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06.10.2021 Gewerbeimmobilien: Marktbelebung durch Großdeals hält an

Nach Angaben von Colliers wurden in den ersten neun Monaten dieses Jahres 38,3 Milliarden Euro am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien umgesetzt. Auch wenn aufgrund eines schwachen Jahresstarts die 40-Milliarden-Euro-Marke, die in den Vergleichszeiträumen der letzten drei Jahre stets geknackt wurde, dieses Mal nicht erreicht wurde, konnte während der letzten drei Monate der Rückstand zum Fünfjahresdurchschnitt von 6 auf 3 Prozent verringert werden. Mit 15,3 Milliarden Euro erzielte das dritte Quartal das bislang beste Quartalsergebnis des Jahres und erreichte nach 2019 und 2018 das drittbeste Resultat der Vergleichsperioden in den letzten zehn Jahren.

Matthias Leube, CEO bei Colliers: „Die Verunsicherung der Märkte durch die Pandemie ist größtenteils überwunden. Der Immobilienklimaindex hat im September wieder einen Stand wie vor dem ersten Lockdown erreicht. Die von der Pandemie besonders gebeutelten Assetklassen Einzelhandel und Hotel strahlen zunehmend Optimismus aus. Auch das Büroklima verzeichnete über den Sommer eine kontiniuerliche Stimmungsaufhellung. Aktuelle Höchststände bei der Inflation sowie die jüngsten Abwärtskorrekturen der BIP-Prognosen für 2021 durch führende Wirtschaftsforschungsinstute werden als vorübergehend eingestuft. Vor allem angebotsseitige Engpässe infolge eines äußerst dynamischen Nachholprozesses werden hierfür als Ursachen angeführt. Gleichzeitig wird mit einem kräftigen Wachstum 2022 gerechnet.“

Mehr Volumen, weniger Deals – Trend zu Großtransaktionen hält an

Christian Kadel, Head of Capital Markets bei Colliers: „Die positive Grundstimmung war in den vergangenen drei Monaten auch am Investmentmarkt zu spüren. Der Trend aus dem zweiten Quartal mit einer steigenden Zahl von Großdeals über 250 Millionen Euro Volumen blieb intakt. Die Zahl der Abschlüsse in dieser Größenklasse liegt für die Neun-Monats-Periode mit 25 auf demselben Niveau wie im Rekordinvestmentjahr 2019 und damit auf Vor-Corona-Niveau. Gleichzeitig ist die Zahl der Transaktionen in allen Größenklassen darunter um gut ein Fünftel zurückgegangen. Die Fokussierung auf Prime-Produkte spiegelte sich auch der in Liste der Top-Deals des Quartals wider.“

Der Büroturm FOUR T1 im Frankfurter Bankenviertel, der als Forward Deal für 1,4 Milliarden Euro von der Allianz im Auftrag eines Joint Ventures aus mehreren Unternehmen der Allianz Gruppe und der Bayerischen Versorgungskammer vom Entwickler Groß & Partner erworben wurde, ist zugleich der größte Einzeldeal im Segment der Bürotürme in Deutschland sowie im bisherigen Jahresverlauf. Auch der zweitgrößte Einzelverkauf des Quartals mit einem Volumen von rund 560 Millionen Euro wurde im Frankfurter Bankenviertel registriert. Dabei handelt es sich um das Skyper-Bürohochhaus und das dazugehörige Gebäudeensemble. Hier traten die Allianz für einen Unternehmensverbund auf der Verkäuferseite sowie Ampega Asset Management für verschiedene Gesellschaften der HDI auf der Käuferseite auf. Beide Deals stehen für einen anhaltenden Trend zum Erwerb von Landmark-Objekten in den sieben größten Investmentzentren des Landes, der im zweiten Quartal mit dem Verkauf des Fürst in der Berliner City für über 1,25 Milliarden Euro und drei großvolumigen Bürogebäuden in München zu jeweils über 600 Millionen Euro eingeleitet worden war. Gleichzeitig wurden auch wieder vermehrt größere Portfolien gehandelt. Nach dem Verkauf des Summit-Mischportfolios im zweiten Quartal ist für ebenfalls rund eine Milliarde Euro im dritten Quartal ein Portfolio von 34 ehemaligen Real-Immobilien veräußert worden. Die revitalisierten und neu vermieteten SB-Warenhäuser gingen von der russischen SCP Group an x+bricks über. Der Portfolioanteil bewegte sich Ende September bei 25 Prozent.

