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07.07.2015 Wohnportfoliotransaktionen: 2015 übertrifft die 20 Mrd. Euro-Grenze

Nach Analyse der Immobilienberatungsgruppe NAI apollo group ist das erste Halbjahr 2015 mit einem Transaktionsvolumen von rund 17,2 Mrd. Euro auf dem Investmentmarkt für Wohnportfolios* das umsatzstärkste Halbjahr aller Zeiten und übertrifft bereits jetzt alle Gesamtjahresresultate seit 2006. Allein im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ergibt sich eine Steigerung des Umsatzvolumens um 143,3 % (H1 2014: 7,1 Mrd. Euro). „Unternehmensübernahmen und einzelne Großdeals haben dazu geführt, dass sich die Zahl der gehandelten Wohneinheiten gegenüber dem ersten Halbjahr 2014 von 124.500 auf 269.400 mehr als verdoppelt hat. Gleichzeitig nahm die Anzahl der Transaktionen von 150 im Vorjahr auf 185 um 23,3 % zu“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group.

Hauptanteil an diesem herausragenden Ergebnis hat die im ersten Quartal stattgefundene Gagfah-Unternehmensübernahme durch die Deutsche Annington, die mit 8,0 Mrd. Euro gewertet wurde. Im zweiten Quartal steuert die Deutsche Annington mit der Übernahme der Süddeutsche Wohnen (Südewo) von einem Konsortium unter Führung der Patrizia auch den zweitgrößten Deal mit 1,9 Mrd. Euro zum Halbjahresergebnis bei. Drittgrößter Deal ist die im zweiten Quartal getätigte Unternehmensübernahme der Westgrund durch die Adler Real Estate, die mit rund 800 Mio. Euro gewertet wurde. Zusammen mit einem Wohnportfolio, das Patrizia von einem skandinavischen Immobilienfonds erworben hat und dessen deutscher Anteil bei knapp unter 800 Mio. Euro liegt, stellen diese vier Deals in der Größenklasse über 500 Mio. Euro allein 67,1 % bzw. 11,5 Mrd. Euro des Gesamtinvestitionsvolumens im ersten Halbjahr 2015 (H1 2014: 46,2 % bzw. 3,3 Mrd. Euro).

Auf die Investmentklasse von 100 Mio. bis 500 Mio. Euro entfallen 16,5 % bzw. 2,8 Mrd. Euro (H1 2014: 26,7 % bzw. 1,9 Mrd. Euro). Transaktionen kleiner 100 Mio. Euro steuern 16,4 % bzw. 2,8 Mrd. Euro zum Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2015 bei (H1 2014: 27,0 % bzw. 1,9 Mrd. Euro).

Deutsche Top-Städte bleiben das Hauptziel für Investments. Berlin behält dabei die Führungsrolle unter den Metropolen mit einem Anteil von 22,2 % an der Gesamtzahl aller Transaktionen. Im Vergleich zum Vorjahr konnte sie ihren Vorsprung damit noch ausbauen (H1 2014: 16,7 %). „Aufgrund des knappen Angebots bleibt die Investitionstätigkeit in Sekundärlagen der A-Standorte hoch und geht einher mit einer wachsenden Risikobereitschaft der Käufer“, so Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH. So sind zwei Wohnportfolios in den Berliner Stadtteilen Spandau/Reinickendorf (5.750 Einheiten) und Marzahn (4.635 Einheiten) sowie ein weiteres Portfolio (1.300 Einheiten) mit Schwerpunkt in den Stadtteilen Neukölln, Pankow, Tempelhof-Schöneberg und Wedding gehandelt worden.

Auch die B-Standorte erfreuen sich ungebrochen hoher Investmentaktivitäten. Hier zählen im ersten Halbjahr neben Magdeburg, Delmenhorst und Wolfsburg auch Städte in Baden-Württemberg (z.B. Freiburg, Heidelberg) aufgrund der Südewo-Übernahme zu den bundesweit umsatzstärksten Investmentstandorten.

Als aktivste Marktteilnehmer dominieren „Immobilienaktiengesellschaften / REIT’s“ mit einem stattlichen Ankaufsvolumen von 12,5 Mrd. Euro (72,9 %) sowie einem starken Verkaufsvolumen von 12,7 Mrd. Euro (74,3 %) das Marktgeschehen, woran die Deals über 500 Mio. Euro insbesondere der Deutschen Annington großen Anteil haben.

