03.07.2015 Büroimmobilienmarkt Stuttgart bleibt auf Rekordkurs
Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt zeigt sich nach einem exzellenten Auftaktquartal zwischen April und Juni weiter äußerst stark. Für das erste Halbjahr ermittelt JLL ein Volumen von fast 150.000 m². Der Investmentmarkt erzielt mit einem Transaktionsvolumen von rund 710 Mio. Euro ebenfalls ein erfreuliches Ergebnis und liegt leicht über dem ersten Halbjahr des Vorjahres.
ALEXANDER VEIEL, Regional Manager der Stuttgarter Niederlassung von JLL: „Verfügbare Flächen in der Innenstadt sind rar. Gleichzeitig hat die Nachfrage nach Premiumflächen in Neubauten und Neubauprojekten im zweiten Quartal spürbar zugenommen. In der Folge ist die Knappheit nochmals gestiegen. Unternehmen entwickeln deshalb verstärkt Büroflächen auf eigenen Grundstücken. Auf dem Investmentmarkt sehen wir auch für Objekte mit kleineren Qualitätsmängeln eine höhere Zahlungsbereitschaft. Bei einem starken Interesse internationaler Akteure bleiben die Spitzenrenditen unter Druck.“
BÜROVERMIETUNGSMARKT NIMMT KURS AUF NEUEN REKORDUMSATZ
Das Vermietungsvolumen beläuft sich laut JLL im ersten Halbjahr auf 147.500 m² (H1 2014: 114.200 m²). Wie schon im ersten Quartal bedeutet dies einen neuen Spitzenwert seit Beginn der Stuttgarter JLL-Erhebungen im Jahr 2007. Der Fünfjahresschnitt (2010-2014) wird um mehr als die Hälfte übertroffen.
Die Anzahl der Vermietungen bleibt dagegen mit knapp 150 Abschlüssen rund 16 Prozent hinter dem Vorjahreszeitraum zurück. Der Zuwachs wurde also mit tendenziell größeren Vermietungen erreicht. VEIEL: „Der positive Trend wird sich im zweiten Halbjahr fortsetzen. Wir erwarten eine anhaltend hohe Nachfrage und weitere Großabschlüsse. Für das Gesamtjahr prognostizieren wir einen Flächenumsatz von 250.000 m².“
Die drei größten Vermietungen im ersten Halbjahr stehen mit insgesamt rund 50.000 m² für etwas mehr als ein Drittel des Gesamtumsatzes. Die zehn größten Vermietungen repräsentieren mit rund 81.000 m² sogar mehr als die Hälfte des Gesamtumsatzes. Knapp 30 Prozent des Gesamtumsatzes wurden mit Vermietungen in der Größenklasse oberhalb von 10.000 m² erzielt. Vermietungen unter 500 m² waren nach der Anzahl mit knapp 100 Abschlüssen und einem Anteil von rund 65 Prozent am häufigsten. Die durchschnittliche Transaktionsgröße von knapp 985 m² bewegt sich um fast die Hälfte über dem entsprechenden Vorjahreswert.
Durch die Flächenknappheit in der Innenstadt kommt es weiterhin zu Ausweichbewegungen in die Randmärkte. Umsatzstärkster Teilmarkt im ersten Halbjahr war Feuerbach mit einem Umsatzanteil von rund einem Viertel. Die City und Vaihingen komplettieren mit Umsatzanteilen von 18 und neun Prozent die Top 3. Nach der Anzahl erfasst JLL die meisten Vermietungen im Teilmarkt City (Anteil 28 Prozent).
Die Branche Industrie war im ersten Halbjahr mit einem Volumen von 67.500 m² (Anteil: 46 Prozent) mit Abstand die umsatzstärkste. Unternehmensbezogene Dienstleistungen, Handel, EDV sowie Ausbildung / Gesundheit / Soziales ergänzen in dieser Reihenfolge die TOP 5. Insgesamt beobachtet JLL eine weiterhin sehr starke Flächennachfrage aus den Bereichen Automotive und EDV.
Das Leerstandsvolumen ging im ersten Halbjahr aufgrund der guten Flächennachfrage im Vergleich zum Vorquartal um 9.000 auf 420.000 m² zurück. Die Leerstandsquote beziffert JLL zur Jahresmitte mit 5,0 Prozent. Bis Ende 2015 Im zweiten Halbjahr 2015 sind Fertigstellungen in Höhe von 118.500 m² zu erwarten, von denen derzeit noch rund 25.000 m² verfügbar sind. In den Jahren 2016 und 2017 werden weitere 115.400 m² bzw. 140.700 m² hinzukommen. Insgesamt sind im Marktgebiet derzeit 266.100 m² Bürofläche im Bau, die allerdings bereits zur Hälfte an Eigennutzer vergeben sind. Lediglich 17 Prozent der entstehenden Flächen sind noch verfügbar.
