23.04.2021 Lockdown verzögert Vermarktungen von Retail-Immobilien
Unter dem Eindruck des Lockdowns ist auch der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien verhalten ins Jahr gestartet und hat ein Transaktionsvolumen von insgesamt 1,5 Mrd. Euro erzielt. Der Vergleich zum Vorjahresquartal fällt mit minus 61 Prozent aber vor allem deshalb drastisch aus, weil Q1 2020 mit rund 3,9 Mrd. Euro ein herausragend starkes Quartal und der beste Auftakt der vergangenen zehn Jahre war. Mittelfristig gesehen rangiert der Wert rund ein Drittel unter dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre.
Sarah Hoffmann, Senior Team Leader Retail Investment und interimistisch Co-Head: „Der Rückgang kommt nicht überraschend: Zwar ist die Nachfrage, insbesondere im Fachmarktsegment, ungebrochen hoch, doch finden sich nur wenige Produkte auf der Angebotsseite.“
Für das Gesamtjahr erwartet Sarah Hoffmann bestenfalls 10 Mrd. Euro, was knapp unter dem Transaktionsvolumen des Vorjahres sowie dem Zehnjahresschnitt läge: „Das Gesamtjahresergebnis ist maßgeblich von den Zeitpunkten des jeweiligen Vermarktungsstarts abhängig. Aufgrund der anhalten Lockdown-Situation kommt es zu Verzögerungen einiger Produktplatzierungen. Dies kann zu Überhängen in das Jahr 2022 führen. Viel hängt auch davon ab, ob größere Portfoliotransaktionen im laufenden Jahr realisiert werden.“
Besonders stark gehandelt wurden erneut Fachmarktprodukte. Fachmarktzentren (47 %), Fachmärkte (18 %) und Supermärkte (13 %) erzielten zusammengenommen fast vier Fünftel des Gesamttransaktionsvolumens. Geschäftshäuser und Warenhäuser (je 10 %) sowie Shopping Center (2 %) folgen mit einigem Abstand. „Entscheidender Kaufanreiz für viele Investoren ist ein Lebensmittelanker im Objekt, da sich gerade diese Kategorie auch in der Pandemie als krisenresistent erwiesen hat“, erklärt Sabine Keulertz, Senior Team Leader Central Retail Investment und interimistisch Co-Head, die Dominanz der Fachmarktprodukte.
Investoren richten den Blick zunehmend auch auf die Grundstücke
Im Zuge der großen Nachfrage nach Nahversorgungsobjekten beobachtet Keulertz, dass Standorte in Ostdeutschland deutlich an Interesse gewonnen haben. Zudem hat sich das Verhältnis von großen zu kleineren Transaktionen zugunsten der letzteren verschoben. Verzeichneten die fünf größten Transaktionen im vergangenen Jahr noch zusammengenommen 58 Prozent des Gesamtvolumens, waren es diesmal 29 Prozent.
Im Vergleich der Risikoklassen zeichnet sich nach dem ersten Quartal ein recht ausgeglichenes Bild ab. Zwar liegen Core-Produkte mit 37 Prozent vorne, doch folgen Core plus (29 %) und Value Add (22 %) sowie opportunistische Objekte (12 %) schrittweise dahinter. „In den Toplagen der Metropolregionen spielt der WAULT nur noch eine untergeordnete Rolle, weil dort nicht mehr die Immobilie allein, sondern das Grundstück und dessen Potenzial bewertet wird. Wir beobachten hier eine klare Tendenz zum sogenannten Landbanking, bei dem einzelne Grundstücke zusammengefasst werden, um darauf verdichtet gemischt genutzte Immobilien zu entwickeln“, skizziert Keulertz das Vorgehen. Und Hoffmann ergänzt: „Core-Geschäftshäuser in A- und B-Städten sind bei Investoren stark nachgefragt, sofern Mieter- und Mietniveau als nachhaltig eingestuft werden.“
Die Diskrepanz zwischen Nachfrage und Angebot verändert laut Keulertz aber nicht nur die Metropolen: „Preise für Objekte mit Lebensmittelkomponente in kleinen Städten sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Die Kluft zwischen Metropolen und B-Standorten hat sich nahezu geschlossen.“
Discounter und Supermärkte steigen in der Gunst der Anleger
Die niedrigste Highstreet-Spitzenrendite wird mit 2,60 Prozent weiterhin in Berlin erzielt. Wie hier sind auch in Frankfurt, Hamburg und München die Spitzenrenditen auf Jahresfrist stabil. Nur Köln und Stuttgart legten um 20 Basispunkte auf 3,30 Prozent zu, in Düsseldorf waren es derweil zehn Basispunkte auf 3,10 Prozent. JLL geht bis Jahresende von stabilen Werten aus.
