03.07.2015 Portfoliotransaktionen treiben Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt
Gemäß den jüngsten Zahlen des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International lag das Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Deutschland zum Halbjahr bei rund 24,2 Milliarden Euro und damit mehr als 40 Prozent über dem Vergleichswert vor 12 Monaten.
Etwa 9,7 Milliarden Euro und damit 40 Prozent des investierten Kapitals flossen in Immobilienportfolios. Alleine die Übernahme von mehr als 40 Kaufhof-Filialen durch das Joint Venture der Hudson‘s Bay Company und Simon Property Group war etwa 2,4 Milliarden Euro schwer. Hinzu kommen weitere Einzelhandelsportfolios, beispielweise ein aus 35 Immobilien bestehendes, das sich Corestate für etwa 370 Millionen Euro sicherte.
Ignaz Trombello MRICS, Head of Investment bei Colliers International Deutschland: „Über alle Assetklassen hinweg erhält der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt sowohl von nationalen als auch internationalen Investoren weiterhin hohe Kapitalzuflüsse. Nicht nur die Top-Standorte, sondern auch B-Städte und ausgewählte C-Städte weisen ein hohes Transaktionsgeschehen auf. Neben dem spürbaren Anstieg der Volumina und dem breiter werdenden Kreis an Nachfragern, hat auch die Transaktionsgeschwindigkeit zugenommen.“
Vermehrt werden Immobilien in den Top-Standorten zu nun höheren Preisen weitergehandelt, die zu Beginn des Zyklus ab 2010 angekauft wurden. Hierzu zählen beispielsweise der Verkauf des Bürogebäudes „Trianon“ in Frankfurt oder das „Leitwerk“ in München.
Gut die Hälfte des investierten Volumens stammte dabei von internationalen Anlegern, die sich im ersten Halbjahr Gewerbeimmobilien im Wert von etwa 12 Milliarden Euro sicherten. Im Vorjahr lag deren Anteil noch bei 44 Prozent. Vor allen Dingen aus dem angelsächsischen Raum, aber auch aus Frankreich und asiatischen Ländern ist ein deutlicher Anstieg der Schlagzahl zu erkennen. Besonders institutionelle Investoren aus Frankreich diversifizieren ihr Immobilienportfolio durch den Ankauf deutscher Core-Immobilien in den großen Städten derzeit massiv. Aus Frankeich stammten mehr als 2,3 Milliarden Euro, aus Großbritannien etwa 2,1 Milliarden Euro. Lediglich aus Nordamerika war ein noch größerer Kapitalstrom von etwa 4,9 Milliarden Euro zu verzeichnen. Zu den umtriebigen Investoren aus Asien zählten Südkorea (0,5 Milliarden Euro), die Volksrepublik China (0,3 Milliarden Euro) und Malaysia (0,2 Milliarden Euro).
Offene Immobilienfonds und Spezialfonds diverser Kapitalsammelstellen konnten die Pole Position im Käufergruppenranking mit etwa 4,7 Milliarden Euro verteidigen, gefolgt von REITs mit 3,2 Milliarden Euro und Vermögensverwaltern und Asset Managern mit 2,6 Milliarden Euro. Ebenfalls eine bedeutende Rolle spielten Immobilien AGs und Pensionskassen mit jeweils 2,2 Milliarden Euro.
Bürogebäude knapp vor Einzelhandelsimmobilien
Der Vorsprung von Bürogebäuden als beliebteste Assetklasse ist weiter geschrumpft und liegt mit 9,5 Milliarden Euro oder rund 40 Prozent nur geringfügig vor Einzelhandelsimmobilien mit gut 9 Milliarden Euro bzw. 38 Prozent. Der Anstieg des Anteils an Immobilien mit Einzelhandelsnutzung ist in erster Linie durch großvolumige Portfolioverkäufe zu erklären. Diese summierten sich in den ersten sechs Monaten auf 6,3 Milliarden Euro, wobei die fünf größten Transaktionen bereits für 73 Prozent des Gesamtumsatzes aller Retailportfolios sorgten.
