26.04.2021 Rhein-Main: Lager- und Logistikflächenmarkt unterdurchschnittlich
Der Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet ist verhalten in das Jahr 2021 gestartet. So summiert sich der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo in den ersten drei Monaten auf rund 89.000 m².
„Damit bewegt sich das Ergebnis des ersten Quartals 2021 nochmals leicht unter dem bereits schwachen Vorjahresergebnis von 91.000 m². Das Vorquartal bzw. Jahresabschlussquartal 2020 ist um 30 Prozent unterschritten worden. Ein schlechteres Drei-Monats-Ergebnis gab es zuletzt Ende 2019, in dem 74.000 m² erzielt wurden“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo group. Obwohl in den kommenden Wochen mit neuen Großabschlüssen zu rechnen ist, lässt eine signifikante Umkehr des nach 2018 eingesetzten Trends nachlassender Marktaktivitäten weiter auf sich warten. „Die Gründe hierfür sind unverändert. Zum einen ist der Mangel an Flächen, sowohl im Bestand als auch an bebaubaren Freiflächen, insbesondere in den zentralen Teilmarkträumen zu nennen. Zum anderen zeigen sich weiterhin zurückhaltende Anmietungsaktivitäten bei den in der Vergangenheit häufig dominierenden Lager- und Logistikdienstleistern“, so Michael Weyrauch, Head of Industrial Letting and Transaction bei NAI apollo.
Diese Entwicklungen charakterisierten bereits vor Corona das Marktgeschehen. Die Covid-19-Pandemie mit dem andauernden zweiten Lockdown hat zusätzlich Anmietungsprozesse verzögert oder auch vorzeitig beendet. Profiteure der Krise sind unverändert der Onlinehandel und der Food-Handelsbereich.
Handelsunternehmen mit größtem Umsatzanteil
Die Branche der Handelsunternehmen war in den ersten drei Monaten 2021 mit Abstand der wichtigste Flächennachfrager. Insgesamt können diesen rund 36.500 m² Lager- und Logistikfläche bzw. über 41 Prozent des Flächenumsatzes im ersten Quartal zugeordnet werden. Dahinter folgen die Industrie- und Gewerbeunternehmen mit 19.500 m² bzw. 22 Prozent. Erst auf dem dritten Rang liegt die Lager- und Logistikbranche mit 13.900 m² bzw. einem Marktanteil 15,7 Prozent. Im Vorjahresvergleich ist diese mit einem Rückgang des Flächenumsatzes von über 30 Prozent der größte Verlierer, während Unternehmen aus dem Bereich Industrie und Gewerbe, neben den sonstigen Branchen, mit einer Verdoppelung des Anmietungsvolumens die größten Zuwächse verzeichnen.
Neubauaktivitäten auf unterdurchschnittlichem Niveau
Neben einer abwartenden Haltung verschiedener Unternehmen auf der Nachfrageseite stellt auch die Angebotsseite einen – zum Teil einflussreicheren – Grund für das niedrige Umsatzergebnis dar. Große anmietbare Bestandsflächen, die den Nutzeransprüchen entsprechen, sind unverändert Mangelware. „Neue Bauvorhaben zur Entlastung fehlten zuletzt auch in den Randbereichen, in die sich das Marktgeschehen in den Vorquartalen zunehmend verschoben hat“, erläutert Kanzler. So beläuft sich der Umsatzanteil des Neubausegments, wozu Eigennutzerbauten sowie Anmietungen in Neubauprojekten zählen, auf 16,2 Prozent. Im ersten Quartal 2020 entfiel rund die Hälfte des Umsatzes auf entsprechende Entwicklungen, im Gesamtjahr 2020 machte der Neubau 36,1 Prozent aus.
Neubauentwicklungen spielen vor allem für das großflächige Segment eine wichtige Rolle. So spiegelt sich deren Rückgang in den vergangenen Monaten auch bei der Verteilung des Umsatzes nach Flächengrößen wider. „Lediglich ein Abschluss im Bereich über 10.000 m² konnte im ersten Quartal erfasst werden, wobei es sich um eine Bestandsanmietung eines Handelsunternehmens über rund 10.300 m² in Dietzenbach handelt“, so Kanzler. Im ersten Quartal des Vorjahres war der Flächenumsatz im Großsegment mit 42.000 m² bedeutend höher. Alle anderen Größenklassen verzeichnen im Jahresvergleich dagegen Umsatzzuwächse. Das größte Plus von mehr als 24.000 m² auf 33.300 m² zeigt hierbei die Klasse „5.001 bis 10.000 m²“, womit dieses auch das stärkste Größencluster im ersten Quartal 2021 mit einem Marktanteil von 37,6 Prozent darstellt.
