30.04.2021 Büromärkte: Kommt nach dem Wait-and-See der Aktionsmodus?
Mit einem Performancewachstum von lediglich +0,6 Prozent tritt der von JLL vierteljährlich publizierte VICTOR Prime Office im ersten Quartal 2021 auf der Stelle. Der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen notierte Ende März 2021 bei 222,6 Punkten.
„Der Bremseffekt durch COVID-19 ist auch in den ersten Monaten 2021 spürbar. Die Preisentwicklung im ersten Quartal kann weder greifbare Impulse aus den Vermietungsmärkten noch aus den Investmentmärkten aufweisen“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Nach wie vor würden investorenseitig die Vermietungsmärkte besonders intensiv beobachtet. „Trotz einer Vielzahl unterstützender Maßnahmen gab es 2020 rezessive Entwicklungen in einigen Branchen der Realwirtschaft. In den kommenden Monaten, zumal wenn ab Mai die Ausnahmeregelungen für Insolvenzanträge nicht mehr gelten, wird sich zeigen, in welchem Umfang Unternehmen der Pandemie die Stirn bieten konnten. Im Gegensatz zu diesen Entwicklungen entwickelte sich der DAX von Höchststand zu Höchststand.“
Kemper weiter: „Die indifferente wirtschaftliche Lage bedeutet weiterhin Unsicherheit für viele Unternehmen, die sich auch auf den Immobilienmärkten retardierend bemerkbar macht. Allerdings: Das Spitzensegment im Büroflächenmarkt dürfte von negativen Entwicklungen auf Mieten und Renditen bis auf Weiteres verschont bleiben. Dies auf Basis nach wie vor niedriger Leerstandsquoten sowie eines Mietermix in diesen Lagen mit überwiegend zahlungskräftigen, multinationalen Firmen. Es hängt viel davon ab, wie schnell und mit welchem Grad an Blessuren wir durch die dritte Corona Infektionswelle kommen werden. Die neuesten Konjunkturdaten der Bundesregierung jedenfalls geben Anlass zu vorsichtigem Optimismus.“
Jahresperformance unter Druck
Die Düsseldorfer Top-Lage setzt ihre Entwicklung der vergangenen beiden Quartale fort und wartet dank positiver Entwicklung der Marktmieten mit einem Performance-Wachstum von immerhin +1,1 Prozent auf. Verglichen mit den anderen Standorten bleibt der Indikatorstand mit 191,4 Punkten allerdings auf niedrigem Niveau. Auf Platz 2 zurückgefallen mit einem Anstieg von nur noch +0,8 Prozent auf 245,3 Punkte ist die Hamburger Innenstadt. Die Frankfurter Bankenlage weist einen Indikatorstand von 212,9 Punkten auf, entsprechend einem Wachstum von +0,6 Prozent. Wachstums-Schlusslichter sind die Toplagen in München (+0,3 % auf 231,2 Punkte) und Berlin (+0,1 % auf 241,9 Punkte).
Die schwachen Performanceanstiege im Quartal üben Druck auf die Jahresperformance aus; mit +4,6 Prozent bewegt sie sich auf dem Niveau des Vorquartals (Q4 2020/Q4 2019: +4,7%). Lediglich die Top-Lage in Hamburg liegt über dem gemittelten Wert – dies sogar noch mit einem zweistelligen Zuwachs des Performancewertes (+10,6 %). Alle anderen Top-Lagen liegen unter 5 Prozent: Die Frankfurter Innenstadt trifft mit +4,6 Prozent genau den Schnitt der analysierten fünf Top-Standorte, München (+4,0 %), Düsseldorf (+3,5 %) liegen deutlich darunter und Berlin kommt nach mehreren schwachen Quartalen im Laufe des vergangenen Jahres lediglich auf ein jährliches Wachstum von +1,6 Prozent.
