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18.05.2021 Mehrfamilienhäuser gewinnen bei Institutionellen massiv an Bedeutung

An den europäischen Immobilienmärkten gewinnen Mehrfamilienhäuser (MFH) als Investmentprodukt für institutionelle Investoren zunehmend an Bedeutung. Mittlerweile entfallen 17 Prozent des Transaktionsvolumens aller Assetklassen auf Wohnimmobilien – vor zehn Jahren waren es lediglich zwei Prozent. 2020 erreichte der Wohnimmobilieninvestmentmarkt in Europa mit einem Transaktionsvolumen von 47 Milliarden Euro ein neues Rekordvolumen. Das ist im Vergleich zu 2019 ein auch Corona bedingter Anstieg um 27 Prozent. Berücksichtig man weitere Wohnformen wie studentisches Wohnen, waren es 2020 gar 66 Milliarden Euro.

Dies sind Ergebnisse eines aktuellen Reports von CBRE, der den europäischen Wohnimmobilieninvestmentmarkt analysiert und der die für Wohnimmobilien relevantesten 40 Städte von 18 europäischen Ländern im Detail abbildet. Den gesamten Report finden Sie hier. Auch dem CBRE Investor Intention Survey CBRE Investor Intention Survey zufolge ist das Wohnungsmarktsegment – also Mehrfamilienhäuser sowie weitere Wohnformen – nach Büroimmobilien die unter Investoren am zweitstärksten nachgefragte Assetklasse – bis 2025 wird das Investmentvolumens des Sektors europaweit auf jährlich 80 Milliarden Euro anwachsen.

„Wohnimmobilien haben sich in der Coronakrise als ein stabiles und besonders verlässliches Investment erwiesen. Der rasante langfristige Anstieg von Mehrfamilienhäusern als Anlageklasse in ganz Europa geht aber auch auf ein deutliches Wachstum des privaten Mietsektors zurück. Während der Großteil der Menschen in Deutschland schon lange zur Miete wohnt, haben eine Reihe von sozialen und demografischen Trends auch in anderen Ländern zu einem signifikanten Anstieg der zur Miete wohnenden Haushalte geführt“, erläutert Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. Mit 54 Prozent verzeichnet Deutschland den zweitgrößten Anteil von Haushalten, die zur Miete wohnen. Höher ist der Anteil in Europa lediglich in der Schweiz – mit 58 Prozent. In Europa wohnen 31 Prozent zur Miete, vor zehn Jahren waren es noch 26 Prozent. Die niedrigsten Mieterquoten weisen unter den untersuchten Märkten Polen (vier Prozent), Italien, Norwegen und Dänemark auf (jeweils 19 Prozent).

„Die zunehmende Verschiebung zum Mieten anstelle vom Wohnen im Eigentum geht auch auf eine rasante Verteuerung von Wohneigentum zurück“, sagt Jirka Stachen, Team Leader Research bei CBRE in Deutschland. Daten von Oxford Economics zeigen, dass die Preise für Wohneigentum seit 2000 in ganz Europa durchschnittlich um 3,2 Prozent pro Jahr gestiegen sind. Im Gegensatz dazu sind die Reallöhne nur um 0,5 Prozent pro Jahr gestiegen. Das bedeutet, dass die Löhne nur neun Prozent höher sind als im Jahr 2000, die Preise für Wohneigentum aber 80 Prozent höher. Neben einem Anstieg der durchschnittlichen Wohnquadratmeter pro Person trägt dazu auch die zunehmende Urbanisierung bei. Laut EIB (Europäische Investitionsbank) wird der Anteil der europäischen Bevölkerung, die in Städten lebt von aktuell 72 Prozent auf etwa 84 Prozent bis 2050 ansteigen. „Dieser Anstieg muss mit dem Bau von zusätzlichem bezahlbarem Wohnraum einhergehen. Nicht nur in Deutschland ist dabei die Politik gefordert, den passenden Handlungsrahmen zu schaffen – effizientere und stärker digitalisierte Verwaltung, Schaffung von Baurecht auf innerstädtischen Brach- und Entwicklungsflächen, schnellere Planungs- und vor allem Genehmigungsverfahren ohne überbordende Bauvorschriften“, so Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Germany.

