12.04.2021 Hamburger Büromarkt: Solider Jahresauftakt dank Großvermietungen
Mitten im zweiten großen Corona-Lockdown widersetzte sich der Hamburger Bürovermietungsmarkt im ersten Quartal der pessimistischen Gesamtstimmung. Der Flächenumsatz erreichte 137.000 m2 und übertraf damit den Wert des Vorjahreszeitraums um 31 Prozent. Verantwortlich dafür waren vor allem größere Abschlüsse, allen voran drei Großdeals über 10.000 m2. Den Immobilien-Investmentmarkt hat die Pandemie dagegen spürbar getroffen. Das Transaktionsvolumen insgesamt belief sich im ersten Quartal 2021 auf 1,08 Mrd. Euro, ein Rückgang von 40 Prozent gegenüber dem Jahresstart 2020.
Auf dem Büroflächenmarkt fiel besonders die Anmietung von 17.600 m2 durch die Staatsanwaltschaft Hamburg in der Innenstadt ins Gewicht. „Ein Abschluss in dieser Größenordnung ist natürlich auch für die Metropole Hamburg ein bemerkenswerter Deal, der das Gesamtergebnis der Bürovermietungen beflügelt“, erklärt Richard Winter, Niederlassungsleiter JLL Hamburg. „Zuversicht zeigt sich aber ebenfalls in den übrigen überdurchschnittlich großen Flächenkategorien. Größere Unternehmen und Institutionen, die unter dem Pandemieschock 2020 noch zögerlich agierten, sehen also einen Lichtblick für den weiteren Jahresverlauf und holen zuvor aufgeschobene Anmietungspläne bereits nach.“
Umsatz vor allem bei den größeren Büroflächen
So stieg der Flächenumsatz in der Kategorie 5.000 bis 10.000 m2 gegenüber Vorjahreszeitraum um 45 Prozent, 2.500 bis 5.000 m2 sogar um 79 Prozent. Deutlich sackten dagegen die kleineren Büroflächen ab, am stärksten diejenigen zwischen 1.000 und 2.500 m2. „Der Rückgang bei den kleineren Flächen spiegelt die aktuelle wirtschaftliche Realität wider. Während größere Unternehmen bessere Voraussetzungen mitbringen, die Pandemie zu durchleben und bereits wieder hoffnungsvoll in die Zukunft schauen, ist die Verunsicherung bei kleineren Betrieben zum Teil erheblich. Hier sind auch Politik und Verwaltung gefragt, effektivere Unterstützung zu leisten – für einen erfolgreichen Immobilienmarkt ebenso wie für eine gesamtwirtschaftliche Erholung“, bewertet Winter.
Insgesamt ist er aber von einer weiteren Verbesserung auf dem Hamburger Büroflächenmarkt überzeugt: „Unsere Gesamtjahresprognose liegt bei 450.000 m2 Büroflächenumsatz, auch dank weiterer Abschlüsse über 10.000 m2, die sich bereits abzeichnen.“ Damit wird Hamburg zwar noch ein gutes Stück hinter dem Niveau vor der Pandemie zurückbleiben, aber kräftig über dem Vorjahresergebnis von rund 364.000 m2 abschneiden.
Als stärkster Teilmarkt positionierte sich im ersten Quartal wenig überraschend die Innenstadt dank des genannten Großdeals. Rund ein Viertel der gesamten Fläche wurde in dieser Lage umgesetzt. Auch die drittplatzierte City Nord verdankt ihre Positionierung einer der großen Abschlüsse. Ebenfalls stark auf Platz zwei: Altona-Ottensen-Bahrenfeld, ein Teilmarkt, der bereits im Vorjahr seine Attraktivität unter Beweis stellte. Die herausragenden Branchen auf Mieterseite waren insgesamt die Industrie mit 27.300 m2 und die öffentliche Verwaltung mit 26.100 m².