Heißer Sommer und starkes Jahresendquartal erwartet
Ralf Kemper: „Die kommenden Wochen werden entscheiden, wie das Jahr 2021 für den Immobilieninvestmentmarkt verlaufen wird. Erste Hoffnungen auf eine Belebung der Wirtschaft und mit ihr auf dem Bürovermietungsmarkt sind auszumachen“. So zeige etwa der Ifo- Geschäftsklimaindex – in der Vergangenheit immer ein wichtiger Frühindikator für die Bürovermietungsmärkte - im April zum dritten Mal hintereinander einen Stimmungsanstieg bei den Unternehmen, ein möglicher Hinweis auf eine konjunkturelle Trendwende. Allerdings werde gleichzeitig auf eine weniger optimistische Einschätzung der befragten Unternehmen für die kommenden sechs Monate hingewiesen.
Kemper weiter: „In den ersten drei Monaten konnte in den Immobilienhochburgen eine Zunahme der Flächengesuche registriert werden. Offenbar bewegen sich Unternehmen Schritt für Schritt vom ‚Wait-and-See‘ in den Aktionsmodus, Konzepte für die zukünftige Büronutzung werden erarbeitet und wandeln sich in Flächengesuche. Eine Beobachtung des Verhaltens der Immobilieninvestoren in den vergangenen Monaten zeigt auch, dass die Chancen für ein deutlich intensiviertes Investitionsgeschehen in der zweiten Jahreshälfte gut stehen. Denn Kapital, das sinnvoll investiert werden will, ist in hohem Maße vorhanden, und der Handlungsdruck, um die Investmentziele für das Jahr 2021 noch erreichen zu können, wächst mit jedem transaktionsarmen Monat.
Die positiven Impulse aus dem Vermietungsmarkt dürften in diesem Kontext bei der Entscheidungsfindung helfen. Da andere Parameter (z.B. Zinsumfeld) für Immobilieninvestoren unverändert positiv sind, ist käuferseitig verstärkte Aktivität zu erwarten. Die Produktverfügbarkeit, vor allem im Spitzensegment, dürfte auch deutlich ansteigen: Die Anzahl der Ausschreibungen für Verkaufsmandate lag in den vergangenen drei Monaten weit über dem Durchschnitt. Kurz: Wir erwarten einen heißen Sommer und ein starkes Jahresendquartal. Erneute Renditekompression sowie ein weiterer Preisanstieg für Spitzenprodukte sind daher nicht unwahrscheinlich.“
„Der Bremseffekt durch COVID-19 ist auch in den ersten Monaten 2021 spürbar. Die Preisentwicklung im ersten Quartal kann weder greifbare Impulse aus den Vermietungsmärkten noch aus den Investmentmärkten aufweisen“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Nach wie vor würden investorenseitig die Vermietungsmärkte besonders intensiv beobachtet. „Trotz einer Vielzahl unterstützender Maßnahmen gab es 2020 rezessive Entwicklungen in einigen Branchen der Realwirtschaft. In den kommenden Monaten, zumal wenn ab Mai die Ausnahmeregelungen für Insolvenzanträge nicht mehr gelten, wird sich zeigen, in welchem Umfang Unternehmen der Pandemie die Stirn bieten konnten. Im Gegensatz zu diesen Entwicklungen entwickelte sich der DAX von Höchststand zu Höchststand.“
Kemper weiter: „Die indifferente wirtschaftliche Lage bedeutet weiterhin Unsicherheit für viele Unternehmen, die sich auch auf den Immobilienmärkten retardierend bemerkbar macht. Allerdings: Das Spitzensegment im Büroflächenmarkt dürfte von negativen Entwicklungen auf Mieten und Renditen bis auf Weiteres verschont bleiben. Dies auf Basis nach wie vor niedriger Leerstandsquoten sowie eines Mietermix in diesen Lagen mit überwiegend zahlungskräftigen, multinationalen Firmen. Es hängt viel davon ab, wie schnell und mit welchem Grad an Blessuren wir durch die dritte Corona Infektionswelle kommen werden. Die neuesten Konjunkturdaten der Bundesregierung jedenfalls geben Anlass zu vorsichtigem Optimismus.“
Jahresperformance unter Druck
Die Düsseldorfer Top-Lage setzt ihre Entwicklung der vergangenen beiden Quartale fort und wartet dank positiver Entwicklung der Marktmieten mit einem Performance-Wachstum von immerhin +1,1 Prozent auf. Verglichen mit den anderen Standorten bleibt der Indikatorstand mit 191,4 Punkten allerdings auf niedrigem Niveau. Auf Platz 2 zurückgefallen mit einem Anstieg von nur noch +0,8 Prozent auf 245,3 Punkte ist die Hamburger Innenstadt. Die Frankfurter Bankenlage weist einen Indikatorstand von 212,9 Punkten auf, entsprechend einem Wachstum von +0,6 Prozent. Wachstums-Schlusslichter sind die Toplagen in München (+0,3 % auf 231,2 Punkte) und Berlin (+0,1 % auf 241,9 Punkte).
