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06.10.2021 Nachgefragt! Realogis Investment Report – Stimmungsbarometer

Der Markt für Lager-, Logistik- und Industrieimmobilien boomt. Wir sprachen mit Bülent Alemdag, Adriano Borgia und Clemens Kerscher von Realogis, dem mit 70 Experten führenden Immobilienberatungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks in Deutschland, und seit Freitag der vergangenen Woche Gewinner des Deutschen Immobilienpreises in der Kategorie Commercial Player 2021.

In einem Satz, was ist Ihre größte Erkenntnis aus dem Pandemiejahr 2021?

Bülent Alemdag: Der Fokus auf Logistik und Industrieimmobilien wurde weiter geschärft, alle Akteure wollen Logistik-Assets als sicheren Hafen in ihren Portfolios wissen.
Clemens Kerscher: Infolgedessen sind die Renditen noch stärker unter Druck geraten.
Adriano Borgia: Viele Investoren schauen sich nach Alternativen um, wie z.B. Light Industrial Objekte.

Wie wirkt sich die anhaltend hohe Nachfrage der Investoren auf Logistik- und Industrieimmobilien aus?

Adriano Borgia: Investoren stehen einem überschaubaren Angebot an zum Kauf verfügbaren Logistikobjekten gegenüber, welches weiter verknappt wird. Daher setzt auch die Spitzenbruttorendite den bereits in der letzten Ausgabe beschriebenen Trend der Kompression fort. Prime Produkte, die mit einem Kaufpreisfaktor um die 29 gehandelt werden, bieten aktuell eine Bruttoanfangsrendite von knapp unter 3,45 %. Somit nähert sich die Rendite weiter an ein Niveau an, das aus dem Büroinvestment bekannt ist.

Clemens Kerscher: Um der Spitzenbruttorendite auszuweichen, werden Investoren in der Folge risikofreudiger. Bestimmten Investoren bleibt auch keine Wahl, wollen Sie der Renditeerwartungen ihrer Anleger entsprechen. Zur Jahresmitte lag beispielsweise die Renditeerwartung von Pensionskassen und Versicherungen noch bei 5,6 %. Diese kann mit Prime-Produkten nicht realisiert werden. In diesem Zuge beobachten wir, dass ehemalige Ausschlusskriterien, wie aktuell das Thema Erbpacht, zunehmend auch von deutschen Investoren akzeptiert werden, vorausgesetzt die Erbpacht läuft noch mindestens 30 Jahre.

Bülent Alemdag: Es gilt allerdings nicht nur den Spitzenbruttorenditen auszuweichen, auch müssen vor dem Hintergrund des Produktmangels überhaupt passende Anlagemöglichkeiten gefunden werden. Daher schwenken Investoren vermehrt auch auf kleinvolumige Transaktionen von unter 10 Mio. Euro um, da der Markt an bestimmten Logistikregionen zunehmend leergefegt ist. Auch werden Immobilien gekauft und am Markt gehandelt, die wir vor fünf bis sechs Jahren als nur schwer oder unveräußerlich eingestuft hätten. Diese Objekte liegen allerdings teilweise deutlich unterhalb der Spitzenrendite.


Welche Märkte und Objekte profitieren besonders?

Clemens Kerscher: Insbesondere Ballungsräume profitieren von der gestiegenen Nachfrage und dem Wertzuwachs, den kleinvolumige Objekte erfahren haben.

Bülent Alemdag: Um die Spitzenbruttorendite zu erzielen, müssen Objekte unserer Erfahrung nach sechs erforderliche Kriterien aufweisen: Erstens muss das Objekt ein Logistikneubau sein, zweitens muss es unter Berücksichtigung der ESG-Richtlinien errichtet und betrieben werden und idealerweise mit einer DGNB/LEED oder BREEAM-Gold-Zertifizierung ausgezeichnet sein. Drittens sollte es darüber hinaus in einer etablierten Logistik-Region verortet sein und viertens an einen bonitätsstarken Mieter vermietet sein, und zwar fünftens per langfristigem Mietvertrag. Weiterhin erforderlich ist ein Investitionsvolumen von über 20 Mio. Euro, was das sechste Kriterium darstellt.

Adriano Borgia: Objekte, die nicht alle Kriterien erfüllen, nähern sich unserer Erfahrung nach preislich zunehmend an. Hier gibt es das Phänomen, dass Objekte mit beispielsweise gleichem Baujahr, gleicher Lage und gleichem Mieter, aber unterschiedlicher Vertragslaufzeit dennoch zu gleichen Preisen gehandelt werden. Normalerweise würde man erwarten, dass Objekte, die eine längere Vertragslaufzeit aufweisen auch einen entsprechenden Aufpreis gegenüber gleichwertigen Objekten mit kürzerer Laufzeit erzielen.

Wie wird das Gesamtjahr des Investmentmarktes der Logistik- und Industrieimmobilien Ihrer Einschätzung nach verlaufen?

Bülent Alemdag: Aufgrund des hohen Anlagedrucks, des überschaubaren Angebotes an Core und Core Plus sowie der Zunahme der Akteure im Markt ist hier auch keine Trendumkehr zu erwarten. Allerdings sehen wir, dass sich viele Deals in der finalen Phase der Abwicklung befinden. Wenn Reiserestriktionen zum Ende des laufenden Jahres vor dem Hintergrund der 2- oder 3G-Regeln weiter abgebaut werden oder wegfallen, ausländische Investoren somit Objekte uneingeschränkt besichtigen können, würde dies den Markt weiter vorantreiben. Dass eine Messe, wie die Expo Real, unter Auflagen stattfinden kann, stimmt weiter optimistisch. Insgesamt gehen wir daher von steigenden Volumina aus, befeuert durch die übliche Power der zweiten Jahreshälfte und rechnen für das Jahresende mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von 8 Mrd. Euro, ähnlich wie 2020.

Clemens Kerscher: Durch die weiterhin ungebrochen hohe Nachfrage halten wir die anhaltende Kompression der Spitzenbruttorendite weiter in Richtung 3 % für realistisch.

Das komplette Interview lesen Sie hier.

Hier können Sie einen Termin auf der Expo Real vereinbaren>.






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