08.04.2021 Investmentmarkt Stuttgart zu Jahresbeginn noch unter Corona-Einfluss
Obwohl die Nachfrage auf dem Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt nach Angaben von Colliers im ersten Quartal des Jahres 2021 anhaltend hoch war, konnte angebotsbedingt mit einem Transaktionsvolumen von circa 260 Millionen Euro nur ein Ergebnis erzielt werden, das sich auf dem durchschnittlichen Niveau der bisherigen Corona-Quartale befand. Damit lag das Transaktionsvolumen der Landeshauptstadt im übergeordneten Trend aller deutschen Top-7-Standorte, die fast ausnahmslos ein verhaltenes erstes Jahresquartal verzeichneten. Zurückzuführen ist das durchschnittliche Transaktionsvolumen – wie auch bei den anderen deutschen Immobilienhochburgen – auf das Fehlen von Großdeals, was aber in der Baden-Württembergischen Landeshauptstadt maßgeblich auf das mangelnde Angebot zurückzuführen ist. Mit einem Anteil von mehr als 244 Millionen Euro entfiel dabei das Gros des Transaktionsvolumens auf gewerbliche Investments und hierbei mit circa 131 Millionen Euro insbesondere auf Büroimmobilien. Wohnwirtschaftliche Investments im größervolumigen Bereich hingegen wurden mangels adäquaten Angebots nur sehr untergeordnet getätigt. Auch die Anzahl der Transaktionen blieb mit insgesamt neun Abschlüssen gegenüber früheren Auftaktquartalen zurück.
Frank Leukhardt, Head of Capital Markets bei Colliers in Stuttgart: „Die Pandemie hat in den vergangenen Monaten gesellschaftlich wie auch wirtschaftlich zu deutlichen Einschnitten geführt, und sich seit geraumer Zeit abzeichnende Veränderungsprozesse wurden enorm beschleunigt. In diesem Umfeld ergeben sich aktuell für den Immobilienmarkt besondere Herausforderungen und Veränderungen, mit sehr differenzierten Auswirkungen auf die spezifischen Assetklassen. So hat sich das bereits vor der Krise abzeichnende starke Interesse der Investoren an den Assetklassen Logistik und Wohnen nochmals erheblich verstärkt. Das Office-Segment bleibt dennoch mit einem Anteil von circa 54 Prozent am Transaktionsvolumen die bedeutendste Assetklasse, hierbei standen in den vergangenen Monaten stabilisierte und langfristig an bonitätsstarke Mieter vermietete Objekte im Fokus der Investoren.”
Aufgrund des niedrigen Angebots an überaus gefragten Core- und Core Plus-Büroinvestments verharrten nach Beobachtung von Leukhardt, die Spitzenrenditen in diesem risikoaversen Segment zuletzt auf einem historisch niedrigen Niveau. So belaufen sich zum Jahresanfang 2021 die Spitzenrenditen auf circa 3,1 Prozent für Büroimmobilien sowie circa. 3,3 Prozent für innerstädtische Geschäftshäuser.
Sowohl auf Käufer- wie auch Verkäuferseite zeigten sich Projektentwickler im ersten Jahresquartal sehr aktiv und vereinten mit einem Anteil von jeweils rund 65 Prozent das Gros des gewerblichen Transaktionsvolumens auf sich. Beispielhaft zu nennen ist hier der Verkauf des bisherigen innerstädtischen Standortes der Südwestbank AG durch die BAWAG an die FOM Real Estate. Nach dem Auszug der Verkäuferin und der anschließenden Revitalisierung und Repositionierung wird die FOM hier ein attraktives Mixed-Use Objekt an einem interessanten innerstädtischen Standort realisieren.
Der Investorenkreis rekrutiert sich aktuell insbesondere aus deutschen, wie auch europäischen Investoren, wobei Reisebeschränkungen dazu führen, dass der Kreis der internationalen Investoren in den vergangenen Monaten schwächer vertreten war als vor der Pandemie. So konnte zwar auf Verkäuferseite ein Anteil internationaler Investoren am Transaktionsvolumen von annähernd 50 Prozent verzeichnet werden, auf Käuferseite hingegen traten internationale Akteure im ersten Quartal nicht signifikant in Erscheinung. Für den weiteren Jahresverlauf ist mit einem Anstieg des Anteils ausländischer Investoren zu rechnen, die ihr Engagement mehr denn je über in Deutschland ansässige leistungsstarke Asset- und Investmentmanager tätigen.