TOP 7 Investmentzentren partizipieren uneinheitlich

Wegen dieser Transaktionshighlights vereinen die sieben Investmentzentren knapp 21 Milliarden Euro und damit erneut mehr als die Hälfte des Umsatzes auf sich. Die TOP 7 insgesamt liegen mit minus 2 Prozent nur geringfügig unter dem Fünfjahresdurchschnitt, profitieren gemäß verfügbarem Angebot aber unterschiedlich von der akutellen Nachfragesituation. Berlin steht mit 6,9 Milliarden Euro weiter an der Spitze, gefolgt von Frankfurt, das nach seinem sensationellen Quartalsspurt auf über 4,5 Milliarden Euro an München mit 4,1 Milliarden Euro vorbeigezogen ist. Das Ausbleiben von Landmarkdeals hat in Hamburg für ein ruhigeres Dreivierteljahr und ein Volumen von unter 2,2 Milliarden Euro gesorgt. „Ähnlich wie in den zuvor genannten drei Städten könnten schon im vierten Quartal einige Transaktionen jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke zum Abschluss gebracht werden, die im Schlussquartal 2021 noch zu einer höheren Marktdynamik an der Elbe führen“, ist sich Kadel sicher. Die Rheinmetropolen Köln und Düsseldorf schafften Ende September den Sprung über die Eine-Millarde Euro-Marke. Während für die Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen damit der Fünfjahresschnitt um 42 Prozent verfehlt wurde, steht Köln mit einem Plus von 10 Prozent gut da. Auch Stuttgart leidet unter einem Mangel an Core-Produkten und unterschreitet mit 823 Millionen Euro den langjährigen Durchschnitt um 27 Prozent.

Handel dank Lebensmitteleinzelhandelsportfolien wieder knapp vor Industrie- und Logistikimmobilien

Die marktprägenden Großdeals im hochpreisigen Core-Segment sorgten für eine weitere Stärkung von Büroimmobilien als bedeutendster Assetklasse. Der Volumenanteil summierte sich über die vergangenen neun Monate auf 19,0 Milliarden Euro. Das entspricht genau der Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens des Zeitraums. Auf Platz zwei lösten Handelsimmobilien mit 16 Prozent Marktanteil Industrie- und Logistikimmobilien mit 15 Prozent ab. „Das Kopf-an-Kopf-Rennen zwischen den „Krisengewinnern“ wird zu einem überwiegenden Teil von Anlageopportunitäten getrieben und deshalb auch weiterhin zu beobachten sein. Dabei zeigt sich insbesondere im Handelsbereich, dass oft ganz bestimmte Immobilientypen die Treiber der gesamten Assetklasse sind. Fachmärkte und Fachmarktzentren, vor allem mit Lebensmittelschwerpunkt, erreichen mit 62 Prozent an allen Einzelhandelsinvestments den bislang höchsten Anteil und gleichen zumindest in Teilen die weiter sehr schwache Umsatzentwicklung bei innerstädtischen Geschäftshäusern sowie Einkaufszentren aus. Gesundheits- und Sozialimmobilien, die sich aktuell mit 5 Prozent vor der etablierten Assetklasse Hotel mit 4 Prozent positionieren, verdanken ihre schwankenden Volumina ebenfalls dem limitierten Produktangebot“, so Kadel.

