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16.07.2015 Ertragspotenzial Ferienhotellerie vergleichbar mit Businesshotellerie

Die Deutsche Immobilien AG, einer der führenden Entwickler von Hotelimmobilien, und die TREUGAST Unternehmensberatungsgesellschaft mbH haben heute die wichtigsten Ergebnisse einer neuen, umfassenden Studie zur Asset-Klasse Ferienhotel vorgestellt. Eine wichtige Kernaussage der Studie „Ferienhotelimmobilien – die unterschätzte Asset-Klasse“ fasst Quentin Sharp, Vorstand der Deutsche Immobilien AG, zusammen: „Investitionen in Ferienhotels bieten Ertragspotenziale, die vergleichbar mit der Business-Hotellerie sind – vorausgesetzt die Hotelführung und Hotelkonzeption ist professionell. Dabei ist das Marktumfeld deutlich stabiler, besser prognostizierbar und weniger wettbewerbsintensiv als bei den Business-Hotels.“ Und Michael Lidl, Senior Consultant bei TREUGAST, ergänzt: „Die Chance, den vorhandenen Wettbewerb mit einem neuen, gut konzipierten Ferienhotel am richtigen Standort deutlich zu überflügeln, ist um ein Vielfaches höher als in der hart umkämpften Business-Hotellerie.“

Auch hinsichtlich der Pacht müssen sich die Ferienhotels nicht hinter den Stadthotels verstecken: „Ferienhotels an sehr guten Standorten können ein Pachtniveau erreichen, das mit dem von zentral gelegenen Hotels in A-Städten vergleichbar ist“, so Deutsche Immobilien Vorstand Sharp. Beispielsweise bewegt sich die Pacht pro Zimmer und Monat im 3-Sterne Segment innerhalb einer Bandbreite von 450 bis 650 Euro – dies gilt für Business-Hotels in zentralen Lagen in A-Städten ebenso wie für Ferienhotels an erstklassigen Feriendestinationen.

„Wir sind sehr erfreut, die erste, umfassende Studie zum Thema Ferienhotels vorlegen zu können“, so Sharp weiter. „Wir sind von der Attraktivität der Immobilienklasse Ferienhotel überzeugt und freuen uns, dass die Studie unsere Meinung nun mit Zahlen unterlegt. Eines unserer wichtigsten Ziele ist es, mehr Transparenz in Bezug auf die Besonderheiten der Ferienhotellerie zu schaffen. Denn allgemein gilt der Markt als intransparent, heterogen und wenig professionell.“ Und Michael Lidl fügt hinzu: „Wir konnten aus unserer umfassenden Datenbank eine Reihe von Kennzahlen systematisch auswerten. Dies erlaubt einen aussagekräftigen Vergleich zwischen der Ferien- und der Business-Hotellerie, der die Charakteristika der Ferienhotels illustriert.“

Vor dem Hintergrund boomender Hotelinvestmentmärkte stellen Ferienhotels damit eine Alternative dar. „Die gesamte Anlageklasse Hotelimmobilien erlebt derzeit einen regelrechten Investment-Boom. 2014 erreichte das Transaktionsvolumen den Rekordwert von rund drei Milliarden Euro“, so Lidl weiter. Allerdings konzentrierte sich das Investoreninteresse im Wesentlichen auf die Business-Hotellerie. „Dies zeigt sich u.a. im Rückgang der Bruttoanfangsrenditen. Laut Colliers International sanken diese an den Top-7-Standorten von durchschnittlich 6,6 Prozent im Jahr 2011 auf 5,7 Prozent im Jahr 2014. Unserer Meinung nach bieten Ferienhotelimmobilien derzeit eine Anfangsrendite von mindestens 100 Basispunkten oberhalb der Business-Hotels. Damit sind Ferienhotels eine attraktive Alternative zu Business-Hotels“, erläutert Sharp.

Weitere Ergebnisse der Studie belegen die Attraktivität der Asset-Klasse Ferienhotel: Beim Netto-Umsatz pro verfügbarem Zimmer (REVPAR) liegen profilierte Ferien- und Business-Hotels in etwa gleich auf. Der REVPAR beträgt dabei 53 Euro bei Ferienhotels versus 55 Euro bei Business-Hotels. Daneben bieten Zusatzleistungen in der Ferienhotellerie ein hohes Umsatzpotenzial: Während der reine Logisumsatz pro verfügbarem Zimmer (REVPAR) bei 53 Euro liegt, ist der durchschnittliche Gesamtumsatz pro Zimmer (TREVPAR) in der Ferienhotellerie signifikant höher (103 Euro). Die Bedeutung erläutert Deutsche Immobilien Vorstand Sharp: „Bei der Ferienhotellerie wird fast die Hälfte des Umsatzes aus Zusatzleistungen wie Gastronomie, Wellness, Fitness etc. generiert. Zudem ist das Potenzial für professionell betriebene Ferienhotels höher: Die besten Ferienhotels der TREUGAST-Datenbank erreichten sehr hohe TREVPAR-Werte von 198 Euro.“