Die Spitzenmiete sieht JLL weiterhin bei 19,50 Euro / m² / Monat. Bis Ende 2015 wird ein Anstieg auf 20,00 Euro / m² / Monat erwartet. Die gewichtete Durchschnittsmiete beziffert JLL mit 12,66 Euro / m² / Monat.
BÜROIMMOBILIEN DOMINIEREN BEI STARKEM INTERNATIONALEN INTERESSE DEN INVESTMENT
Auf dem Investmentmarkt liegt das Transaktionsvolumen mit rund 710 Mio. Euro laut JLL rund sechs Prozent über dem Vorjahreswert (670 Mio. Euro). Der Fünfjahresschnitt wird um fast 90 Prozent übertroffen. Zum vierten Mal in Folge übertrifft das Halbjahres-Volumen in Stuttgart den jeweiligen Vorjahreszeitraum. Mit 65 Prozent ist der Anteil der Büroimmobilien wie gewohnt sehr hoch. Einzelhandelsimmobilien kommen auf knapp 25 Prozent. Der Anteil der Logistik / Industrie-Immobilien beläuft sich auf knapp 10 Prozent.
Die Internationalität des Investmentmarktes bleibt hoch. Fast die Hälfte des Anlagevolumens entfällt laut JLL auf ausländische Investoren. Allerdings traten diese auch als Verkäufer in Erscheinung und haben ihren Stuttgarter Immobilienbestand im ersten Halbjahr per Saldo um rund 60 Mio. Eure reduziert. Mit Blick auf die Spitzenrenditen notiert JLL für Büroimmobilien aktuell 4,55 Prozent und prognostiziert bis Ende 2015 einen Rückgang um weitere 25 Basispunkte.
VEIEL erwartet für 2015 insgesamt ein Volumen von 1,1 Mrd. Euro und hält an seiner Prognose einer erhöhten Risikoneigung fest: „Durch den hohen Wettbewerb und die steigenden Preise sind viele Käufer bereit, Abstriche bei der Lage und den Vertragslaufzeiten zu machen, um ihre Renditechancen zu verbessern. Dadurch bewegen sich nun auch die aufgerufenen Verkaufspreise für Objekte mit leichten Mängeln in Richtung der 20-fachen Jahresmiete. In den bevorzugten Teilmärkten werden im weiteren Jahresverlauf voraussichtlich auch Objekte mit nicht optimaler Mieterstruktur platzierbar, was bisher nur in besten Lagen darstellbar war.“
ALEXANDER VEIEL, Regional Manager der Stuttgarter Niederlassung von JLL: „Verfügbare Flächen in der Innenstadt sind rar. Gleichzeitig hat die Nachfrage nach Premiumflächen in Neubauten und Neubauprojekten im zweiten Quartal spürbar zugenommen. In der Folge ist die Knappheit nochmals gestiegen. Unternehmen entwickeln deshalb verstärkt Büroflächen auf eigenen Grundstücken. Auf dem Investmentmarkt sehen wir auch für Objekte mit kleineren Qualitätsmängeln eine höhere Zahlungsbereitschaft. Bei einem starken Interesse internationaler Akteure bleiben die Spitzenrenditen unter Druck.“
BÜROVERMIETUNGSMARKT NIMMT KURS AUF NEUEN REKORDUMSATZ
Das Vermietungsvolumen beläuft sich laut JLL im ersten Halbjahr auf 147.500 m² (H1 2014: 114.200 m²). Wie schon im ersten Quartal bedeutet dies einen neuen Spitzenwert seit Beginn der Stuttgarter JLL-Erhebungen im Jahr 2007. Der Fünfjahresschnitt (2010-2014) wird um mehr als die Hälfte übertroffen.
Die Anzahl der Vermietungen bleibt dagegen mit knapp 150 Abschlüssen rund 16 Prozent hinter dem Vorjahreszeitraum zurück. Der Zuwachs wurde also mit tendenziell größeren Vermietungen erreicht. VEIEL: „Der positive Trend wird sich im zweiten Halbjahr fortsetzen. Wir erwarten eine anhaltend hohe Nachfrage und weitere Großabschlüsse. Für das Gesamtjahr prognostizieren wir einen Flächenumsatz von 250.000 m².“
Die drei größten Vermietungen im ersten Halbjahr stehen mit insgesamt rund 50.000 m² für etwas mehr als ein Drittel des Gesamtumsatzes. Die zehn größten Vermietungen repräsentieren mit rund 81.000 m² sogar mehr als die Hälfte des Gesamtumsatzes. Knapp 30 Prozent des Gesamtumsatzes wurden mit Vermietungen in der Größenklasse oberhalb von 10.000 m² erzielt. Vermietungen unter 500 m² waren nach der Anzahl mit knapp 100 Abschlüssen und einem Anteil von rund 65 Prozent am häufigsten. Die durchschnittliche Transaktionsgröße von knapp 985 m² bewegt sich um fast die Hälfte über dem entsprechenden Vorjahreswert.