Abschlüsse im großflächigen Segment erwartet
„Bei dem Quartalsergebnis handelt es sich um eine Momentaufnahme. In den kommenden Wochen erwarten wir einen Aufholprozess im großflächigen Segment. Entsprechende Anmietungen in noch verfügbaren Objekten befinden sich kurz vor der Finalisierung. Abschlüsse in neuen Bauvorhaben konnten zum Teil aufgrund noch laufender Genehmigungsprozesse bislang nicht in die Umsatzstatistik aufgenommen werden“, erläutert Weyrauch.
Dies wirkt sich auch auf die geographische Verteilung aus. Die traditionell starken südlichen Teilmärkte vereinen im bisherigen Jahresverlauf 2021 mit fast 80 Prozent wieder den Großteil des Flächenumsatzes auf sich, während die im letzten Jahr vor allem durch Projektentwicklungen hervorgetretenen Teilmärkte Osten und Nord-Osten aktuell mit einem gemeinsamen Flächenumsatzanteil von knapp 15 Prozent wieder in den Hintergrund getreten sind. Anstehende Abschlüsse unter anderem im interkommunalen Gewerbegebiet Limes bei Hammersbach werden aber zeitnah wieder zu einem Wachstum des Marktanteils führen.
Flächenmangel schwer lösbares Problem
Für das zweite Quartal 2021 ist aufgrund bekannter vor dem Abschluss stehender Vertragsunterzeichnungen im Vergleich zum schwachen Jahresstart ein Anstieg des Flächenumsatzes prognostizierbar. „Das bislang nicht gelöste und größte Problem des Lager- und Logistikmarktes im Rhein-Main-Gebiet bleibt der Mangel an Bestandsobjekten und bebaubaren Freiflächen vor allem für großflächige Nutzungen, so dass das Flächenangebot in weiten Teilen mit der Nachfrage immer weniger mithalten kann. Zeitgleich wird die Corona-Pandemie sowie die bestehenden Maßnahmen zu deren Eindämmung trotz gestarteter, aber schleppend verlaufender Impfkampagne die Marktaktivitäten in vielen Bereichen beschränken“, so Weyrauch. Vor allem der Onlinehandel und der Food-Handelsbereich bleiben die wichtigsten Ausnahmen, deren Flächenbedarf groß bleibt. Infolgedessen erwartet NAI apollo für 2021 nach wie vor ein Gesamtjahresresultat von bis zu 500.000 m², womit es sich zwischen den Ergebnissen der beiden Vorjahre einordnen würde. Die Rekordresultate der jüngeren Geschichte vor 2019 von über 700.000 m² bleiben aber unerreicht.
„Damit bewegt sich das Ergebnis des ersten Quartals 2021 nochmals leicht unter dem bereits schwachen Vorjahresergebnis von 91.000 m². Das Vorquartal bzw. Jahresabschlussquartal 2020 ist um 30 Prozent unterschritten worden. Ein schlechteres Drei-Monats-Ergebnis gab es zuletzt Ende 2019, in dem 74.000 m² erzielt wurden“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo group. Obwohl in den kommenden Wochen mit neuen Großabschlüssen zu rechnen ist, lässt eine signifikante Umkehr des nach 2018 eingesetzten Trends nachlassender Marktaktivitäten weiter auf sich warten. „Die Gründe hierfür sind unverändert. Zum einen ist der Mangel an Flächen, sowohl im Bestand als auch an bebaubaren Freiflächen, insbesondere in den zentralen Teilmarkträumen zu nennen. Zum anderen zeigen sich weiterhin zurückhaltende Anmietungsaktivitäten bei den in der Vergangenheit häufig dominierenden Lager- und Logistikdienstleistern“, so Michael Weyrauch, Head of Industrial Letting and Transaction bei NAI apollo.
Diese Entwicklungen charakterisierten bereits vor Corona das Marktgeschehen. Die Covid-19-Pandemie mit dem andauernden zweiten Lockdown hat zusätzlich Anmietungsprozesse verzögert oder auch vorzeitig beendet. Profiteure der Krise sind unverändert der Onlinehandel und der Food-Handelsbereich.
Handelsunternehmen mit größtem Umsatzanteil
Die Branche der Handelsunternehmen war in den ersten drei Monaten 2021 mit Abstand der wichtigste Flächennachfrager. Insgesamt können diesen rund 36.500 m² Lager- und Logistikfläche bzw. über 41 Prozent des Flächenumsatzes im ersten Quartal zugeordnet werden. Dahinter folgen die Industrie- und Gewerbeunternehmen mit 19.500 m² bzw. 22 Prozent. Erst auf dem dritten Rang liegt die Lager- und Logistikbranche mit 13.900 m² bzw. einem Marktanteil 15,7 Prozent. Im Vorjahresvergleich ist diese mit einem Rückgang des Flächenumsatzes von über 30 Prozent der größte Verlierer, während Unternehmen aus dem Bereich Industrie und Gewerbe, neben den sonstigen Branchen, mit einer Verdoppelung des Anmietungsvolumens die größten Zuwächse verzeichnen.
