei, drei Jahre auf hohem Niveau verharren, bevor sie wieder sinken werden. Gondring bescheinigt München, dass die Entwicklungschancen mittelfristig „weiterhin sehr hoch“ seien. Speziell im Fall von Gewerbeimmobilien jedoch sieht er etliche Pluspunkte für die Stadt, die Privatanleger mittels eines Sachwertfonds nutzen könnten. Zusammen mit der sehr guten Marktperspektive ergebe das „ein vergleichsweise günstiges Risiko-Rendite-Profil für einen Sachwertfonds“. Gondring: „Ich würde sogar so weit gehen und behaupten, dass es derzeit in Deutschland keine Stadt gibt, die vergleichsweise so stabile und günstige Bedingungen für einen Sachwertfonds bietet wie München.“
Drei Top-Immobilien in einer Beteiligung
Mit dem Immobilien Deutschland 38 ermöglicht WealthCap die Beteiligung an drei aussichtsreichen Gewerbeimmobilien am Topstandort München, darunter dem Busbahnhof, einem der modernsten Deutschlands. Die Immobilien wurden teilweise bereits im Jahr 2012 und 2013 zu attraktiven Konditionen erworben und spiegeln also heute bereits einen nennenswerten Wertzuwachs wider. Der erste Publikums-Fonds von WealthCap, der nach den neuen, strengen Vorgaben des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) gestaltet wurde, ist vollreguliert und risikogestreut. Geschlossene Alternative Investmentfonds agieren nunmehr auf Augenhöhe mit anderen Anlageformen, wie beispielsweise Aktienfonds.
1 https://www.wealthcap.com/download/WealthCap%20Marktbericht%20-%20Immobilien%20Deutschland.pdf