Nachfrageüberhang bei knappen Core-Immobilien setzt Preise weiter unter Druck
Gegenüber dem Vorquartal sind die Spitzenrenditen überwiegend stabil geblieben, der Druck bleibt aber angesichts des Nachfrageüberhangs und enger Bieterwettbewerbe bei Top-Produkten weiter bestehen. Für Büroobjekte in besten Lagen der TOP 7 werden Spitzenrenditen zwischen 2,70 Prozent in Berlin und München sowie 3,15 Prozent in Köln bezahlt. Frankfurt, Hamburg und Stuttgart liegen bei 3,00 Prozent, Düsseldorf bei 3,05 Prozent. Nochmals spürbar nachgegeben haben die Spitzenrenditen von Logistikimmobilien, die deutschlandweit an den Topstandorten um weitere 15 Basispunkte auf 3,40 Prozent gesunken sind.

Deutsche Investoren schneller an Verhandlungstisch zurückgekehrt

Vor allem deutsche Investoren dominieren aktuell das Marktgeschehen mit einem Anteil von über zwei Dritteln bzw. 25,8 Milliarden Euro. Der Anteil ausländischen Anlagevolumens ist im Jahresverlauf zwar spürbar von einem Viertel im Auftaktquartal auf ein Drittel bis Ende September angestiegen, bleibt damit aber weiter deutlich hinter dem langjährigen Schnitt von über 40 Prozent zurück. Die USA als stärkste ausländische Anlegernation vereinten in den vergangenen neun Monaten mit 3,1 Milliarden Euro rund 8 Prozent Marktanteil auf sich, gefolgt von Großbritannien und Österreicht mit jeweils 2,4 Milliarden Euro bzw. 4 Prozent. Alle Länder der Weltregion Asien/Pazifik erreichen zusammen gerade die halbe-Milliarde-Euro Marke.

Kadel: „Heimische Anleger kehrten sehr viel schneller an den Verhandlungstisch zurück als internationale Investoren. Im Vorjahr, als noch zahlreiche in der Vor-Corona-Zeit ausgehandelte Deals abgeschlossen wurden, kamen die eingeschränkten Marktsondierungsmöglichkeiten noch nicht voll zum Tragen. Während zwischen Januar und September 2020 der Rückgang des Investmentvolumens von ausländischen und deutschen Investoren gemessen am Vorjahresvolumen mit 17 bzw. 18 Prozent nahezu gleichstark war, zeigt der aktuelle Jahresverlgeich einen Rückgang von 27 Prozent bzw. 4,7 Milliarden Euro bei ausländischen Investoren, hingegen aber ein Plus von 8 Prozent bzw. 1,9 Milliarden Euro bei inländischen Anlegern.

Als stärkste Investorengruppe liefern sich Offene Immobilien- und Spezialfonds sowie Asset- und Fondsmanager weiter ein Kopf-an-Kopf-Rennen mit jeweils 9,6 Milliarden Euro bzw. 25 Prozent Marktanteil. Auf der Verkäuferseite nehmen Projektentwickler mit 9,4 Milliarden Euro (25 Prozent) vor den Vermögensverwaltern mit 8,6 Milliarden Euro (22 Prozent) die Spitzenplätze ein.

Ausblick: Investmentjahr 2021 wird zwischen 55 und 60 Milliarden Euro schließen

Kadel: „Zahlreiche, noch für das vierte Quartal erwartete Großdeals bekräftigen uns in unserer Gesamtjahresprognose von über 55 Milliarden Euro. Angesichts weiterer, nach der Sommerpause angestoßener Vermarktungsstarts bleibt die 60-Milliarden Euro-Marke zwar in Reichweite, allerdings ziehen sich gerade abseits vom Core-Segment Prozesse in die Länge, so dass dieses Ergebnis voraussichtlich nicht überschritten wird. Grössere Plattformdeals, die – wie die Erfahrungen der letzten Jahre gezeigt haben - das Ergebnis erheblich beeinflussen können und eine längere Vorbereitungszeit beanspruchen, sind aktuell nicht in Sicht.“






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