06.08.2015 JLL VICTOR Prime Office weiter mit unterschiedlicher Performance
Die Wachstumsperformance der Spitzenlagen der Büromärkte* zeigt nach wie vor deutliche Unterschiede im Vergleich der einzelner Lagen*, bleibt jedoch in der Summe im Aufwärtstrend. Im zweiten Quartal 2015 ist der VICTOR Prime Office* um + 1,1% auf 136,0 Punkte gestiegen. Im ersten Quartal lag der Zuwachs noch bei 1,7 %. Leicht nachgegeben hat auch das Wachstum der laufenden Jahresperformance auf + 4,9 % (+ 5,3 % in Q1 2015).
"Das internationale Anlegerinteresse auf dem deutschen Immobilienmarkt bleibt ungebrochen - trotz und auch wegen der weiterhin bestehenden geopolitischen Unsicherheiten u.a. in der Ukraine. Mehr noch: Es zeichnet sich ab, dass der deutsche Immobilienmarkt weiter an Prominenz und Attraktivität zulegen kann", so RALF KEMPER, bei JLL Head of Valuation & Transaction Advisory Germany. Und weiter: "Zurzeit sieht es nicht danach aus, als würden sich externe Einflüsse wie etwa ein möglicher Anstieg des US-amerikanischen Leitzinses oder potenziell eskalierende Krisen wie in Griechenland negativ auf die prächtig laufenden Investmentmärkte auswirken. Die deutschen Immobilienhochburgen profitieren von den Kapitalströmen in besonderem Maße. Vor diesem Hintergrund sind weitere Preissteigerungen nicht auszuschließen."
MÜNCHEN WEITERHIN MIT BESTER LAUFENDER JAHRESPERFORMANCE - BERLIN MIT STRÄRKSTER QUARTALSPERFORMANCE
2015 bildet die Münchener Innenstadt mit einer starken Performance die einzige Konstante. Die Bürospitzenlage der bayerischen Landeshauptstadt liegt nach einem weiter starken Quartalswachstum von +3,0 %, mit 149,6 Punkten deutlich auf Platz eins. Damit bewegt sich die Jahresperformance bei einem Plus von 8,7 %, gleichbedeutend der besten Entwicklung in den letzten 12 Monaten. Den stärksten Quartalsanstieg konnte allerdings die Berliner Innenstadt erzielen (+3,5 % auf 130,1 Punkte). In beiden Städten zeigt die Analyse von Transaktionen im zweiten Quartal eine deutliche Reduzierung der Büro-Spitzenrendite.
Demgegenüber fällt die Performanceentwicklung in den Spitzenlagen der anderen Städte deutlich schwächer, sogar rückläufig aus: die Frankfurter Bankenlage (+0,4 % auf 133,2 Punkte) und die Hamburger Innenstadt (-0,4 % auf 140,6 Punkte) stagnieren nahezu, die Düsseldorfer Bankenlage weist sogar ein deutlicheres Minus auf (-1,0 % auf 126,9 Punkte).
Aufgrund der unterschiedlichen Entwicklung in den einzelnen Lagen ist der Total Return** des VICTOR Prime Office leicht rückläufig: +9,4 % gegenüber +9,9 % im Vorquartal. Nach wie vor zeigt die Münchner Innenstadt mit +13,0 % die beste Investmentmöglichkeit der letzten 12 Monate vor Berlin (+9,9 %), deren Spitzenlage auch in dieser Betrachtung einen deutlichen Sprung nach oben gemacht hat. Frankfurt (+9,6 %), Hamburg (+7,8 %) und Düsseldorf (+5,4 %) folgen auf den Plätzen. "Besonders die 2015 beobachteten Tendenzen auf dem Berliner Markt sind für Anleger sehr vielversprechend", so KEMPER. Und weiter: "Die Top-Lagen in der deutschen Hauptstadt bewegen sich in ihrer Performance bereits etwa ein Fünftel über dem Spitzenwert der 2007er Boomphase. Dies unterstreicht die Bedeutung des Berliner Marktes. Auch aus Bewerter-Sicht steht das Top-Segment in der Hauptstadt damit unter steigender und besonderer Beobachtung."
Aufgrund des mittlerweile wieder angestiegenen risikolosen Zinssatzes sowie der weiterhin sinkenden internen Zinsfußerwartungen (IRR) der Investoren sinkt der Risikoaufschlag auf Immobilieninvestments, der "JLL Prime Risk Premium (JLL-PRP)" zum zweiten Mal in Folge auf 421 Basispunkte (499 Basispunkte in Q1 2015).