„Ein Anstieg der Umsatzleistung internationaler Käufer von Einzelhandelsportfolios um mehr als das Fünffache zeigt, dass diese die Attraktivität deutscher Handelsimmobilien wieder entdeckt haben. Solche Portfolios werden häufig im Rahmen strategischer Entscheidungen, die Immobilienquote in Deutschland zu erhöhen oder den Markteintritt zu vollziehen, erworben. Durch aktives Asset Management soll dabei Wertschöpfung generiert werden. Aber auch auf Einzelobjektebene sind Trophy Assets im Büro- und Einzelhandelsbereich in den Top-Standorten weiterhin stark nachgefragt, wenngleich die Preise in diesem Segment bereits deutlich angestiegen sind“, sagt Trombello. Vermehrte Beachtung finden zudem Hotelimmobilien, auf die ein Transaktionsvolumen von über 1,5 Milliarden Euro entfiel, dicht gefolgt von Industrie- und Logistikimmobilien, welche die Marke von 1,5 Milliarden Euro nur knapp verfehlten.
Anstieg des Transaktionsvolumens in den Top-Standorten
Der schwungvolle Jahresauftakt setzte sich in den deutschen Top-7-Standorten im zweiten Quartal nahtlos fort. München erzielte im ersten Halbjahr genauso wie Frankfurt ein Volumen von rund 2,8 Milliarden Euro, knapp gefolgt von der Hauptstadt Berlin mit 2,7 Milliarden Euro und Hamburg mit 1,9 Milliarden Euro. Es folgen Köln (0,9 Milliarden Euro), Düsseldorf (0,7 Milliarden Euro) und Stuttgart mit knapp 0,6 Milliarden Euro. Somit verzeichneten alle Immobilienhochburgen teilweise deutliche Zunahmen beim Transaktionsvolumen, mit Ausnahme von Düsseldorf, wo aber im vergleichbaren Vorjahreszeitraum 2014 alleine auf die zwei Transaktionen „Kö Galerie“ und „Herzogterrassen“ zusammen fast 650 Millionen Euro Transaktionsvolumen entfielen.
Neben Köln (+240 Prozent), wo im Vergleichszeitraum des Vorjahres nur sehr wenig Transaktionsvolumen registriert wurde, war die größte Aufwärtsbewegung in Berlin (+123 Prozent) zu verzeichnen. Hier fand mit dem Verkauf des Büroensembles „Stettiner Carré“ für rund 210 Millionen Euro eine der größten Einzeltransaktionen im ersten Halbjahr stattfand. In Frankfurt sorgten großvolumige Einzeltransaktionen wie der Verkauf des Hochhauses „Trianon“ an North Star für rund 540 Millionen Euro für eine Verdoppelung des Volumens im Vergleich zum Vorjahr. In München dominierten ebenfalls Großtransaktionen wie der Verkauf der „Brainlab Zentrale“ und des „Elisenhofs“ direkt am Hauptbahnhof den Markt, der 35 Prozent Wachstum verzeichnete, dicht gefolgt von Hamburg mit 34 Prozent. In Stuttgart betrug das Wachstum acht Prozent, hier stach vor allem der Verkauf des zentral gelegenen „Zeppelin-Carré“ hervor.
„Die Renditen für Core-Objekte haben im Jahresverlauf nochmals leicht nachgegeben. In den Top-Standorten rangierte die Bruttoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in einer Spanne von 3,75 Prozent (München) und 5,00 Prozent (Köln). Der Druck auf die Renditen geht einher mit einer höheren Risikobereitschaft auf Seiten der Investoren, was zu einem Anstieg der Nachfrage auch in B- und C-Standorten führt“, erläutert Trombello.
Ausblick: Nachfrage an großvolumigen Transaktionen wird weiter zunehmen
Sowohl inländische als auch internationale institutionelle Investoren legen den Fokus weiterhin auf Großtransaktionen in Deutschland. Sowohl die Abwertung des Euro als auch die fortwährend geringen Fremdkapitalkosten machen Investitionen in den deutschen Gewerbeinvestmentmarkt weiterhin attraktiv. Zudem ist das Rendite-Risiko-Verhältnis trotz der Kompression im Vergleich zu vielen anderen europäischen Top-Standorten noch attraktiv, und der deutsche Markt lässt noch immer ausreichend Diversifikationsspielraum in Bezug auf Standort und Assetklasse zu. Eine Produktknappheit ist nur punktuell auszumachen. In der zweiten Jahreshälfte bahnen sich weitere Portfoliotransaktionen und Verkäufe von Trophy-Buildings in den großen Ballungszentren an, so dass ein Gesamtinvestmentvolumen im Bereich von 50 Milliarden Euro als erreichbar erscheint. Somit würde das Ergebnis aus 2014 von rund 40 Milliarden Euro deutlich übertroffen werden.
