12.04.2021 Bürovermietung/Gewerbeinvestments München: Anforderungen steigen
Zurückhaltung in München: Während die Nutzer am Büromarkt mehr Flexibilität einplanen, treffen auf Investorenseite teilweise unterschiedliche Preisvorstellungen aufeinander.
Die Keyfacts im Überblick:
• Flächenumsatz von 84.600 m² und damit 51 % weniger als im ersten Quartal 2021
• Anstieg der Leerstandsquote durch hohes Fertigstellungsvolumen 2020
• Transaktionsvolumen bei 572 Mio. Euro in Q1-2021 (- 60 % ggü. Q1-2020)
• Core-Produkte noch häufiger auf der Wunschliste der Investoren
Büromarkt: Nutzer suchen vermehrt nach Flexibilität
Verhaltenes Auftaktquartal am Münchner Büromarkt: Insgesamt wurden in den ersten drei Monaten des Jahres 84.600 m² Bürofläche umgesetzt. Das entspricht einem Rückgang um 51 % im Vergleich zum ersten Quartal 2020 (172.900 m²). Bei Betrachtung des zweiten Quartals 2020 (135.300 m²), das hinsichtlich der Einschränkungen durch die Pandemie vergleichbarer ist, war der Flächenumsatz ebenfalls um 37 % geringer. Das hängt vor allem damit zusammen, dass es keine Überläufe aus der Pre-Corona-Zeit gibt, die das 1. Halbjahr 2020 noch gestützt haben.
Nico Jungnickel, Director und Head of Munich Office bei Savills berichtet: „Der Großteil der Unternehmen ist aktuell zurückhaltend. Das betrifft alle Branchen und Flächensegmente. Bei Anmietungen unterhalb von 1.000 m² ist die Nachfrage noch etwas höher, da hier die Entscheidungswege kürzer sind.“ Der Rückgang in diesem Segment fiel dementsprechend mit rund 19 % gegenüber dem Vorjahresquartal etwas geringer aus. Zudem stellt Jungnickel fest: „Bei größeren Flächen besteht hingegen weiterhin viel Unsicherheit, wie sich das räumlich flexible Arbeiten auf den zukünftigen Bedarf auswirken wird.“ So konnten beispielsweise im Segment über 5.000 m² im ersten Quartal lediglich 20.000 m² umgesetzt werden – rund 75 % weniger als noch ein Jahr zuvor.
Die Leerstandsquote hat im Vergleich zum vorigen Quartal um 60 Basispunkte und zum Vorjahr um 138 Basispunkte zugelegt, liegt aber weiterhin auf einem niedrigen Niveau von 3,5 %. Ein Grund für diesen Anstieg ist das überdurchschnittlich hohe Fertigstellungsvolumen 2020 mit 320.000 m² Bürofläche. Das sind 50 % mehr als der Durchschnitt der letzten zehn Jahre (214.000 m²). Und die Entwicklung setzt sich in den kommenden Jahren fort: So werden 2021 voraussichtlich 295.000 m² Bürofläche fertiggestellt, 2022 weitere 360.000 m². Die Vorvermietungsquoten liegen jeweils bei 75 % und bei 30 %. Sollte der Flächenumsatz auch in diesem Jahr unterhalb des Zehnjahresdurchschnitts verbleiben (745.000 m²), könnte die Leerstandsquote also weiter steigen. „Das bedeutet jedoch nicht, dass der Leerstand bei Neubauprojekten steigen wird. Objekte in guten Lagen und mit einer hohen Qualität sind auch weiterhin beliebt bei den Nutzern. Insbesondere weil sie flexiblere Nutzungsmöglichkeiten bieten. Dafür sind die Unternehmen auch bereit Spitzenpreise zu bezahlen“, so Jungnickel.
Entsprechend blieb die Spitzenmiete gegenüber dem Vorquartal und dem Vorjahresquartal stabil bei 37,00 Euro/ m². Die Medianmiete stieg hingegen leicht um 2,6 % gegenüber dem vierten Quartal 2020 bzw. um 8,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal und steht nunmehr bei 20,00 Euro/ m².