Durch die Flächenknappheit in der Innenstadt kommt es weiterhin zu Ausweichbewegungen in die Randmärkte. Umsatzstärkster Teilmarkt im ersten Halbjahr war Feuerbach mit einem Umsatzanteil von rund einem Viertel. Die City und Vaihingen komplettieren mit Umsatzanteilen von 18 und neun Prozent die Top 3. Nach der Anzahl erfasst JLL die meisten Vermietungen im Teilmarkt City (Anteil 28 Prozent).
Die Branche Industrie war im ersten Halbjahr mit einem Volumen von 67.500 m² (Anteil: 46 Prozent) mit Abstand die umsatzstärkste. Unternehmensbezogene Dienstleistungen, Handel, EDV sowie Ausbildung / Gesundheit / Soziales ergänzen in dieser Reihenfolge die TOP 5. Insgesamt beobachtet JLL eine weiterhin sehr starke Flächennachfrage aus den Bereichen Automotive und EDV.
Das Leerstandsvolumen ging im ersten Halbjahr aufgrund der guten Flächennachfrage im Vergleich zum Vorquartal um 9.000 auf 420.000 m² zurück. Die Leerstandsquote beziffert JLL zur Jahresmitte mit 5,0 Prozent. Bis Ende 2015 Im zweiten Halbjahr 2015 sind Fertigstellungen in Höhe von 118.500 m² zu erwarten, von denen derzeit noch rund 25.000 m² verfügbar sind. In den Jahren 2016 und 2017 werden weitere 115.400 m² bzw. 140.700 m² hinzukommen. Insgesamt sind im Marktgebiet derzeit 266.100 m² Bürofläche im Bau, die allerdings bereits zur Hälfte an Eigennutzer vergeben sind. Lediglich 17 Prozent der entstehenden Flächen sind noch verfügbar.
Die Spitzenmiete sieht JLL weiterhin bei 19,50 Euro / m² / Monat. Bis Ende 2015 wird ein Anstieg auf 20,00 Euro / m² / Monat erwartet. Die gewichtete Durchschnittsmiete beziffert JLL mit 12,66 Euro / m² / Monat.
BÜROIMMOBILIEN DOMINIEREN BEI STARKEM INTERNATIONALEN INTERESSE DEN INVESTMENT
Auf dem Investmentmarkt liegt das Transaktionsvolumen mit rund 710 Mio. Euro laut JLL rund sechs Prozent über dem Vorjahreswert (670 Mio. Euro). Der Fünfjahresschnitt wird um fast 90 Prozent übertroffen. Zum vierten Mal in Folge übertrifft das Halbjahres-Volumen in Stuttgart den jeweiligen Vorjahreszeitraum. Mit 65 Prozent ist der Anteil der Büroimmobilien wie gewohnt sehr hoch. Einzelhandelsimmobilien kommen auf knapp 25 Prozent. Der Anteil der Logistik / Industrie-Immobilien beläuft sich auf knapp 10 Prozent.
Die Internationalität des Investmentmarktes bleibt hoch. Fast die Hälfte des Anlagevolumens entfällt laut JLL auf ausländische Investoren. Allerdings traten diese auch als Verkäufer in Erscheinung und haben ihren Stuttgarter Immobilienbestand im ersten Halbjahr per Saldo um rund 60 Mio. Eure reduziert. Mit Blick auf die Spitzenrenditen notiert JLL für Büroimmobilien aktuell 4,55 Prozent und prognostiziert bis Ende 2015 einen Rückgang um weitere 25 Basispunkte.
VEIEL erwartet für 2015 insgesamt ein Volumen von 1,1 Mrd. Euro und hält an seiner Prognose einer erhöhten Risikoneigung fest: „Durch den hohen Wettbewerb und die steigenden Preise sind viele Käufer bereit, Abstriche bei der Lage und den Vertragslaufzeiten zu machen, um ihre Renditechancen zu verbessern. Dadurch bewegen sich nun auch die aufgerufenen Verkaufspreise für Objekte mit leichten Mängeln in Richtung der 20-fachen Jahresmiete. In den bevorzugten Teilmärkten werden im weiteren Jahresverlauf voraussichtlich auch Objekte mit nicht optimaler Mieterstruktur platzierbar, was bisher nur in besten Lagen darstellbar war.“