„Das niedrige Zinsniveau an den Finanzmärkten beflügelt weiterhin die Nachfrage am Investmentmarkt, wenngleich die Transaktionstätigkeit des ersten Quartals dies angebotsbedingt noch nicht im selben Maße widerspiegeln konnte. Sicherheit und Stabilität stehen mehr denn je im Fokus der Investoren, Attribute denen der Bürostandort Stuttgart, mit einer nach wie vor überaus geringen Leerstandsquote, einem moderaten Mietpreisniveau und den im bundesweiten Vergleich niedrigsten Capital-Values in höchstem Maße gerecht wird. Für den weiteren Jahresverlauf sehen wir, dass sich eine zunehmende Transaktionstätigkeit abzeichnet, so dass wir für den Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt für das Jahr 2021 ein Transaktionsvolumen von rund 1,5 Milliarden Euro erwarten und damit einen signifikant höheren Wert als im Vorjahreszeitraum (1,2 Milliarden Euro)“, so Leukhardt abschließend.
Frank Leukhardt, Head of Capital Markets bei Colliers in Stuttgart: „Die Pandemie hat in den vergangenen Monaten gesellschaftlich wie auch wirtschaftlich zu deutlichen Einschnitten geführt, und sich seit geraumer Zeit abzeichnende Veränderungsprozesse wurden enorm beschleunigt. In diesem Umfeld ergeben sich aktuell für den Immobilienmarkt besondere Herausforderungen und Veränderungen, mit sehr differenzierten Auswirkungen auf die spezifischen Assetklassen. So hat sich das bereits vor der Krise abzeichnende starke Interesse der Investoren an den Assetklassen Logistik und Wohnen nochmals erheblich verstärkt. Das Office-Segment bleibt dennoch mit einem Anteil von circa 54 Prozent am Transaktionsvolumen die bedeutendste Assetklasse, hierbei standen in den vergangenen Monaten stabilisierte und langfristig an bonitätsstarke Mieter vermietete Objekte im Fokus der Investoren.”
Aufgrund des niedrigen Angebots an überaus gefragten Core- und Core Plus-Büroinvestments verharrten nach Beobachtung von Leukhardt, die Spitzenrenditen in diesem risikoaversen Segment zuletzt auf einem historisch niedrigen Niveau. So belaufen sich zum Jahresanfang 2021 die Spitzenrenditen auf circa 3,1 Prozent für Büroimmobilien sowie circa. 3,3 Prozent für innerstädtische Geschäftshäuser.
Sowohl auf Käufer- wie auch Verkäuferseite zeigten sich Projektentwickler im ersten Jahresquartal sehr aktiv und vereinten mit einem Anteil von jeweils rund 65 Prozent das Gros des gewerblichen Transaktionsvolumens auf sich. Beispielhaft zu nennen ist hier der Verkauf des bisherigen innerstädtischen Standortes der Südwestbank AG durch die BAWAG an die FOM Real Estate. Nach dem Auszug der Verkäuferin und der anschließenden Revitalisierung und Repositionierung wird die FOM hier ein attraktives Mixed-Use Objekt an einem interessanten innerstädtischen Standort realisieren.
Der Investorenkreis rekrutiert sich aktuell insbesondere aus deutschen, wie auch europäischen Investoren, wobei Reisebeschränkungen dazu führen, dass der Kreis der internationalen Investoren in den vergangenen Monaten schwächer vertreten war als vor der Pandemie. So konnte zwar auf Verkäuferseite ein Anteil internationaler Investoren am Transaktionsvolumen von annähernd 50 Prozent verzeichnet werden, auf Käuferseite hingegen traten internationale Akteure im ersten Quartal nicht signifikant in Erscheinung. Für den weiteren Jahresverlauf ist mit einem Anstieg des Anteils ausländischer Investoren zu rechnen, die ihr Engagement mehr denn je über in Deutschland ansässige leistungsstarke Asset- und Investmentmanager tätigen.
„Das niedrige Zinsniveau an den Finanzmärkten beflügelt weiterhin die Nachfrage am Investmentmarkt, wenngleich die Transaktionstätigkeit des ersten Quartals dies angebotsbedingt noch nicht im selben Maße widerspiegeln konnte. Sicherheit und Stabilität stehen mehr denn je im Fokus der Investoren, Attribute denen der Bürostandort Stuttgart, mit einer nach wie vor überaus geringen Leerstandsquote, einem moderaten Mietpreisniveau und den im bundesweiten Vergleich niedrigsten Capital-Values in höchstem Maße gerecht wird. Für den weiteren Jahresverlauf sehen wir, dass sich eine zunehmende Transaktionstätigkeit abzeichnet, so dass wir für den Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt für das Jahr 2021 ein Transaktionsvolumen von rund 1,5 Milliarden Euro erwarten und damit einen signifikant höheren Wert als im Vorjahreszeitraum (1,2 Milliarden Euro)“, so Leukhardt abschließend.
