10.07.2015 Büromärkte: Anziehende Flächenumsätze und sinkende Leerstände
Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 13 deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock und Stuttgart) durch DIP - Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass der nachhaltige Wirtschaftsaufschwung in Deutschland die Entwicklung der Büromärkte positiv beeinflusst:
- Im ersten Halbjahr 2015 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 1,7 Mio. m² rd. 13% über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums.
- Analog ist der Büroflächenleerstand in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um etwa 660.000 m² gesunken. Er liegt aktuell bei rd. 7,76 Mio. m² (2014: 8,42 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank von 8,2% Ende Juni 2014 auf aktuell 7,5%.
- Gleichzeitig ist die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum minimal um EUR 0,20 /m² bzw. 0,8% auf rd. 25,60 EUR/m² gesunken (1. Hj. 2014: EUR 25,80/m²).
DIP-Büromärkte: Höherer Büroflächenumsatz
In den erfassten 13 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) wurde im ersten Halbjahr 2015 mit rd. 1,71 Mio. m² ein um ca. 13% höherer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2014: rd. 1,52 Mio. m²) registriert.
Der Markt zeigt sich uneinheitlich:
• Zum Teil deutlich gestiegene Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Magdeburg (+125%), Essen (+81%), Nürnberg (+40%), Düsseldorf (+28%), Stuttgart (+19%), Berlin (+15%), Hamburg (+12%), Frankfurt (+11%) und München (+3%).
• Demgegenüber sanken in Köln (-7%), Dresden (-9%), Leipzig (-18%) und besonders deutlich in Rostock (-42%) die Flächenumsätze.
Steigende Büroflächenumsätze in den „Big Seven“
• Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 1,52 Mio. m² (+12%) bzw. ein stabiler Anteil von 89% des gesamten Büroflächenumsatzes in den 13 DIP-Märkten (1. Hj. 2014: 1,36 Mio. m² bzw. 89%).
• Galt München in den Vorjahren als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt, hat sich aktuell aber der Berliner Bürovermietungsmarkt mit einem Halbjahresumsatz von rd. 327.000 m² (+15%) an München (320.000 m², +3%) vorbeigeschoben.
• Als drittstärkster Standort konnte auch Hamburg mit rd. 243.000 m² seinen Umsatz im Vergleich zum Vorjahr (ca. 217.000 m², +12%) erhöhen.
• Die größte absolute Umsatzsteigerung binnen Jahresfrist konnte innerhalb der "Big Seven" in Düsseldorf (208.000 m², +45.000 m²) generiert werden.
• Von den „Big Seven“ erzielte lediglich Köln keine Umsatzsteigerung. Vielmehr reduzierte sich hier der Flächenumsatz um 8.000 m² auf rd. 112.000 m².
Büroflächenumsätze der mittelgroßen DIP-Bürozentren markant gestiegen
• In den mittelgroßen DIP-Bürozentren war die Entwicklung des Flächenumsatzes (im Mittel der restlichen Märkte) insgesamt positiv: Im Vorjahresvergleich stieg der Flächenumsatz in den Städten Dresden, Essen, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg und Rostock um rd. 26%auf rd. 195.500 m². Ungeachtet des Umsatzzuwachses verblieb der Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz bei rd. 11%.
• Allerdings war die Entwicklung in den einzelnen Städten sehr uneinheitlich: So sind die Flächenumsätze in Magdeburg um 125% auf 18.000 m², in Essen um 81% auf 74.000 m² und in Nürnberg um 40% auf 35.000 m² gestiegen.
• Demgegenüber sanken die Umsätze in Dresden (-9%, 32.000 m²), Leipzig (-18%; 33.000 m²) und Rostock (-41%; 3.500 m²).
Sinkende Büroflächenleerstände
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen Märkten um rd. 660.000 m² von rd. 8,42 Mio. m² Mitte 2014 auf ca. 7,76 Mio. m² Mitte 2015 reduziert.
• Analog dazu sank die durchschnittliche Leerstandsquote der 13 DIP-Büromärkte binnen Jahresfrist von 8,2% auf aktuell 7,5%.
Spitzenmieten im Minus, City-Mieten im Plus
• Ungeachtet der gestiegenen Flächenumsätze hat die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen DIP-Büromärkten geringfügig um ca. 0,8% auf rd. EUR 25,60/m² Ende Juni 2015 nachgegeben (Ende Juni 2014: ca. EUR 25,80/m²). Hier schlägt vor allem die angebotsbedingt gesunkene Spitzenmiete in Düsseldorf zu Buche (EUR 26,00/m², -5,5%) sowie rückläufige Spitzenmieten in Berlin (- EUR 0,50/m²), Hamburg (- EUR 1,-/m²), Köln (- EUR 0,25/m²) und Leipzig (- EUR 0,50/m²).
Bundesweiter Mietpreisführer bleibt Frankfurt/M. mit einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete auf rd. EUR 38,-/m² (+ EUR 1,-/m²). Den höchsten Anstieg der Spitzenmiete verzeichnete indessen München mit rd. EUR 34,-/m² (+ EUR 1,50/m²).
