07.05.2021 Berlin hat einen besseren Mietspiegel verdient!
Prof. Dr. Steffen Sebastian. Fotocredit: Christian Buck, www.ch-buck.de
Gestern veröffentlichte Berlin einen neuen Mietspiegel, nach dem Willen des Berliner Senats als Fortschreibung des alten qualifizierten Mietspiegels von 2019. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) erlaubt so ein Vorgehen zwar grundsätzlich, jedoch nur einmal: Ein neu erstellter qualifizierter Mietspiegel kann nach zwei Jahren mittels Verbraucherpreisindex oder Stichprobe als qualifiziert im Sinne des Gesetzes fortgeschrieben werden. Nach weiteren zwei Jahren muss der Mietspiegel, soll er als qualifiziert eingestuft werden, jedoch wieder neu erstellt werden.
Prof. Dr. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg und Sachverständiger im Deutschen Bundestag für die bundesweite Mietspiegelreform, kritisiert die vom Berliner Senat gewählte Vorgehensweise der zweimaligen Fortschreibung: „Der Berliner Senat bezeichnet den Mietspiegel 2021 als qualifiziert. Dies ist nach dem BGB aber nur zulässig, wenn der Mietspiegel aus dem Jahr 2019 im Nachhinein als neuerstellt deklariert wird – und das ist er laut Methodenbericht 2019 eindeutig nicht, sondern eben eine Fortschreibung des Mietspiegels von 2017. Ein solches Vorgehen halte ich für gewagt, denn Berlin begibt sich damit ein weiteres Mal auf einen juristischen Sonderweg.“ Damit erfüllt der Berliner Mietspiegel 2021 nicht mehr die Kriterien für das Prädikat „qualifiziert“, sondern würde zu einem „einfachen“ Mitspiegel, erläutert Professor Sebastian.
Professor Sebastian weiter: „Ein einfacher Mietspiegel hat deutlich geringere Rechtsfolgen sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Ob der aktuelle Berliner Mietspiegel als qualifiziert gewertet werden kann, wird wohl wieder einmal vor Gericht entschieden werden.“ Professor Sebastian empfiehlt dennoch, für 2021 einen einfachen Mietspiegel für Berlin in Kauf zu nehmen und für 2023 einen qualifizierten Mitspiegel neu erstellen zu lassen, der tatsächlich auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen basiert. Der Zeitpunkt sei im Hinblick auf die anstehende Mietspiegel-Reform im Bundestag ohnehin gut gewählt, zudem weise der Berliner Mietspiegel 2019 – auf dem die Fortschreibung für 2021 beruht – deutliche methodische Mängel auf, sowohl in der Datenerhebung als auch in ihrer Auswertung.
„Aus statistischer Sicht genügt er den eigentlich geforderten wissenschaftlichen Ansprüchen nicht: Er ist fehlerhaft, bildet den Mietwohnungsmarkt der Hauptstadt nur rudimentär ab, ist unnötig ungenau und damit auch ungerecht. Berlin ist Deutschlands größter Mietwohnungsmarkt – die Hauptstadt sollte den Anspruch haben, auch den besten Mietspiegel zu haben. Zumindest aber einen guten“, fasst Sebastian seine Kritik zusammen. Diese beruht auf den Ergebnissen einer Studie, die er vor Kurzem zusammen mit Prof. Dr. Ulrich Rendtel und Nicolas Frink von der Freien Universität Berlin zum Berliner Mietspiegel 2019 veröffentlicht hat (https://nbn-resolving.org/urn:nbn:de:0168-ssoar-72547-8). Darin vergleichen die Wissenschaftler den Berliner Tabellenmietspiegel mit einem Regressionsmietspiegel unter Verwendung der Daten des Wohnmoduls aus dem Mikrozensus. Dieser Vergleich gestattet die Abschätzung einer möglichen Verzerrung der Ergebnisse des Mietspiegels und zeigt Fehlerquellen in seiner Berechnung auf.
Prof. Dr. Steffen Sebastian begleitet als Vorsitzender der Mietspiegelkommission der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) das Thema seit mehreren Jahren aus wissenschaftlicher Sicht. Aktuell hat ihn der Deutsche Bundestag als Sachverständiger für das parlamentarische Verfahren zur bundesweiten Mietspiegelreform und weiterer mietrechtlicher Reformvorschläge bestellt.