Ein weiterer Vorteil der Ferienhotellerie aus Investorensicht ist ihre höhere Konjunkturunabhängigkeit. TREUGAST-Experte Lidl: „Während der Geschäftsreisetourismus in der letzten Finanz- und Wirtschaftskrise einen erheblichen Einbruch erlitt, blieb der Ferienreisemarkt dagegen verhältnismäßig stabil. In den Jahren 2007 bis 2013 nahm die Zahl der Urlaubsreisen der Deutschen im Schnitt jährlich um 1,5 Prozent zu.“

Eine wichtige Finanzkennzahl in der Hotellerie ist der GOP (Gross operating profit). „Dieser spiegelt in erheblichem Maß die operative Wirtschaftlichkeit eines Hotels wider“, erklärt Lidl weiter. Die GOP-Margen der Business-Hotellerie liegen mit durchschnittlich 33,1 Prozent deutlich oberhalb der Werte der Ferienhotellerie mit 25,7 Prozent, was vor allem auf den höheren Anteil der arbeitsintensiveren Nebenleistungen wie Gastronomie, Wellness etc. am Gesamtumsatz zurückzuführen ist. Betrachtet man hingegen die operativen Ergebnisse pro Zimmer (Gross operating profit per available room, GOPPAR) in absoluten Zahlen, schneidet die Ferienhotellerie mit 28 Euro leicht besser ab als die Business-Hotellerie mit 26 Euro. Dies ist auf die höheren Gesamtumsätze (TREVPAR) der Ferienhotellerie zurückzuführen.

Im Rahmen der Studie wurden auch attraktive Destinationen für Ferienhotels identifiziert. Diese konzentrieren sich in Deutschland und Österreich im Wesentlichen auf vier Regionen: Nordseeküste, Ostseeküste, bayerisches Voralpenland und die österreichischen Alpen. Die Tourismusintensität (Verhältnis aus Übernachtungszahl zu Einwohnerzahl) liegt dort signifikant über dem jeweiligen Landesdurchschnitt. „Wir konnten vier Kriterien für einen attraktiven Standort für ein Ferienhotel identifizieren“, so Lidl. „Erstens, das natürliche Angebot – Berge, Seen, Meeresküste – muss vorhanden sein. Außerdem ist eine touristische Freizeitinfrastruktur – Golfplätze, Schwimmbäder, etc. – wichtig. Der dritte Faktor ist das Vorhandensein eines qualitativ guten Hotelangebots mit professionellen Betreiberstrukturen vor Ort. Schließlich ist ein hohes Tourismusaufkommen mit einem vielfältigen bzw. ausgewogenen Zielgruppen-Mix ein vierter wichtiger Faktor: Die zehn Top-Destinationen in Deutschland verfügen – mit einer Ausnahme – über ein hohes Tourismusaufkommen von mehr als einer Million Übernachtungen pro Jahr.“

Positiv wirken sich auch verschiedene gesellschaftliche Trends auf die Ferienhotellerie aus: Einerseits steigt die Zahl der Urlaubsreisen der Deutschen insgesamt ebenso wie die Ausgaben pro Reise: Im Jahr 2000 machten die Deutschen noch 62,2 Millionen Urlaubsreisen. Diese Zahl stieg bis 2014 auf 70,3 Millionen Euro. Die Ausgaben pro Kopf und Reise kletterten von 792 Euro im Jahr 2000 auf 958 Euro im Jahr 2014. Im Ergebnis ist folglich eine durchschnittliche Wachstumsrate (Compound Annual Growth Rate) des Urlaubsreisevolumens der Deutschen (Anzahl x Ausgaben) von 2,4 Prozent pro Jahr zu konstatieren. Zudem werden Reisen im Inland immer beliebter. 2014 entfielen 82,2 Prozent aller Übernachtungen auf dem deutschen Beherbergungsmarkt auf inländische Reisende.

Insgesamt entwickelt sich der deutsche Hotelmarkt sehr positiv. Die Nachfrage wächst stärker als das Angebot. Das Bettenangebot in deutschen Hotels stieg zwischen 2005 und 2014 um 13,5 Prozent, die Zahl der Übernachtungen legte im gleichen Zeitraum um 31,6 Prozent zu. Am österreichischen Hotelmarkt verläuft die Entwicklung vergleichbar, aber weniger dynamisch.

Die Studie „Ferienhotelimmobilien – die unterschätzte Assetklasse“ wird im August 2015 veröffentlicht. Eine ausführliche Präsentation mit vielen weiteren Ergebnissen und eine Executive Summary stellen wir Ihnen zum Download auf http://www.deutsche-immobilien.ag unter dem Navigationspunkt „Presse“ zur Verfügung.




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