Investmentmarkt: Preisvorstellungen gehen auseinander
Mit 572 Mio. Euro in Q1-2021 lag das Transaktionsvolumen in München 60 % unter dem Vorjahresergebnis. Büroimmobilien waren dabei mit 449 Mio. Euro für 78 % des Gesamtumsatzes verantwortlich und wiesen den größten Anteil am Gewerbeinvestmentmarkt auf. Doch auch in diesem Segment ist ein Rückgang (-55 %) im Vergleich zum Vorjahresquartal zu verzeichnen.
„Der Druck aus dem Markt nach Investmentmöglichkeiten ist jedoch ungebrochen hoch. Dies spiegelt sich in einer weiterhin hohen Nachfrage wider“, erläutert Marcel Wolter, Associate Director Investment bei Savills in München, und ergänzt: „Derzeit kommen allerdings nur wenige Objekte auf den Markt, um die Nachfrage entsprechend zu bedienen. Auf der einen Seite bieten Verkäufer keine Objekte an, bei denen sie sich nicht sicher sind, die gewünschten Preise zu erzielen. Auf der anderen Seite sind Core-Produkte rar gesät. Kommen diese jedoch auf den Markt, können überdurchschnittlich hohe Preise erzielt werden.“
Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien verharrten unverändert bei 2,7 % im Vergleich zum Vorquartal und dem Vorjahresquartal. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Core-Produkten könnten diese aber noch leicht nachgeben. Insbesondere institutionelle Investoren mit entsprechender Spezialisierung gehören hier zur größten Nachfragegruppe.
Bei Geschäftshäusern in 1A-Lagen stiegen die Spitzenrenditen um 20 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal und liegen nun bei 2,5 %. Ein mögliches Resultat der Einschränkungen im Einzelhandel aufgrund der COVID-19 Pandemie.
„Im Laufe des Jahres gehen wir davon aus, dass die Nachfrage weiter anziehen wird. Insbesondere seitens internationaler Akteure, die im letzten Jahr aufgrund der Reisebeschränkungen sehr verhalten ausfiel“, sagt Wolter und prognostiziert mögliche Preisanpassungen: „Bei Core-Objekten mit bonitätsstarken Mietern und langfristigen Mietverträgen sind auch weiterhin Aufschläge möglich.“
Die Keyfacts im Überblick:
• Flächenumsatz von 84.600 m² und damit 51 % weniger als im ersten Quartal 2021
• Anstieg der Leerstandsquote durch hohes Fertigstellungsvolumen 2020
• Transaktionsvolumen bei 572 Mio. Euro in Q1-2021 (- 60 % ggü. Q1-2020)
• Core-Produkte noch häufiger auf der Wunschliste der Investoren
Büromarkt: Nutzer suchen vermehrt nach Flexibilität
Verhaltenes Auftaktquartal am Münchner Büromarkt: Insgesamt wurden in den ersten drei Monaten des Jahres 84.600 m² Bürofläche umgesetzt. Das entspricht einem Rückgang um 51 % im Vergleich zum ersten Quartal 2020 (172.900 m²). Bei Betrachtung des zweiten Quartals 2020 (135.300 m²), das hinsichtlich der Einschränkungen durch die Pandemie vergleichbarer ist, war der Flächenumsatz ebenfalls um 37 % geringer. Das hängt vor allem damit zusammen, dass es keine Überläufe aus der Pre-Corona-Zeit gibt, die das 1. Halbjahr 2020 noch gestützt haben.
Nico Jungnickel, Director und Head of Munich Office bei Savills berichtet: „Der Großteil der Unternehmen ist aktuell zurückhaltend. Das betrifft alle Branchen und Flächensegmente. Bei Anmietungen unterhalb von 1.000 m² ist die Nachfrage noch etwas höher, da hier die Entscheidungswege kürzer sind.“ Der Rückgang in diesem Segment fiel dementsprechend mit rund 19 % gegenüber dem Vorjahresquartal etwas geringer aus. Zudem stellt Jungnickel fest: „Bei größeren Flächen besteht hingegen weiterhin viel Unsicherheit, wie sich das räumlich flexible Arbeiten auf den zukünftigen Bedarf auswirken wird.“ So konnten beispielsweise im Segment über 5.000 m² im ersten Quartal lediglich 20.000 m² umgesetzt werden – rund 75 % weniger als noch ein Jahr zuvor.