Etwa 9,7 Milliarden Euro und damit 40 Prozent des investierten Kapitals flossen in Immobilienportfolios. Alleine die Übernahme von mehr als 40 Kaufhof-Filialen durch das Joint Venture der Hudson‘s Bay Company und Simon Property Group war etwa 2,4 Milliarden Euro schwer. Hinzu kommen weitere Einzelhandelsportfolios, beispielweise ein aus 35 Immobilien bestehendes, das sich Corestate für etwa 370 Millionen Euro sicherte.
Ignaz Trombello MRICS, Head of Investment bei Colliers International Deutschland: „Über alle Assetklassen hinweg erhält der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt sowohl von nationalen als auch internationalen Investoren weiterhin hohe Kapitalzuflüsse. Nicht nur die Top-Standorte, sondern auch B-Städte und ausgewählte C-Städte weisen ein hohes Transaktionsgeschehen auf. Neben dem spürbaren Anstieg der Volumina und dem breiter werdenden Kreis an Nachfragern, hat auch die Transaktionsgeschwindigkeit zugenommen.“
Vermehrt werden Immobilien in den Top-Standorten zu nun höheren Preisen weitergehandelt, die zu Beginn des Zyklus ab 2010 angekauft wurden. Hierzu zählen beispielsweise der Verkauf des Bürogebäudes „Trianon“ in Frankfurt oder das „Leitwerk“ in München.
Gut die Hälfte des investierten Volumens stammte dabei von internationalen Anlegern, die sich im ersten Halbjahr Gewerbeimmobilien im Wert von etwa 12 Milliarden Euro sicherten. Im Vorjahr lag deren Anteil noch bei 44 Prozent. Vor allen Dingen aus dem angelsächsischen Raum, aber auch aus Frankreich und asiatischen Ländern ist ein deutlicher Anstieg der Schlagzahl zu erkennen. Besonders institutionelle Investoren aus Frankreich diversifizieren ihr Immobilienportfolio durch den Ankauf deutscher Core-Immobilien in den großen Städten derzeit massiv. Aus Frankeich stammten mehr als 2,3 Milliarden Euro, aus Großbritannien etwa 2,1 Milliarden Euro. Lediglich aus Nordamerika war ein noch größerer Kapitalstrom von etwa 4,9 Milliarden Euro zu verzeichnen. Zu den umtriebigen Investoren aus Asien zählten Südkorea (0,5 Milliarden Euro), die Volksrepublik China (0,3 Milliarden Euro) und Malaysia (0,2 Milliarden Euro).
Offene Immobilienfonds und Spezialfonds diverser Kapitalsammelstellen konnten die Pole Position im Käufergruppenranking mit etwa 4,7 Milliarden Euro verteidigen, gefolgt von REITs mit 3,2 Milliarden Euro und Vermögensverwaltern und Asset Managern mit 2,6 Milliarden Euro. Ebenfalls eine bedeutende Rolle spielten Immobilien AGs und Pensionskassen mit jeweils 2,2 Milliarden Euro.
Bürogebäude knapp vor Einzelhandelsimmobilien
Der Vorsprung von Bürogebäuden als beliebteste Assetklasse ist weiter geschrumpft und liegt mit 9,5 Milliarden Euro oder rund 40 Prozent nur geringfügig vor Einzelhandelsimmobilien mit gut 9 Milliarden Euro bzw. 38 Prozent. Der Anstieg des Anteils an Immobilien mit Einzelhandelsnutzung ist in erster Linie durch großvolumige Portfolioverkäufe zu erklären. Diese summierten sich in den ersten sechs Monaten auf 6,3 Milliarden Euro, wobei die fünf größten Transaktionen bereits für 73 Prozent des Gesamtumsatzes aller Retailportfolios sorgten.
