28.08.2015 Mieten in Hamburg: Trendwende in Sicht?
Die Mieten in Hamburg kennen nur eine Richtung: nach oben. Dieses Gefühl haben Wohnungssuchende bereits seit einigen Jahren. Aber stimmt das noch? „Nein“, sagt Matthias Klupp vom Hamburger Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte. „Die Mieten sind in Hamburg seit 2011 zwar stark gestiegen, allerdings hat die Dynamik in den letzten beiden Jahren nachgelassen. Im hochpreisigen Segment mit den teuersten Mieten ist seit Mitte 2013 sogar ein Rückgang zu erkennen.“
Ein differenzierter Blick auf die Mietentwicklung zeigt, dass es deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Marktsegmenten gibt. Für eine genaue Betrachtung hat Analyse & Konzepte den Wohnungsmarkt in vier Preissegmente unterteilt, die jeweils 25 Prozent der Angebotsmieten umfassen: das preisgünstige, das mittlere, das gehobene und das hochpreisige Segment. Dabei wird deutlich, dass die Mieten von 2011 bis 2013 in allen Segmenten sehr stark angestiegen sind. Dabei war der Anstieg im unteren und mittleren Segment mit 11 Prozent und 11,5 Prozent höher als im hochpreisigen mit 7 Prozent. Von 2013 bis 2015 hat sich dieses Wachstum deutlich verlangsamt. Im gehobenen und mittleren Segment stiegen die Angebotsmieten nur noch um 1,4 Prozent an, im unteren um 2,8 Prozent. Im hochpreisigen Segment gingen die Angebotsmieten sogar um 1,7 Prozent zurück.
„Die Nachfrage nach teurem Wohnraum ist zwar nach wie vor vorhanden, die hohen Mieten lassen sich aber nur noch erzielen, wenn Lage und Ausstattung wirklich stimmen“, erklärt Matthias Klupp.
Deutlich wird zudem, dass das Mietenwachstum kein stetiger Prozess ist. Bei den Mieten der unteren drei Preissegmente war von Mitte 2013 bis 2014 ein Stillstand zu verzeichnen. Erst im zweiten Quartal 2014 zogen die Mieten wieder an. Ob die Ankündigung der Mietpreisbremse ursächlich dafür war, lässt sich aber nicht sicher sagen.
Der Gipfel ist überschritten
Die rückläufigen Zahlen für das zweite Quartal 2015 in allen Preissegmenten zeigen, dass sich die Mietniveaus in den einzelnen Bereichen festigen. Die deutlich angestiegenen Baufertigstellungszahlen tragen erste Früchte, sodass sich mittelfristig nicht nur die Situation für Nachfrager im hochpreisigen Segment verbessern wird. „Bis diese Auswirkungen spürbar werden, braucht es aber noch Geduld“, so Matthias Klupp. „Zwar werden in den drei unteren Segmenten die Mieten mittelfristig nicht mehr steigen, sinkende Mieten sind allerdings auch vorerst nicht zu erwarten. Hierfür müssen die Baufertigstellungszahlen dauerhaft auf einem hohen Niveau bleiben.“
Ob die aktuell zu beobachtende stabile oder teilweise sogar rückläufige Mietentwicklung in Hamburg – wie auch in Berlin – bereits auf die Mietpreisbremse zurückzuführen sind, lässt sich laut Analyse & Konzepte derzeit noch nicht belegen. Auch in den letzten Jahren gab es – wie die Abbildung zeigt – immer Phasen stabiler Mieten. Der Zeitraum von seit Monaten, seit dem die neue Regelung in Kraft ist, ist nicht ausreichend, um hier schon entsprechende Rückschlüsse zu ziehen.
Ein differenzierter Blick auf die Mietentwicklung zeigt, dass es deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Marktsegmenten gibt. Für eine genaue Betrachtung hat Analyse & Konzepte den Wohnungsmarkt in vier Preissegmente unterteilt, die jeweils 25 Prozent der Angebotsmieten umfassen: das preisgünstige, das mittlere, das gehobene und das hochpreisige Segment. Dabei wird deutlich, dass die Mieten von 2011 bis 2013 in allen Segmenten sehr stark angestiegen sind. Dabei war der Anstieg im unteren und mittleren Segment mit 11 Prozent und 11,5 Prozent höher als im hochpreisigen mit 7 Prozent. Von 2013 bis 2015 hat sich dieses Wachstum deutlich verlangsamt. Im gehobenen und mittleren Segment stiegen die Angebotsmieten nur noch um 1,4 Prozent an, im unteren um 2,8 Prozent. Im hochpreisigen Segment gingen die Angebotsmieten sogar um 1,7 Prozent zurück.
„Die Nachfrage nach teurem Wohnraum ist zwar nach wie vor vorhanden, die hohen Mieten lassen sich aber nur noch erzielen, wenn Lage und Ausstattung wirklich stimmen“, erklärt Matthias Klupp.
Deutlich wird zudem, dass das Mietenwachstum kein stetiger Prozess ist. Bei den Mieten der unteren drei Preissegmente war von Mitte 2013 bis 2014 ein Stillstand zu verzeichnen. Erst im zweiten Quartal 2014 zogen die Mieten wieder an. Ob die Ankündigung der Mietpreisbremse ursächlich dafür war, lässt sich aber nicht sicher sagen.
Der Gipfel ist überschritten
Die rückläufigen Zahlen für das zweite Quartal 2015 in allen Preissegmenten zeigen, dass sich die Mietniveaus in den einzelnen Bereichen festigen. Die deutlich angestiegenen Baufertigstellungszahlen tragen erste Früchte, sodass sich mittelfristig nicht nur die Situation für Nachfrager im hochpreisigen Segment verbessern wird. „Bis diese Auswirkungen spürbar werden, braucht es aber noch Geduld“, so Matthias Klupp. „Zwar werden in den drei unteren Segmenten die Mieten mittelfristig nicht mehr steigen, sinkende Mieten sind allerdings auch vorerst nicht zu erwarten. Hierfür müssen die Baufertigstellungszahlen dauerhaft auf einem hohen Niveau bleiben.“
Ob die aktuell zu beobachtende stabile oder teilweise sogar rückläufige Mietentwicklung in Hamburg – wie auch in Berlin – bereits auf die Mietpreisbremse zurückzuführen sind, lässt sich laut Analyse & Konzepte derzeit noch nicht belegen. Auch in den letzten Jahren gab es – wie die Abbildung zeigt – immer Phasen stabiler Mieten. Der Zeitraum von seit Monaten, seit dem die neue Regelung in Kraft ist, ist nicht ausreichend, um hier schon entsprechende Rückschlüsse zu ziehen.