• Deutlich zog auch das durchschnittliche, in den DIP-Märkten analysierte Mietniveau für Büroflächen in Citylagen an und zwar um rd. 7% bzw. EUR 1,10/m² von rd. EUR 14,90/m² Mitte 2014 auf rd. EUR 16,00/m² Mitte 2015.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass der nachhaltige Wirtschaftsaufschwung in Deutschland die Entwicklung der Büromärkte positiv beeinflusst:
- Im ersten Halbjahr 2015 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 1,7 Mio. m² rd. 13% über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums.
- Analog ist der Büroflächenleerstand in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um etwa 660.000 m² gesunken. Er liegt aktuell bei rd. 7,76 Mio. m² (2014: 8,42 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank von 8,2% Ende Juni 2014 auf aktuell 7,5%.
- Gleichzeitig ist die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum minimal um EUR 0,20 /m² bzw. 0,8% auf rd. 25,60 EUR/m² gesunken (1. Hj. 2014: EUR 25,80/m²).
DIP-Büromärkte: Höherer Büroflächenumsatz
In den erfassten 13 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) wurde im ersten Halbjahr 2015 mit rd. 1,71 Mio. m² ein um ca. 13% höherer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2014: rd. 1,52 Mio. m²) registriert.
Der Markt zeigt sich uneinheitlich:
• Zum Teil deutlich gestiegene Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Magdeburg (+125%), Essen (+81%), Nürnberg (+40%), Düsseldorf (+28%), Stuttgart (+19%), Berlin (+15%), Hamburg (+12%), Frankfurt (+11%) und München (+3%).
• Demgegenüber sanken in Köln (-7%), Dresden (-9%), Leipzig (-18%) und besonders deutlich in Rostock (-42%) die Flächenumsätze.
Steigende Büroflächenumsätze in den „Big Seven“
• Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 1,52 Mio. m² (+12%) bzw. ein stabiler Anteil von 89% des gesamten Büroflächenumsatzes in den 13 DIP-Märkten (1. Hj. 2014: 1,36 Mio. m² bzw. 89%).
• Galt München in den Vorjahren als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt, hat sich aktuell aber der Berliner Bürovermietungsmarkt mit einem Halbjahresumsatz von rd. 327.000 m² (+15%) an München (320.000 m², +3%) vorbeigeschoben.
• Als drittstärkster Standort konnte auch Hamburg mit rd. 243.000 m² seinen Umsatz im Vergleich zum Vorjahr (ca. 217.000 m², +12%) erhöhen.
• Die größte absolute Umsatzsteigerung binnen Jahresfrist konnte innerhalb der "Big Seven" in Düsseldorf (208.000 m², +45.000 m²) generiert werden.
• Von den „Big Seven“ erzielte lediglich Köln keine Umsatzsteigerung. Vielmehr reduzierte sich hier der Flächenumsatz um 8.000 m² auf rd. 112.000 m².
Büroflächenumsätze der mittelgroßen DIP-Bürozentren markant gestiegen
• In den mittelgroßen DIP-Bürozentren war die Entwicklung des Flächenumsatzes (im Mittel der restlichen Märkte) insgesamt positiv: Im Vorjahresvergleich stieg der Flächenumsatz in den Städten Dresden, Essen, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg und Rostock um rd. 26%auf rd. 195.500 m². Ungeachtet des Umsatzzuwachses verblieb der Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz bei rd. 11%.
• Allerdings war die Entwicklung in den einzelnen Städten sehr uneinheitlich: So sind die Flächenumsätze in Magdeburg um 125% auf 18.000 m², in Essen um 81% auf 74.000 m² und in Nürnberg um 40% auf 35.000 m² gestiegen.
• Demgegenüber sanken die Umsätze in Dresden (-9%, 32.000 m²), Leipzig (-18%; 33.000 m²) und Rostock (-41%; 3.500 m²).
Sinkende Büroflächenleerstände
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen Märkten um rd. 660.000 m² von rd. 8,42 Mio. m² Mitte 2014 auf ca. 7,76 Mio. m² Mitte 2015 reduziert.
• Analog dazu sank die durchschnittliche Leerstandsquote der 13 DIP-Büromärkte binnen Jahresfrist von 8,2% auf aktuell 7,5%.
Spitzenmieten im Minus, City-Mieten im Plus
• Ungeachtet der gestiegenen Flächenumsätze hat die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen DIP-Büromärkten geringfügig um ca. 0,8% auf rd. EUR 25,60/m² Ende Juni 2015 nachgegeben (Ende Juni 2014: ca. EUR 25,80/m²). Hier schlägt vor allem die angebotsbedingt gesunkene Spitzenmiete in Düsseldorf zu Buche (EUR 26,00/m², -5,5%) sowie rückläufige Spitzenmieten in Berlin (- EUR 0,50/m²), Hamburg (- EUR 1,-/m²), Köln (- EUR 0,25/m²) und Leipzig (- EUR 0,50/m²).
Bundesweiter Mietpreisführer bleibt Frankfurt/M. mit einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete auf rd. EUR 38,-/m² (+ EUR 1,-/m²). Den höchsten Anstieg der Spitzenmiete verzeichnete indessen München mit rd. EUR 34,-/m² (+ EUR 1,50/m²).
• Deutlich zog auch das durchschnittliche, in den DIP-Märkten analysierte Mietniveau für Büroflächen in Citylagen an und zwar um rd. 7% bzw. EUR 1,10/m² von rd. EUR 14,90/m² Mitte 2014 auf rd. EUR 16,00/m² Mitte 2015.