Die Miete macht für die meisten Deutschen den größten Posten ihrer monatlichen Fixkosten aus. Natürlich möchte man da wissen, ob die eigene Miete im Vergleich eher hoch oder eher niedrig ausfällt. In zahlreichen deutschen Städten geben darüber die Mietspiegel Auskunft, die einen Orientierungsrahmen für ortsübliche Mieten bieten sollen. Grundsätzlich wird zwischen einfachen und qualifizierten Mitspiegeln unterschieden, wobei letztere „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet“ werden sollen. Ob diese Maßgabe jedoch immer eingehalten wurde, darüber herrschte in jüngster Vergangenheit bei gerichtlichen Verfahren häufig Uneinigkeit – insbesondere bei einem der am meisten umkämpften Mietmärkte Deutschlands: Berlin.
Prof. Dr. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg und Sachverständiger im Deutschen Bundestag für die bundesweite Mietspiegelreform, kritisiert die vom Berliner Senat gewählte Vorgehensweise der zweimaligen Fortschreibung: „Der Berliner Senat bezeichnet den Mietspiegel 2021 als qualifiziert. Dies ist nach dem BGB aber nur zulässig, wenn der Mietspiegel aus dem Jahr 2019 im Nachhinein als neuerstellt deklariert wird – und das ist er laut Methodenbericht 2019 eindeutig nicht, sondern eben eine Fortschreibung des Mietspiegels von 2017. Ein solches Vorgehen halte ich für gewagt, denn Berlin begibt sich damit ein weiteres Mal auf einen juristischen Sonderweg.“ Damit erfüllt der Berliner Mietspiegel 2021 nicht mehr die Kriterien für das Prädikat „qualifiziert“, sondern würde zu einem „einfachen“ Mitspiegel, erläutert Professor Sebastian.
Professor Sebastian weiter: „Ein einfacher Mietspiegel hat deutlich geringere Rechtsfolgen sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Ob der aktuelle Berliner Mietspiegel als qualifiziert gewertet werden kann, wird wohl wieder einmal vor Gericht entschieden werden.“ Professor Sebastian empfiehlt dennoch, für 2021 einen einfachen Mietspiegel für Berlin in Kauf zu nehmen und für 2023 einen qualifizierten Mitspiegel neu erstellen zu lassen, der tatsächlich auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen basiert. Der Zeitpunkt sei im Hinblick auf die anstehende Mietspiegel-Reform im Bundestag ohnehin gut gewählt, zudem weise der Berliner Mietspiegel 2019 – auf dem die Fortschreibung für 2021 beruht – deutliche methodische Mängel auf, sowohl in der Datenerhebung als auch in ihrer Auswertung.
„Aus statistischer Sicht genügt er den eigentlich geforderten wissenschaftlichen Ansprüchen nicht: Er ist fehlerhaft, bildet den Mietwohnungsmarkt der Hauptstadt nur rudimentär ab, ist unnötig ungenau und damit auch ungerecht. Berlin ist Deutschlands größter Mietwohnungsmarkt – die Hauptstadt sollte den Anspruch haben, auch den besten Mietspiegel zu haben. Zumindest aber einen guten“, fasst Sebastian seine Kritik zusammen. Diese beruht auf den Ergebnissen einer Studie, die er vor Kurzem zusammen mit Prof. Dr. Ulrich Rendtel und Nicolas Frink von der Freien Universität Berlin zum Berliner Mietspiegel 2019 veröffentlicht hat (https://nbn-resolving.org/urn:nbn:de:0168-ssoar-72547-8). Darin vergleichen die Wissenschaftler den Berliner Tabellenmietspiegel mit einem Regressionsmietspiegel unter Verwendung der Daten des Wohnmoduls aus dem Mikrozensus. Dieser Vergleich gestattet die Abschätzung einer möglichen Verzerrung der Ergebnisse des Mietspiegels und zeigt Fehlerquellen in seiner Berechnung auf.
Prof. Dr. Steffen Sebastian begleitet als Vorsitzender der Mietspiegelkommission der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) das Thema seit mehreren Jahren aus wissenschaftlicher Sicht. Aktuell hat ihn der Deutsche Bundestag als Sachverständiger für das parlamentarische Verfahren zur bundesweiten Mietspiegelreform und weiterer mietrechtlicher Reformvorschläge bestellt.
Die Miete macht für die meisten Deutschen den größten Posten ihrer monatlichen Fixkosten aus. Natürlich möchte man da wissen, ob die eigene Miete im Vergleich eher hoch oder eher niedrig ausfällt. In zahlreichen deutschen Städten geben darüber die Mietspiegel Auskunft, die einen Orientierungsrahmen für ortsübliche Mieten bieten sollen. Grundsätzlich wird zwischen einfachen und qualifizierten Mitspiegeln unterschieden, wobei letztere „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet“ werden sollen. Ob diese Maßgabe jedoch immer eingehalten wurde, darüber herrschte in jüngster Vergangenheit bei gerichtlichen Verfahren häufig Uneinigkeit – insbesondere bei einem der am meisten umkämpften Mietmärkte Deutschlands: Berlin.