KEMPER abschließend: "Aus heutiger Sicht gehen wir erst mittel- und langfristig davon aus, dass die gesunkenen Spitzenrenditen, derzeit teilweise deutlich unter den Topwerten aus der letzten Boomphase in 2007 notierend, wieder ansteigen werden. Bis Ende 2015 und wahrscheinlich auch im nächsten Jahr bleibt es voraussichtlich bei einer hohen Liquidität und extrem niedrigen Ankaufsrenditen auf dem Immobilienmarkt. Beides dürfte die Marktakteure zu permanenten Anpassungen der eigenen Renditeanforderungen zwingen."
"Das internationale Anlegerinteresse auf dem deutschen Immobilienmarkt bleibt ungebrochen - trotz und auch wegen der weiterhin bestehenden geopolitischen Unsicherheiten u.a. in der Ukraine. Mehr noch: Es zeichnet sich ab, dass der deutsche Immobilienmarkt weiter an Prominenz und Attraktivität zulegen kann", so RALF KEMPER, bei JLL Head of Valuation & Transaction Advisory Germany. Und weiter: "Zurzeit sieht es nicht danach aus, als würden sich externe Einflüsse wie etwa ein möglicher Anstieg des US-amerikanischen Leitzinses oder potenziell eskalierende Krisen wie in Griechenland negativ auf die prächtig laufenden Investmentmärkte auswirken. Die deutschen Immobilienhochburgen profitieren von den Kapitalströmen in besonderem Maße. Vor diesem Hintergrund sind weitere Preissteigerungen nicht auszuschließen."
MÜNCHEN WEITERHIN MIT BESTER LAUFENDER JAHRESPERFORMANCE - BERLIN MIT STRÄRKSTER QUARTALSPERFORMANCE
2015 bildet die Münchener Innenstadt mit einer starken Performance die einzige Konstante. Die Bürospitzenlage der bayerischen Landeshauptstadt liegt nach einem weiter starken Quartalswachstum von +3,0 %, mit 149,6 Punkten deutlich auf Platz eins. Damit bewegt sich die Jahresperformance bei einem Plus von 8,7 %, gleichbedeutend der besten Entwicklung in den letzten 12 Monaten. Den stärksten Quartalsanstieg konnte allerdings die Berliner Innenstadt erzielen (+3,5 % auf 130,1 Punkte). In beiden Städten zeigt die Analyse von Transaktionen im zweiten Quartal eine deutliche Reduzierung der Büro-Spitzenrendite.
Demgegenüber fällt die Performanceentwicklung in den Spitzenlagen der anderen Städte deutlich schwächer, sogar rückläufig aus: die Frankfurter Bankenlage (+0,4 % auf 133,2 Punkte) und die Hamburger Innenstadt (-0,4 % auf 140,6 Punkte) stagnieren nahezu, die Düsseldorfer Bankenlage weist sogar ein deutlicheres Minus auf (-1,0 % auf 126,9 Punkte).
Aufgrund der unterschiedlichen Entwicklung in den einzelnen Lagen ist der Total Return** des VICTOR Prime Office leicht rückläufig: +9,4 % gegenüber +9,9 % im Vorquartal. Nach wie vor zeigt die Münchner Innenstadt mit +13,0 % die beste Investmentmöglichkeit der letzten 12 Monate vor Berlin (+9,9 %), deren Spitzenlage auch in dieser Betrachtung einen deutlichen Sprung nach oben gemacht hat. Frankfurt (+9,6 %), Hamburg (+7,8 %) und Düsseldorf (+5,4 %) folgen auf den Plätzen. "Besonders die 2015 beobachteten Tendenzen auf dem Berliner Markt sind für Anleger sehr vielversprechend", so KEMPER. Und weiter: "Die Top-Lagen in der deutschen Hauptstadt bewegen sich in ihrer Performance bereits etwa ein Fünftel über dem Spitzenwert der 2007er Boomphase. Dies unterstreicht die Bedeutung des Berliner Marktes. Auch aus Bewerter-Sicht steht das Top-Segment in der Hauptstadt damit unter steigender und besonderer Beobachtung."
Aufgrund des mittlerweile wieder angestiegenen risikolosen Zinssatzes sowie der weiterhin sinkenden internen Zinsfußerwartungen (IRR) der Investoren sinkt der Risikoaufschlag auf Immobilieninvestments, der "JLL Prime Risk Premium (JLL-PRP)" zum zweiten Mal in Folge auf 421 Basispunkte (499 Basispunkte in Q1 2015).
KEMPER abschließend: "Aus heutiger Sicht gehen wir erst mittel- und langfristig davon aus, dass die gesunkenen Spitzenrenditen, derzeit teilweise deutlich unter den Topwerten aus der letzten Boomphase in 2007 notierend, wieder ansteigen werden. Bis Ende 2015 und wahrscheinlich auch im nächsten Jahr bleibt es voraussichtlich bei einer hohen Liquidität und extrem niedrigen Ankaufsrenditen auf dem Immobilienmarkt. Beides dürfte die Marktakteure zu permanenten Anpassungen der eigenen Renditeanforderungen zwingen."