Die Leerstandsquote hat im Vergleich zum vorigen Quartal um 60 Basispunkte und zum Vorjahr um 138 Basispunkte zugelegt, liegt aber weiterhin auf einem niedrigen Niveau von 3,5 %. Ein Grund für diesen Anstieg ist das überdurchschnittlich hohe Fertigstellungsvolumen 2020 mit 320.000 m² Bürofläche. Das sind 50 % mehr als der Durchschnitt der letzten zehn Jahre (214.000 m²). Und die Entwicklung setzt sich in den kommenden Jahren fort: So werden 2021 voraussichtlich 295.000 m² Bürofläche fertiggestellt, 2022 weitere 360.000 m². Die Vorvermietungsquoten liegen jeweils bei 75 % und bei 30 %. Sollte der Flächenumsatz auch in diesem Jahr unterhalb des Zehnjahresdurchschnitts verbleiben (745.000 m²), könnte die Leerstandsquote also weiter steigen. „Das bedeutet jedoch nicht, dass der Leerstand bei Neubauprojekten steigen wird. Objekte in guten Lagen und mit einer hohen Qualität sind auch weiterhin beliebt bei den Nutzern. Insbesondere weil sie flexiblere Nutzungsmöglichkeiten bieten. Dafür sind die Unternehmen auch bereit Spitzenpreise zu bezahlen“, so Jungnickel.
Entsprechend blieb die Spitzenmiete gegenüber dem Vorquartal und dem Vorjahresquartal stabil bei 37,00 Euro/ m². Die Medianmiete stieg hingegen leicht um 2,6 % gegenüber dem vierten Quartal 2020 bzw. um 8,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal und steht nunmehr bei 20,00 Euro/ m².
Investmentmarkt: Preisvorstellungen gehen auseinander
Mit 572 Mio. Euro in Q1-2021 lag das Transaktionsvolumen in München 60 % unter dem Vorjahresergebnis. Büroimmobilien waren dabei mit 449 Mio. Euro für 78 % des Gesamtumsatzes verantwortlich und wiesen den größten Anteil am Gewerbeinvestmentmarkt auf. Doch auch in diesem Segment ist ein Rückgang (-55 %) im Vergleich zum Vorjahresquartal zu verzeichnen.
„Der Druck aus dem Markt nach Investmentmöglichkeiten ist jedoch ungebrochen hoch. Dies spiegelt sich in einer weiterhin hohen Nachfrage wider“, erläutert Marcel Wolter, Associate Director Investment bei Savills in München, und ergänzt: „Derzeit kommen allerdings nur wenige Objekte auf den Markt, um die Nachfrage entsprechend zu bedienen. Auf der einen Seite bieten Verkäufer keine Objekte an, bei denen sie sich nicht sicher sind, die gewünschten Preise zu erzielen. Auf der anderen Seite sind Core-Produkte rar gesät. Kommen diese jedoch auf den Markt, können überdurchschnittlich hohe Preise erzielt werden.“
Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien verharrten unverändert bei 2,7 % im Vergleich zum Vorquartal und dem Vorjahresquartal. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Core-Produkten könnten diese aber noch leicht nachgeben. Insbesondere institutionelle Investoren mit entsprechender Spezialisierung gehören hier zur größten Nachfragegruppe.
Bei Geschäftshäusern in 1A-Lagen stiegen die Spitzenrenditen um 20 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal und liegen nun bei 2,5 %. Ein mögliches Resultat der Einschränkungen im Einzelhandel aufgrund der COVID-19 Pandemie.
„Im Laufe des Jahres gehen wir davon aus, dass die Nachfrage weiter anziehen wird. Insbesondere seitens internationaler Akteure, die im letzten Jahr aufgrund der Reisebeschränkungen sehr verhalten ausfiel“, sagt Wolter und prognostiziert mögliche Preisanpassungen: „Bei Core-Objekten mit bonitätsstarken Mietern und langfristigen Mietverträgen sind auch weiterhin Aufschläge möglich.“