Weit abgeschlagen folgen auf Käuferseite die „Immobiliengesellschaften“ (7,6 %), „Offene Immobilienfonds / Spezialfonds“ (6,3 %) und die „Assetmanager / Fondmanager“ (5,7 %). Auf Verkäuferseite sind die „Assetmanager / Fondmanager“ (11,4 %) die zweitgrößte Verkäufergruppe, gefolgt von den „Projektentwicklern / Bauträgern“ (5,2 %), den „Immobiliengesellschaften“ (3,2 %) und den „Geschlossenen Fonds“ (2,1 %).

„Alle Großdeals, die das erste Halbjahr maßgeblich bestimmen, sind von deutschen Investoren getätigt worden. So ist es nicht verwunderlich, dass der Anteil der deutschen Käufer am gesamten Transaktionsvolumen mit 89,0 % bzw. 15,3 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2015 im Vergleich zum Vorjahr um 8,8 %-Punkte angewachsen ist“, so Kanzler. Auf internationale Käufer entfällt demnach ein Anteil von 11,0 % bzw. 1,9 Mrd. Euro.

Stärkster Einzelinvestor ist mit Abstand die Deutsche Annington mit 9,9 Mrd. Euro Ankaufsvolumen im ersten Halbjahr 2015, die ihren Investitionskurs des Vorjahres fortsetzt und nach dem Kauf der Gagfah nun auch die Südewo übernimmt. Größter ausländischer Investor ist ADO (mit gleichnamiger Muttergesellschaft in Israel) mit dem Ankauf zweier Wohnportfolios in Berlin für zusammen mehr als 500 Mio. Euro. Der vorbereitete Börsengang wird allerdings laut Presseberichten aufgrund der griechischen Schuldenkrise und der befürchteten negativen Marktauswirkungen vorerst nicht stattfinden. Den zweitgrößten ausländischen Investor stellt die Foncière des Régions (FDR) aus Frankreich zusammen mit ihrer Tochter Immeo Wohnen dar (Einkaufsvolumen 423 Mio. Euro).

Eine Wohneinheit kostet bei Betrachtung aller Transaktionen im ersten Halbjahr 2015 durchschnittlich knapp 63.660 Euro und hat sich damit seit dem ersten Halbjahr 2014 um 12,3 % verteuert (H1 2014: 56.700 Euro/Wohneinheit). Dieser Preisanstieg wird auch zukünftig insbesondere in den Top-Standorten durch anhaltende Angebotsknappheit befeuert.

In der zweiten Jahreshälfte werden auf die in den letzten Monaten getätigten Unternehmensübernahmen Ausdifferenzierungsprozesse folgen. Dabei ist zu erwarten, dass im Sinne der eigenen Unternehmensstrategie weniger geeignete kleine Teilportfolios wieder dem Wohnimmobilienmarkt zugeführt werden. „Zudem werden einige Immobilienhalter aufgrund des derzeit sehr hohen Preisniveaus einen früheren Exit suchen. Das entstehende Angebot wird sicher dankend auf dem Markt angenommen werden“, so Kanzler.

„Parallel sind weitere Unternehmensübernahmen möglich. Die Investitionsbereitschaft bleibt anhaltend hoch. Gerade die großen börsennotierten Unternehmen sind auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten, um ihre Marktpräsenz noch weiter auszubauen“, ergänzt Mergen. Die positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die noch günstige Situation auf dem Kapitalmarkt unterstützen diese Entwicklung.

Vor diesem Hintergrund ist eine passgenaue Prognose für die kommenden Monate schwierig. Ein Überschreiten der 20 Mrd. Euro-Marke und damit ein Übertreffen des Rekordergebnisses aus dem Jahr 2005 ist nach den Erfahrungen der letzten Monate allerdings nahezu sicher. „Im positiven Fall könnte auch ein Transaktionsvolumen von 25 Mrd. Euro erreicht werden“, prognostiziert Mergen.

*Verkauf von Wohnungspaketen oder Wohnungsanlagen mit mindestens 30 WE sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen, durch die eine Kontrollmehrheit übernommen wird; ohne Börsengänge.


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