Leerstandsquote steigt, bleibt aber auf niedrigem Niveau
Schattenseiten bleiben aber in der aktuellen wirtschaftlichen Situation nicht aus. So stieg der Leerstand nach Fläche gegenüber dem ersten Quartal 2020 insgesamt um 18 Prozent. Vor allem in der Innenstadtlage lässt sich zudem eine zunehmende Aktivität bei der Untervermietung beobachten. Betrachtet auf das gesamte Stadtgebiet erhöhte sich die Leerstandsquote aber lediglich um 0,4 Prozentpunkte auf 2,9 Prozent. Bis zum Jahresende dürfte sich dieser Wert nur noch sehr unwesentlich verändern. Das liegt nicht zuletzt daran, dass selbst in der aktuellen Situation die Fertigstellung hinter der Nachfrage zurückbleibt. Zwar wurde im ersten Quartal mit 81.000 m2 weit mehr Fläche fertiggestellt als Anfang 2020, doch im weiteren Jahresverlauf dürften lediglich rund 55.000 m2 hinzukommen – die Folge der abwartenden Haltung der Entwickler aus dem Vorjahr, die nun zeitversetzt spürbar wird. Vieles spricht also für einen weiterhin vermieterdominierten Büroflächenmarkt, was sich auch in der Spitzenmiete niederschlägt: Seit dem ersten Quartal 2020 stieg diese noch einmal um 2 Euro auf aktuell 31 €/m².
Immobilieninvestments noch im Zehnjahresschnitt
Bei den Immobilieninvestments hingegen zeigen sich nun klar die Pandemiefolgen. Wurde 2020 noch von Abschlüssen stabilisiert, die bereits vor der Krise angebahnt wurden, schlägt sich jetzt die abwartende Haltung der Investmentakteure spürbar in den Ergebnissen nieder. „Der Rückgang des Transaktionsvolumen auf rund 1,08 Mrd. Euro ist deutlich, bewegt sich aber im erwartbaren Rahmen und spricht beileibe nicht für ein dauerhaftes Erlahmen im Hamburger Markt. Längst nicht jedes erste Jahresquartal der jüngeren Vergangenheit übertraf diesen Wert – wohlgemerkt also in Zeiten, in denen noch niemand den Schwarzen Schwan Corona kommen sehen konnte“, so Winter.
Diese Bewertung stützt auch der Vergleich mit dem Zehnjahresschnitt der ersten Quartale, der fast exakt dem Wert des Jahres 2020 entspricht. „Das Quartalsergebnis litt besonders unter der geringen Anzahl von nur zwei großen Deals im dreistelligen Millionenbereich. Gerade solche Abschlüsse sind aber geeignet, erhebliche Sondereffekte in der Statistik zu erzeugen. Auch in dieser Hinsicht muss in der aktuellen Betrachtung des Investmentmarkts differenziert werden. Wichtig für den Standort ist jetzt, weiter Zuversicht zu vermitteln, um die abwartende Haltung aufzubrechen – übrigens auch auf Verkäuferseite, denn der Produktmangel im Investmentmarkt bremst weiter die Dynamik“, erklärt Winter. Auffällig hoch war der Anteil der Käufer aus dem Inland, auf die im ersten Quartal 96 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen.
Im Vergleich der Assetklassen konnte vor allem Living anteilig stark zulegen auf 30 Prozent. Das spricht zum einen für die relative Krisenresistenz dieses Segments, ist aber auch Folge einer der beiden Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich. In absoluten Zahlen belief sich das Transaktionsvolumen für Living im ersten Quartal auf 330 Mio. Euro.
Bekenntnis zum Büroarbeitsplatz erkennbar
Stärkste Assetklasse blieb aber das Bürosegment mit 440 Mio. Euro. Das bedeutet zwar einen nennenswerten Abfall des relativen Anteils auf 41 Prozent (Gesamtjahr 2020: 48 Prozent), dennoch zeigt sich gerade unter Berücksichtigung des guten Bürovermietungsergebnisses: Jeder Abgesang auf die Assetklasse Büro war verfrüht. „Die Zahlen des ersten Quartals, immerhin ja in der Hochphase des zweiten Pandemie-Lockdowns, zeigen ganz klar ein Bekenntnis zum Büroarbeitsplatz. Bei allen angestoßenen Veränderungen in der Arbeitswelt, Investoren wie Unternehmen vertrauen darauf, dass Homeoffice und Co. die traditionelle Büroumgebung ergänzen, aber nicht verdrängen werden“, bewertet Winter.
Die große, noch immer unbefriedigte Nachfrage bei den Büroobjekten äußert sich auch in der Spitzenrendite für dieses Segment, die sich innerhalb eines Jahres um 25 Basispunkte auf jetzt 2,70 Prozent absenkte. Bis zum Jahresende könnte sie einen Wert von 2,60 Prozent erreichen.