„Ein Anstieg der Umsatzleistung internationaler Käufer von Einzelhandelsportfolios um mehr als das Fünffache zeigt, dass diese die Attraktivität deutscher Handelsimmobilien wieder entdeckt haben. Solche Portfolios werden häufig im Rahmen strategischer Entscheidungen, die Immobilienquote in Deutschland zu erhöhen oder den Markteintritt zu vollziehen, erworben. Durch aktives Asset Management soll dabei Wertschöpfung generiert werden. Aber auch auf Einzelobjektebene sind Trophy Assets im Büro- und Einzelhandelsbereich in den Top-Standorten weiterhin stark nachgefragt, wenngleich die Preise in diesem Segment bereits deutlich angestiegen sind“, sagt Trombello. Vermehrte Beachtung finden zudem Hotelimmobilien, auf die ein Transaktionsvolumen von über 1,5 Milliarden Euro entfiel, dicht gefolgt von Industrie- und Logistikimmobilien, welche die Marke von 1,5 Milliarden Euro nur knapp verfehlten.
Anstieg des Transaktionsvolumens in den Top-Standorten
Der schwungvolle Jahresauftakt setzte sich in den deutschen Top-7-Standorten im zweiten Quartal nahtlos fort. München erzielte im ersten Halbjahr genauso wie Frankfurt ein Volumen von rund 2,8 Milliarden Euro, knapp gefolgt von der Hauptstadt Berlin mit 2,7 Milliarden Euro und Hamburg mit 1,9 Milliarden Euro. Es folgen Köln (0,9 Milliarden Euro), Düsseldorf (0,7 Milliarden Euro) und Stuttgart mit knapp 0,6 Milliarden Euro. Somit verzeichneten alle Immobilienhochburgen teilweise deutliche Zunahmen beim Transaktionsvolumen, mit Ausnahme von Düsseldorf, wo aber im vergleichbaren Vorjahreszeitraum 2014 alleine auf die zwei Transaktionen „Kö Galerie“ und „Herzogterrassen“ zusammen fast 650 Millionen Euro Transaktionsvolumen entfielen.
Neben Köln (+240 Prozent), wo im Vergleichszeitraum des Vorjahres nur sehr wenig Transaktionsvolumen registriert wurde, war die größte Aufwärtsbewegung in Berlin (+123 Prozent) zu verzeichnen. Hier fand mit dem Verkauf des Büroensembles „Stettiner Carré“ für rund 210 Millionen Euro eine der größten Einzeltransaktionen im ersten Halbjahr stattfand. In Frankfurt sorgten großvolumige Einzeltransaktionen wie der Verkauf des Hochhauses „Trianon“ an North Star für rund 540 Millionen Euro für eine Verdoppelung des Volumens im Vergleich zum Vorjahr. In München dominierten ebenfalls Großtransaktionen wie der Verkauf der „Brainlab Zentrale“ und des „Elisenhofs“ direkt am Hauptbahnhof den Markt, der 35 Prozent Wachstum verzeichnete, dicht gefolgt von Hamburg mit 34 Prozent. In Stuttgart betrug das Wachstum acht Prozent, hier stach vor allem der Verkauf des zentral gelegenen „Zeppelin-Carré“ hervor.
„Die Renditen für Core-Objekte haben im Jahresverlauf nochmals leicht nachgegeben. In den Top-Standorten rangierte die Bruttoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in einer Spanne von 3,75 Prozent (München) und 5,00 Prozent (Köln). Der Druck auf die Renditen geht einher mit einer höheren Risikobereitschaft auf Seiten der Investoren, was zu einem Anstieg der Nachfrage auch in B- und C-Standorten führt“, erläutert Trombello.
Ausblick: Nachfrage an großvolumigen Transaktionen wird weiter zunehmen
Sowohl inländische als auch internationale institutionelle Investoren legen den Fokus weiterhin auf Großtransaktionen in Deutschland. Sowohl die Abwertung des Euro als auch die fortwährend geringen Fremdkapitalkosten machen Investitionen in den deutschen Gewerbeinvestmentmarkt weiterhin attraktiv. Zudem ist das Rendite-Risiko-Verhältnis trotz der Kompression im Vergleich zu vielen anderen europäischen Top-Standorten noch attraktiv, und der deutsche Markt lässt noch immer ausreichend Diversifikationsspielraum in Bezug auf Standort und Assetklasse zu. Eine Produktknappheit ist nur punktuell auszumachen. In der zweiten Jahreshälfte bahnen sich weitere Portfoliotransaktionen und Verkäufe von Trophy-Buildings in den großen Ballungszentren an, so dass ein Gesamtinvestmentvolumen im Bereich von 50 Milliarden Euro als erreichbar erscheint. Somit würde das Ergebnis aus 2014 von rund 40 Milliarden Euro deutlich übertroffen werden.