Ebenso hat die Nachfrage bei Discountern und Supermärkten signifikant angezogen: Lag die Spitzenrendite für Supermärkte vor einem Jahr noch bei 4,00 Prozent und rangiert heute bei 3,90 Prozent, derweil hat sich der Wert bei Discountern von 4,8 Prozent auf 4,5 Prozent reduziert. Shopping Center bieten mit 4,85 Prozent derzeit die höchste Spitzenrendite unter den Nutzungsarten – ein Plus von 20 Basispunkten auf Jahressicht. Fachmarktzentren gaben im selben Zeitraum 40 Basispunkte auf 3,80 Prozent ab.
Sarah Hoffmann, Senior Team Leader Retail Investment und interimistisch Co-Head: „Der Rückgang kommt nicht überraschend: Zwar ist die Nachfrage, insbesondere im Fachmarktsegment, ungebrochen hoch, doch finden sich nur wenige Produkte auf der Angebotsseite.“
Für das Gesamtjahr erwartet Sarah Hoffmann bestenfalls 10 Mrd. Euro, was knapp unter dem Transaktionsvolumen des Vorjahres sowie dem Zehnjahresschnitt läge: „Das Gesamtjahresergebnis ist maßgeblich von den Zeitpunkten des jeweiligen Vermarktungsstarts abhängig. Aufgrund der anhalten Lockdown-Situation kommt es zu Verzögerungen einiger Produktplatzierungen. Dies kann zu Überhängen in das Jahr 2022 führen. Viel hängt auch davon ab, ob größere Portfoliotransaktionen im laufenden Jahr realisiert werden.“
Besonders stark gehandelt wurden erneut Fachmarktprodukte. Fachmarktzentren (47 %), Fachmärkte (18 %) und Supermärkte (13 %) erzielten zusammengenommen fast vier Fünftel des Gesamttransaktionsvolumens. Geschäftshäuser und Warenhäuser (je 10 %) sowie Shopping Center (2 %) folgen mit einigem Abstand. „Entscheidender Kaufanreiz für viele Investoren ist ein Lebensmittelanker im Objekt, da sich gerade diese Kategorie auch in der Pandemie als krisenresistent erwiesen hat“, erklärt Sabine Keulertz, Senior Team Leader Central Retail Investment und interimistisch Co-Head, die Dominanz der Fachmarktprodukte.
Investoren richten den Blick zunehmend auch auf die Grundstücke
Im Zuge der großen Nachfrage nach Nahversorgungsobjekten beobachtet Keulertz, dass Standorte in Ostdeutschland deutlich an Interesse gewonnen haben. Zudem hat sich das Verhältnis von großen zu kleineren Transaktionen zugunsten der letzteren verschoben. Verzeichneten die fünf größten Transaktionen im vergangenen Jahr noch zusammengenommen 58 Prozent des Gesamtvolumens, waren es diesmal 29 Prozent.
Im Vergleich der Risikoklassen zeichnet sich nach dem ersten Quartal ein recht ausgeglichenes Bild ab. Zwar liegen Core-Produkte mit 37 Prozent vorne, doch folgen Core plus (29 %) und Value Add (22 %) sowie opportunistische Objekte (12 %) schrittweise dahinter. „In den Toplagen der Metropolregionen spielt der WAULT nur noch eine untergeordnete Rolle, weil dort nicht mehr die Immobilie allein, sondern das Grundstück und dessen Potenzial bewertet wird. Wir beobachten hier eine klare Tendenz zum sogenannten Landbanking, bei dem einzelne Grundstücke zusammengefasst werden, um darauf verdichtet gemischt genutzte Immobilien zu entwickeln“, skizziert Keulertz das Vorgehen. Und Hoffmann ergänzt: „Core-Geschäftshäuser in A- und B-Städten sind bei Investoren stark nachgefragt, sofern Mieter- und Mietniveau als nachhaltig eingestuft werden.“
Die Diskrepanz zwischen Nachfrage und Angebot verändert laut Keulertz aber nicht nur die Metropolen: „Preise für Objekte mit Lebensmittelkomponente in kleinen Städten sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Die Kluft zwischen Metropolen und B-Standorten hat sich nahezu geschlossen.“
Discounter und Supermärkte steigen in der Gunst der Anleger
Die niedrigste Highstreet-Spitzenrendite wird mit 2,60 Prozent weiterhin in Berlin erzielt. Wie hier sind auch in Frankfurt, Hamburg und München die Spitzenrenditen auf Jahresfrist stabil. Nur Köln und Stuttgart legten um 20 Basispunkte auf 3,30 Prozent zu, in Düsseldorf waren es derweil zehn Basispunkte auf 3,10 Prozent. JLL geht bis Jahresende von stabilen Werten aus.
Ebenso hat die Nachfrage bei Discountern und Supermärkten signifikant angezogen: Lag die Spitzenrendite für Supermärkte vor einem Jahr noch bei 4,00 Prozent und rangiert heute bei 3,90 Prozent, derweil hat sich der Wert bei Discountern von 4,8 Prozent auf 4,5 Prozent reduziert. Shopping Center bieten mit 4,85 Prozent derzeit die höchste Spitzenrendite unter den Nutzungsarten – ein Plus von 20 Basispunkten auf Jahressicht. Fachmarktzentren gaben im selben Zeitraum 40 Basispunkte auf 3,80 Prozent ab.