Wohnungsmärkte in Europa unterscheiden sich stark

Die Wohnungsmärkte in Europa befinden sich alle in unterschiedlichen Entwicklungsstadien. Während Deutschland mit seinem hohen Mieterschutz und einer langen Tradition der Investition in Mietwohnungen durch institutionelle Investoren als sehr reifer Investmentmarkt gilt, entwickelt sich der Mietwohnungsmarkt in anderen Ländern Europas erst. Infolgedessen hat Deutschland bei weitem das höchste Niveau an MFH-Investitionen. Ein Großteil der MFH-Transaktionen kann daher auf die Transaktionstätigkeit in Deutschland zurückgeführt werden. „Deutschland ist weltweit der liquideste Investmentmarkt für Wohnimmobilien nach den USA“, sagt Lüttger. Mit 20 Prozent lag Marktanteil des MFH-Transaktionsvolumens am deutschen Immobilieninvestmentmarkt zwar unter dem in Dänemark (51 Prozent), der Tschechischen Republik (49 Prozent), Irland (48 Prozent) und den Niederlanden (35 Prozent). Gleichwohl ist Deutschland über alle Investmentklassen hinweg der größte Gesamtmarkt und einige der aktuellen Marktanteile sind durch die Covid-19-Pandemie verzerrt, insbesondere durch die Wechselwirkung zwischen dem Anstieg der MFH-Investitionen und dem Rückgang der allgemeinen Investitionsvolumen. Darüber hinaus kann in kleinen Märkten eine große Plattformtransaktion einen ungewöhnlich hohen Marktanteil verursachen. Zum Beispiel machten derartige Transaktionen sowohl in Dänemark als auch in der Tschechischen Republik einen ungewöhnlich hohen Anteil von 50 Prozent der Gesamtinvestitionen im Jahr 2020 aus.

Auch die Gesamtstruktur der Märkte kann sehr unterschiedlich sein. Einige Märkte wie Deutschland sind stark reguliert, was auch die aktuelle Diskussion um den Bundesmietdeckel zeigt. Hingegen weisen Märkte wie Finnland oder Polen kaum Regulierung hinsichtlich der Miete auf. In vielen der sich entwickelnden MFH-Märkte, wie zum Beispiel in Großbritannien und Frankreich, ist die Nachfrage unter den Investoren wesentlich höher als das Angebot. Auch das Produkt selbst kann sich unterscheiden. Anders als im übrigen Europa ist das Angebot an Annehmlichkeiten in Großbritannien recht umfangreich und orientiert sich stark am US-Modell. Diese Annehmlichkeiten variieren je nach Standort und Preislage und können beispielsweise Lounges für die Bewohner, Sozial-/Speiseräume, Fitnessstudios, Konferenzräume und in einigen Fällen spezielle Einrichtungen für Haustiere umfassen. Diese Art von Angebot entspricht im restlichen Europa eher dem, was in Service-Apartment-Konzepten angeboten wird. In Deutschland und den Niederlanden sind die meisten MFH-Modelle beispielsweise hingegen einfache Gebäude mit Wohnungen, oft ohne exklusive Gemeinschaftsräume oder zusätzlichen Dienstleistungen. Und in Finnland gibt es in Wohngebäuden oft eine begrenzte Menge an Gemeinschaftsflächen: Im neueren Bestand, der ab 2010 gebaut wurde, gibt es Gemeinschafts- und Hobbyräume, die von den Bewohnern reserviert werden können. Weitere Details zu den verschiedenen Wohnmärkten Europas sind in dem Report von CBRE zu finden.










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