Die schwachen Performanceanstiege im Quartal üben Druck auf die Jahresperformance aus; mit +4,6 Prozent bewegt sie sich auf dem Niveau des Vorquartals (Q4 2020/Q4 2019: +4,7%). Lediglich die Top-Lage in Hamburg liegt über dem gemittelten Wert – dies sogar noch mit einem zweistelligen Zuwachs des Performancewertes (+10,6 %). Alle anderen Top-Lagen liegen unter 5 Prozent: Die Frankfurter Innenstadt trifft mit +4,6 Prozent genau den Schnitt der analysierten fünf Top-Standorte, München (+4,0 %), Düsseldorf (+3,5 %) liegen deutlich darunter und Berlin kommt nach mehreren schwachen Quartalen im Laufe des vergangenen Jahres lediglich auf ein jährliches Wachstum von +1,6 Prozent.
Heißer Sommer und starkes Jahresendquartal erwartet
Ralf Kemper: „Die kommenden Wochen werden entscheiden, wie das Jahr 2021 für den Immobilieninvestmentmarkt verlaufen wird. Erste Hoffnungen auf eine Belebung der Wirtschaft und mit ihr auf dem Bürovermietungsmarkt sind auszumachen“. So zeige etwa der Ifo- Geschäftsklimaindex – in der Vergangenheit immer ein wichtiger Frühindikator für die Bürovermietungsmärkte - im April zum dritten Mal hintereinander einen Stimmungsanstieg bei den Unternehmen, ein möglicher Hinweis auf eine konjunkturelle Trendwende. Allerdings werde gleichzeitig auf eine weniger optimistische Einschätzung der befragten Unternehmen für die kommenden sechs Monate hingewiesen.
Kemper weiter: „In den ersten drei Monaten konnte in den Immobilienhochburgen eine Zunahme der Flächengesuche registriert werden. Offenbar bewegen sich Unternehmen Schritt für Schritt vom ‚Wait-and-See‘ in den Aktionsmodus, Konzepte für die zukünftige Büronutzung werden erarbeitet und wandeln sich in Flächengesuche. Eine Beobachtung des Verhaltens der Immobilieninvestoren in den vergangenen Monaten zeigt auch, dass die Chancen für ein deutlich intensiviertes Investitionsgeschehen in der zweiten Jahreshälfte gut stehen. Denn Kapital, das sinnvoll investiert werden will, ist in hohem Maße vorhanden, und der Handlungsdruck, um die Investmentziele für das Jahr 2021 noch erreichen zu können, wächst mit jedem transaktionsarmen Monat.
Die positiven Impulse aus dem Vermietungsmarkt dürften in diesem Kontext bei der Entscheidungsfindung helfen. Da andere Parameter (z.B. Zinsumfeld) für Immobilieninvestoren unverändert positiv sind, ist käuferseitig verstärkte Aktivität zu erwarten. Die Produktverfügbarkeit, vor allem im Spitzensegment, dürfte auch deutlich ansteigen: Die Anzahl der Ausschreibungen für Verkaufsmandate lag in den vergangenen drei Monaten weit über dem Durchschnitt. Kurz: Wir erwarten einen heißen Sommer und ein starkes Jahresendquartal. Erneute Renditekompression sowie ein weiterer Preisanstieg für Spitzenprodukte sind daher nicht unwahrscheinlich.“
