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06.10.2021 Lebensmittelfachmarktportfolien beleben Einzelhandelsinvestments

Nach Angaben von Colliers wurden in den ersten neun Monaten dieses Jahres in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für 6,3 Milliarden Euro veräußert. Davon entfielen rund 3,6 Milliarden Euro bzw. 57 Prozent auf das dritte Quartal, das nach einem sehr ruhigen ersten Halbjahr und einer Verdreifachung des Ergebnisses gegenüber dem zweiten Quartal eine höhere Dynamik als der Gesamtmarkt aufwies. Der Marktanteil der Assetklasse Einzelhandel stieg binnen drei Monaten von 12 auf 16 Prozent und löste damit das Logistiksegment, das mit 15 Prozent knapp dahinter liegt, wieder als zweitbedeutendste Nutzungsart ab.

Matthias Leube, CEO bei Colliers: „Über die Sommermonate hinweg verlief die Entwicklung des Handelsklimas sehr verheißungsvoll. Der entsprechende Immobilienindex ist mit zweistelligen Wachstumsraten stärker als für alle anderen Assetklassen gestiegen. Während der Handel selbst nach Umfragen des ifo-Geschäftsklimas vor allem Probleme bei der Warenbeschaffung sieht, hellt sich die Stimmung bei den Verbrauchern weiter auf, was sich auch in einer steigenden Anschaffungsneigung äußert. Das GfK-Konsumklima lag im September fast wieder auf Vorkrisenniveau.”

Abschlüsse großvolumiger, lebensmittel-geankerter Portfolien befeuern Quartalsergebnis

Dirk Hoenig-Ohnsorg, Head of Retail Investment bei Colliers: „Der von Großdeals befeuerte “Quartalsspurt” kam daher nicht unerwartet. Gleich drei, seit längerer Zeit im Markt befindliche Großportfolien mit einem Gesamtvolumen von über 1,7 Milliarden Euro bekamen zwischen Juli und September einen neuen Eigentümer.“ Der mit rund einer Milliarden Euro auch assetklassenübergreifend größte Paketverkauf des laufenden Jahres umfasst 34 ehemalige Realmärkte. Die SB-Warenhäuser wurden nach Revitalisierung und langfristiger Neuvermietung an führende Handelsketten von der russischen SCP Group an x+bricks weitergegeben. Patrizia veräußerte gleich zwei lebensmittelgeankerte Fachmarktportfolien.

Bei „Touchdown“ handelt es sich um 12 Fachmarktzentren, die neben Lebensmittlern auch Ankermieter aus dem wachstumsstarken Bau- und Heimwerkersegment, dem Drogeriesektor oder dem Tierbedarfs- sowie Freizeit- und Sportfachhandel aufweisen. Der Kaufpreis betrug rund 400 Millionen Euro, als Käufer trat Meag für Munich Re und zwei Spezialfonds auf. Die 51 Lebensmittelmärkte aus dem Powerbowl-Portfolio wurden für über 300 Millionen Euro an GPEP veräußert.

Fachmärkte und Fachmarktzentren erstmals mit einem Marktanteil über 60 Prozent
Befeuert durch diese drei Großdeals stieg der Anteil von Fachmärkten und Fachmarktzentren am Einzelhandelsinvestmentvolumen des aktuellen Jahres auf 62 Prozent. Dahinter steht ein Transaktionsvolumen von 3,9 Milliarden Euro. Hoenig-Ohnsorg: „Auf den Handel mit lebensmittelgeankerten Einzelhandelsobjekten entfallen allein rund 2,5 Milliarden Euro bzw. 40 Prozent des gesamten Retailvolumens. Verglichen mit einem Anteil von 17 Prozent 2016 setzt dieses Marktsegment seinen seit 5 Jahren kontinuierlichen Anstieg mit steigender Dynamik fort.“

Die räumliche Streuung der Fachmarktportfolien sorgt zudem für einen auf 78 Prozent angestiegenen Anteil von Objekten, die abseits der sieben großen Investmentzentren veräußert wurden. Selbst B und C-Standorte spielen mit 8 Prozent eine sehr geringe Rolle. Der Portfolioanteil insgesamt ist binnen drei Monaten von 32 auf 48 Prozent angestiegen. Er übertrifft damit deutlich den Wert am Investmentmarkt aller Gewerbeimmobilien mit aktuell 25 Prozent.

Innerstädtische Geschäftshäuser inklusive Warenhäuser vereinen 1,5 Milliarden Euro bzw. 24 Prozent auf sich, während der Anteil von Einkaufszentren mit rund 850 Millionen Euro auf einem niedrigen Niveau von 14 Prozent verharrt.

Renditen im Fachmarktsegment weiter unter Druck, Preisaufschläge für Portfolien steigen spürbar

Angesichts geringer Verkaufsfälle sind Veränderungen bei Spitzenrenditen im Bereich Highstreet und bei Einkaufszentren kaum auszumachen. Es ist davon auszugehen, dass die realisierbaren Renditen in den TOP 7 Märkten mit im Schnitt 3,20 Prozent auf absehbare Zeit weiter leicht anziehen werden. Weiter unter Druck geraten hingegen Spitzenrenditen für Fachmärkte und Fachmarktportfolien, die mittlerweile deutlich unter der 5,00-Prozent-Marke tendieren. Hoenig-Ohnsorg: „Bei Portfolien insbesondere im Lebensmittelbereich fand eine weitere Renditekompression von 0,5 bis 1,5 Prozentpunkten, abhängig von der Größe des Immobilienpaketes, statt.“

Offene Immobilien- und Spezialfonds bleiben dominierende Käufergruppe

Das Marktgeschehen wird auf Käuferseite überwiegend von drei Investorengruppen dominiert: Asset- und Fondmanager belegen aktuell Platz 1 mit einem Anlagevolumen von 1,5 Milliarden Euro bzw. einem Marktanteil von 24 Prozent, gefolgt von Immobilien AGs wie x+ bricks mit 1,3 Milliarden Euro (21% Marktanteil) und offenen Immobilien- und Spezialfonds mit 1,2 Milliarden Euro (18 Prozent Marktanteil). Auch bei den Verkäufern sind Asset- und Fondsmanager auf Platz 1 (1,5 Milliarden Euro, 25 Prozent Marktanteil) vor Opportunity Fonds/Private Equity (1,2 Milliarden Euro, 20 Prozent) und Projektentwicklern (1,0 Milliarden Euro, 17 Prozent).

Ausländisches Kapital ist mit 24 Prozent weiter deutlich unterrepräsentiert, alle drei Großdeals des Quartals fanden käuferseitig ohne internationale Beteiligung statt. Hoenig-Ohnsorg: „Aus aktuellen Beratungsmandaten wissen wir aber, dass der deutsche Nahversorgungseinzelhandel ganz klar in den Fokus internationaler Investoren gerückt ist.“

Ausblick: Jahresendergebnis unter 10 Milliarden sehr wahrscheinlich
Hoenig-Ohnsorg: „Eine Prognose für das Gesamtjahr abzugeben ist angesichts des stark von Kaufgelegenheiten bestimmten, volatilen Marktgeschehens schwer. Das limitierte Angebot von Core-Produkten, vor allem im Fachmarktsegment, begrenzt das Transaktionsvolumen. Einige Großdeals sind noch in Verhandlungen, ob es allerdings noch in diesem Jahr zu einem Abschluss kommt, ist nicht abzusehen. Wir gehen daher von einem Jahresabschluss von unter 10 Milliarden Euro aus.“





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