Weitgehend stabil blieben die Anteile für Logistik (7 Prozent) und Einzelhandel (9 Prozent). Gerade die Toplagen in der Innenstadt verzeichnen im Retail-Segment weiter hohe Nachfrage, ebenso wie Nahversorger, die sich als Pandemiegewinner behaupten. Die Produktknappheit im Core-Bereich führt hier zudem dazu, dass sich Investoren zunehmend für Objekte im „Speckgürtel“ interessieren. „Zudem schauen potenzielle Käufer mittlerweile sehr genau hin, wenn es um Einzelhandelsimmobilien geht, etwa nach Mieterqualität und etwaigen Umnutzungspotenzialen“, so Winter.
Auf dem Büroflächenmarkt fiel besonders die Anmietung von 17.600 m2 durch die Staatsanwaltschaft Hamburg in der Innenstadt ins Gewicht. „Ein Abschluss in dieser Größenordnung ist natürlich auch für die Metropole Hamburg ein bemerkenswerter Deal, der das Gesamtergebnis der Bürovermietungen beflügelt“, erklärt Richard Winter, Niederlassungsleiter JLL Hamburg. „Zuversicht zeigt sich aber ebenfalls in den übrigen überdurchschnittlich großen Flächenkategorien. Größere Unternehmen und Institutionen, die unter dem Pandemieschock 2020 noch zögerlich agierten, sehen also einen Lichtblick für den weiteren Jahresverlauf und holen zuvor aufgeschobene Anmietungspläne bereits nach.“
Umsatz vor allem bei den größeren Büroflächen
So stieg der Flächenumsatz in der Kategorie 5.000 bis 10.000 m2 gegenüber Vorjahreszeitraum um 45 Prozent, 2.500 bis 5.000 m2 sogar um 79 Prozent. Deutlich sackten dagegen die kleineren Büroflächen ab, am stärksten diejenigen zwischen 1.000 und 2.500 m2. „Der Rückgang bei den kleineren Flächen spiegelt die aktuelle wirtschaftliche Realität wider. Während größere Unternehmen bessere Voraussetzungen mitbringen, die Pandemie zu durchleben und bereits wieder hoffnungsvoll in die Zukunft schauen, ist die Verunsicherung bei kleineren Betrieben zum Teil erheblich. Hier sind auch Politik und Verwaltung gefragt, effektivere Unterstützung zu leisten – für einen erfolgreichen Immobilienmarkt ebenso wie für eine gesamtwirtschaftliche Erholung“, bewertet Winter.
Insgesamt ist er aber von einer weiteren Verbesserung auf dem Hamburger Büroflächenmarkt überzeugt: „Unsere Gesamtjahresprognose liegt bei 450.000 m2 Büroflächenumsatz, auch dank weiterer Abschlüsse über 10.000 m2, die sich bereits abzeichnen.“ Damit wird Hamburg zwar noch ein gutes Stück hinter dem Niveau vor der Pandemie zurückbleiben, aber kräftig über dem Vorjahresergebnis von rund 364.000 m2 abschneiden.
Als stärkster Teilmarkt positionierte sich im ersten Quartal wenig überraschend die Innenstadt dank des genannten Großdeals. Rund ein Viertel der gesamten Fläche wurde in dieser Lage umgesetzt. Auch die drittplatzierte City Nord verdankt ihre Positionierung einer der großen Abschlüsse. Ebenfalls stark auf Platz zwei: Altona-Ottensen-Bahrenfeld, ein Teilmarkt, der bereits im Vorjahr seine Attraktivität unter Beweis stellte. Die herausragenden Branchen auf Mieterseite waren insgesamt die Industrie mit 27.300 m2 und die öffentliche Verwaltung mit 26.100 m².
Leerstandsquote steigt, bleibt aber auf niedrigem Niveau
Schattenseiten bleiben aber in der aktuellen wirtschaftlichen Situation nicht aus. So stieg der Leerstand nach Fläche gegenüber dem ersten Quartal 2020 insgesamt um 18 Prozent. Vor allem in der Innenstadtlage lässt sich zudem eine zunehmende Aktivität bei der Untervermietung beobachten. Betrachtet auf das gesamte Stadtgebiet erhöhte sich die Leerstandsquote aber lediglich um 0,4 Prozentpunkte auf 2,9 Prozent. Bis zum Jahresende dürfte sich dieser Wert nur noch sehr unwesentlich verändern. Das liegt nicht zuletzt daran, dass selbst in der aktuellen Situation die Fertigstellung hinter der Nachfrage zurückbleibt. Zwar wurde im ersten Quartal mit 81.000 m2 weit mehr Fläche fertiggestellt als Anfang 2020, doch im weiteren Jahresverlauf dürften lediglich rund 55.000 m2 hinzukommen – die Folge der abwartenden Haltung der Entwickler aus dem Vorjahr, die nun zeitversetzt spürbar wird. Vieles spricht also für einen weiterhin vermieterdominierten Büroflächenmarkt, was sich auch in der Spitzenmiete niederschlägt: Seit dem ersten Quartal 2020 stieg diese noch einmal um 2 Euro auf aktuell 31 €/m².
