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09.04.2021 Wohninvestments: Transaktionen von 5,7 Mrd. Euro im ersten Quartal

Im ersten Quartal 2021 erreichte der deutsche Investmentmarkt für Wohnimmobilien (ab 50 Einheiten) ein Transaktionsvolumen von 5,7 Milliarden Euro. Das ist zwar rund 40 Prozent weniger als im Anfangsquartal 2020, dieses war jedoch durch die Sechs-Milliarden-Euro-Fusion von Adler Real Estate und Ado Properties geprägt. Ohne diese Transaktion wäre im Quartalsvergleich ein Anstieg von fast 60 Prozent zu verzeichnen. Mit 1,3 Milliarden Euro fiel die größte Wohntransaktion des ersten Quartals 2021 deutlich kleiner aus – dabei handelt es sich um den Erwerb eines Portfolios von Soka-Bau durch einen Fonds von AEW Europe. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Wohnimmobilien gewinnen bei immer mehr Investoren an Bedeutung. Gründe dafür sind die trotz Pandemie stabilen Mieterträge und die positiven demographischen Aussichten der Metropolen. Die Verzinsung von Wohnimmobilien wird zunehmend als risikofreier Zins angesehen. Gleichzeitig können deutsche Wohninvestments mit einem nicht zu unterschätzenden Renditespread gegenüber den negativ verzinsten Staatsanleihen punkten. Die langfristige Attraktivität von Wohninvestments wird zudem durch den Anstieg der Haushalte getragen – die doppelt so schnell wachsen wie die Bevölkerung“, sagt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. Im Core-Segment blieben die Spitzenrenditen im Mittel der deutschen Top-7-Standorte im ersten Quartal stabil bei 2,31 Prozent.

„Aufgrund des stetig steigenden Nachfrageüberhangs kommen nicht alle Investoren zum Zuge. Speziell der zuletzt gestiegenen Nachfrage von Anlegern aus dem Ausland kann oft nicht entsprochen werden“, sagt Jirka Stachen, Team Leader Research bei CBRE in Deutschland. Im ersten Quartal 2021 belief sich der Anteil internationaler Investoren auf 16 Prozent.

Nachdem in den letzten zwei Quartalen das Volumen von Forward Deals rapide gesunken war, zeichnet sich nun wieder ein Anstieg ab. Auf diese Transaktionen entfielen im ersten Quartal 2021 1,4 Milliarden Euro. Vor einem Jahr waren es lediglich eine Milliarde Euro. „Aufgrund der sehr starken Nachfrage nach Investition in Wohnentwicklungen, erwarten wir einen starken Preisanstieg in den kommenden Monaten. Gleichzeitig kommt ESG-Kriterien bei Projektentwicklungen in den Augen vieler Investoren eine immer stärkere Relevanz zu“, sagt Michael Schlatterer, Senior Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland.

Einfamilienhausregionen im pandemiebedingten Fokus

Mehr als drei Viertel aller Wohninvestitionen entfallen auf Standorte außerhalb der Top-7-Städte. Standorte wie Nürnberg, Freiburg, Dresden, Leipzig und Wiesbaden sind dabei im Fokus der Investoren – und auch das Umland der Metropolen beziehungsweise Universitätsstandorte sind beliebt. „Eine Folge der Pandemie ist ein Nachfrageschub für Objekte in den Metropolrändern. Insbesondere in den traditionell von Einfamilienhäusern geprägten Standorten und Regionen im Umland der großen Städte zeichnet sich eine Entwicklung hin zum Mietwohnungssegment ab. Die Nachfrage nach diesen Immobilieninvestments ist so hoch, dass neue Projekte sofort vom Markt absorbiert werden. Hier gibt es praktisch kein Produkt mehr – und infolgedessen einen starken Preisanstieg innerhalb kürzester Zeit“, erklärt Lüttger.

Börsengesellschaften und öffentliche Wohnungsgesellschaften waren größte Nettokäufergruppen

Mit einem Nettozuwachs von jeweils knapp 800 Millionen Euro stellten börsennotierte Immobiliengesellschaften und öffentliche Wohnungsgesellschaften die größten Nettokäufergruppen dar. Auf Platz drei folgten die offenen Immobilienfonds und Spezialfonds, die bei Wohninvestments um 400 Millionen Euro zulegten. „Seit 2016 haben die öffentlichen Wohnungsgesellschaften ihren Bestand um circa 5,8 Milliarden Euro ausgebaut. Mit dem Ankauf von Wohnungen soll dem Mietpreisanstieg ein Riegel vorgeschoben werden, was jedoch nur sehr begrenzt von Erfolg gekrönt ist. Denn durch den Ankauf von Bestandsimmobilien werden trotz großer Investitionen seitens der kommunalen Wohnungsgesellschaften weder neue Wohnungen geschaffen noch der Mietanstieg begrenzt“, resümiert Schlatterer.

Markt für Mikroapartments erholt sich

Nachdem das Transaktionsvolumen von Mikroapartments und studentischem Wohnen 2020 eingebrochen war, zeichnet sich für 2021 wieder eine verstärkte Nachfrage nach dieser Assetklasse ab. Mit 400 Millionen Euro wurde bereits im ersten Quartal 2021 mehr als 50 Prozent des im Gesamtjahr 2020 in dieses Segment allokierten Kapitals erreicht. „Vor allem Projektentwicklungen spielten bei dem Transaktionsgeschehen von Mikroapartments eine entscheidende Rolle. Offensichtlich sehen viele Akteure schon jetzt den erneuten Anstieg der Nachfrage nach kleinen Wohnungen in der Post-COVID-Ära “, so Stachen.

Ausblick auf das Gesamtjahr

„Angesichts der starken Nachfrage wird das Investitionsvolumen allein durch das Angebot begrenzt. Deswegen erwarten wir auch für 2021 ein Gesamtvolumen von bis zu 20 Milliarden Euro. Zum Jahresende dürfte zudem auch die Spitzenrendite noch einmal weiter nachgeben“, prognostiziert Lüttger.

„In Zukunft wird das Thema ESG insbesondere bei institutionellen Investoren, die indirekt über Fondsvehikel oder direkt – wie im Fall der großen Wohnaktiengesellschaften – agieren, eine größere Rolle spielen. Damit verbunden ist eine weiter steigende Nachfrage nach Neubauentwicklungen, da viele ältere Bestände ESG-Kriterien nur bedingt erfüllen können. Dies wird zum weiteren Preisanstieg bei Projektentwicklungen beitragen“, erläutert Schlatterer.






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