Neubauaktivitäten auf unterdurchschnittlichem Niveau
Neben einer abwartenden Haltung verschiedener Unternehmen auf der Nachfrageseite stellt auch die Angebotsseite einen – zum Teil einflussreicheren – Grund für das niedrige Umsatzergebnis dar. Große anmietbare Bestandsflächen, die den Nutzeransprüchen entsprechen, sind unverändert Mangelware. „Neue Bauvorhaben zur Entlastung fehlten zuletzt auch in den Randbereichen, in die sich das Marktgeschehen in den Vorquartalen zunehmend verschoben hat“, erläutert Kanzler. So beläuft sich der Umsatzanteil des Neubausegments, wozu Eigennutzerbauten sowie Anmietungen in Neubauprojekten zählen, auf 16,2 Prozent. Im ersten Quartal 2020 entfiel rund die Hälfte des Umsatzes auf entsprechende Entwicklungen, im Gesamtjahr 2020 machte der Neubau 36,1 Prozent aus.
Neubauentwicklungen spielen vor allem für das großflächige Segment eine wichtige Rolle. So spiegelt sich deren Rückgang in den vergangenen Monaten auch bei der Verteilung des Umsatzes nach Flächengrößen wider. „Lediglich ein Abschluss im Bereich über 10.000 m² konnte im ersten Quartal erfasst werden, wobei es sich um eine Bestandsanmietung eines Handelsunternehmens über rund 10.300 m² in Dietzenbach handelt“, so Kanzler. Im ersten Quartal des Vorjahres war der Flächenumsatz im Großsegment mit 42.000 m² bedeutend höher. Alle anderen Größenklassen verzeichnen im Jahresvergleich dagegen Umsatzzuwächse. Das größte Plus von mehr als 24.000 m² auf 33.300 m² zeigt hierbei die Klasse „5.001 bis 10.000 m²“, womit dieses auch das stärkste Größencluster im ersten Quartal 2021 mit einem Marktanteil von 37,6 Prozent darstellt.
Abschlüsse im großflächigen Segment erwartet
„Bei dem Quartalsergebnis handelt es sich um eine Momentaufnahme. In den kommenden Wochen erwarten wir einen Aufholprozess im großflächigen Segment. Entsprechende Anmietungen in noch verfügbaren Objekten befinden sich kurz vor der Finalisierung. Abschlüsse in neuen Bauvorhaben konnten zum Teil aufgrund noch laufender Genehmigungsprozesse bislang nicht in die Umsatzstatistik aufgenommen werden“, erläutert Weyrauch.
Dies wirkt sich auch auf die geographische Verteilung aus. Die traditionell starken südlichen Teilmärkte vereinen im bisherigen Jahresverlauf 2021 mit fast 80 Prozent wieder den Großteil des Flächenumsatzes auf sich, während die im letzten Jahr vor allem durch Projektentwicklungen hervorgetretenen Teilmärkte Osten und Nord-Osten aktuell mit einem gemeinsamen Flächenumsatzanteil von knapp 15 Prozent wieder in den Hintergrund getreten sind. Anstehende Abschlüsse unter anderem im interkommunalen Gewerbegebiet Limes bei Hammersbach werden aber zeitnah wieder zu einem Wachstum des Marktanteils führen.
Flächenmangel schwer lösbares Problem
Für das zweite Quartal 2021 ist aufgrund bekannter vor dem Abschluss stehender Vertragsunterzeichnungen im Vergleich zum schwachen Jahresstart ein Anstieg des Flächenumsatzes prognostizierbar. „Das bislang nicht gelöste und größte Problem des Lager- und Logistikmarktes im Rhein-Main-Gebiet bleibt der Mangel an Bestandsobjekten und bebaubaren Freiflächen vor allem für großflächige Nutzungen, so dass das Flächenangebot in weiten Teilen mit der Nachfrage immer weniger mithalten kann. Zeitgleich wird die Corona-Pandemie sowie die bestehenden Maßnahmen zu deren Eindämmung trotz gestarteter, aber schleppend verlaufender Impfkampagne die Marktaktivitäten in vielen Bereichen beschränken“, so Weyrauch. Vor allem der Onlinehandel und der Food-Handelsbereich bleiben die wichtigsten Ausnahmen, deren Flächenbedarf groß bleibt. Infolgedessen erwartet NAI apollo für 2021 nach wie vor ein Gesamtjahresresultat von bis zu 500.000 m², womit es sich zwischen den Ergebnissen der beiden Vorjahre einordnen würde. Die Rekordresultate der jüngeren Geschichte vor 2019 von über 700.000 m² bleiben aber unerreicht.