Immobilieninvestments noch im Zehnjahresschnitt
Bei den Immobilieninvestments hingegen zeigen sich nun klar die Pandemiefolgen. Wurde 2020 noch von Abschlüssen stabilisiert, die bereits vor der Krise angebahnt wurden, schlägt sich jetzt die abwartende Haltung der Investmentakteure spürbar in den Ergebnissen nieder. „Der Rückgang des Transaktionsvolumen auf rund 1,08 Mrd. Euro ist deutlich, bewegt sich aber im erwartbaren Rahmen und spricht beileibe nicht für ein dauerhaftes Erlahmen im Hamburger Markt. Längst nicht jedes erste Jahresquartal der jüngeren Vergangenheit übertraf diesen Wert – wohlgemerkt also in Zeiten, in denen noch niemand den Schwarzen Schwan Corona kommen sehen konnte“, so Winter.
Diese Bewertung stützt auch der Vergleich mit dem Zehnjahresschnitt der ersten Quartale, der fast exakt dem Wert des Jahres 2020 entspricht. „Das Quartalsergebnis litt besonders unter der geringen Anzahl von nur zwei großen Deals im dreistelligen Millionenbereich. Gerade solche Abschlüsse sind aber geeignet, erhebliche Sondereffekte in der Statistik zu erzeugen. Auch in dieser Hinsicht muss in der aktuellen Betrachtung des Investmentmarkts differenziert werden. Wichtig für den Standort ist jetzt, weiter Zuversicht zu vermitteln, um die abwartende Haltung aufzubrechen – übrigens auch auf Verkäuferseite, denn der Produktmangel im Investmentmarkt bremst weiter die Dynamik“, erklärt Winter. Auffällig hoch war der Anteil der Käufer aus dem Inland, auf die im ersten Quartal 96 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen.
Im Vergleich der Assetklassen konnte vor allem Living anteilig stark zulegen auf 30 Prozent. Das spricht zum einen für die relative Krisenresistenz dieses Segments, ist aber auch Folge einer der beiden Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich. In absoluten Zahlen belief sich das Transaktionsvolumen für Living im ersten Quartal auf 330 Mio. Euro.
Bekenntnis zum Büroarbeitsplatz erkennbar
Stärkste Assetklasse blieb aber das Bürosegment mit 440 Mio. Euro. Das bedeutet zwar einen nennenswerten Abfall des relativen Anteils auf 41 Prozent (Gesamtjahr 2020: 48 Prozent), dennoch zeigt sich gerade unter Berücksichtigung des guten Bürovermietungsergebnisses: Jeder Abgesang auf die Assetklasse Büro war verfrüht. „Die Zahlen des ersten Quartals, immerhin ja in der Hochphase des zweiten Pandemie-Lockdowns, zeigen ganz klar ein Bekenntnis zum Büroarbeitsplatz. Bei allen angestoßenen Veränderungen in der Arbeitswelt, Investoren wie Unternehmen vertrauen darauf, dass Homeoffice und Co. die traditionelle Büroumgebung ergänzen, aber nicht verdrängen werden“, bewertet Winter.
Die große, noch immer unbefriedigte Nachfrage bei den Büroobjekten äußert sich auch in der Spitzenrendite für dieses Segment, die sich innerhalb eines Jahres um 25 Basispunkte auf jetzt 2,70 Prozent absenkte. Bis zum Jahresende könnte sie einen Wert von 2,60 Prozent erreichen.
Weitgehend stabil blieben die Anteile für Logistik (7 Prozent) und Einzelhandel (9 Prozent). Gerade die Toplagen in der Innenstadt verzeichnen im Retail-Segment weiter hohe Nachfrage, ebenso wie Nahversorger, die sich als Pandemiegewinner behaupten. Die Produktknappheit im Core-Bereich führt hier zudem dazu, dass sich Investoren zunehmend für Objekte im „Speckgürtel“ interessieren. „Zudem schauen potenzielle Käufer mittlerweile sehr genau hin, wenn es um Einzelhandelsimmobilien geht, etwa nach Mieterqualität und etwaigen Umnutzungspotenzialen“, so Winter.
